나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30933 [1] 경상남도 진주시 명석면 신기리 산191 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1:
본건은 경상남도 사천시 정동면 예수리 소재 '예수마을' 남동측 인근에 위치하며, 부근은
자연림, 전·답 등으로 형성되어 있음.

일련번호 2:
본건은 경상남도 진주시 명석면 신기리 소재 '먹방마을' 남서측 인근에 위치하며, 부근은
자연림, 전·답 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 불가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적인 교통
사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1,2: 급경사지의 부정형 토지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

일련번호 1,2: 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1: 계획관리지역(2011-08-04), 농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한
구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역
(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 문화재보호구역기타(2008-12
-26)(사천 성황당 산성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 문화재보호구역미분류(문화
재영향검토대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>,
준보전산지<산지관리법>.

일련번호 2: 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관
리법>.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

-지적도상 맹지임.
-분묘가 소재할 수 있음. (분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

* 사건번호: 진주지원 2025타경30933 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 명석면 신기리 산191

* 용도: 임야

* 토지 면적: 73,587.00㎡ (약 22,261.02평)

* 감정가: 125,097,900원

* 매각 대상: 토지매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 경남신용보증재단

1.1. 입지조건

2

* 본 건은 경상남도 진주시 명석면 신기리 소재 '먹방마을' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 자연림, 전·답 등으로 형성되어 있습니다.

* 토지는 급경사지의 부정형 토지로서, 현재 자연림 상태입니다.

* 본 건까지 차량 접근이 불가능하며, 위치 및 대중교통 운행 횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로 상태는 지적도상 맹지입니다.

1.2. 권리분석

2

* 말소기준권리: 2025년 06월 13일자 창원지방법원 진주지원 강제경매개시결정 (등기구분: 갑3) 입니다.

* 등기부 요약:

* 갑1: 1995-04-25 소유권이전 (이영인)

* 갑2: 2023-04-05 소유권이전 (이희근, 협의분할에 의한 상속)

* 갑3: 2025-06-13 강제경매 (경남신용보증재단, 10,802,358원) - 말소기준권리

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 특별한 임차인 관련 인수 사항은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

2

* 본 물건은 농림지역 내 자연림이 주를 이루는 지역에 위치하여, 일반적인 상업 시설이나 상권 형성은 미미한 것으로 판단됩니다.

* 따라서 상권 형성에 따른 직접적인 이익 창출보다는 토지 자체의 가치 상승을 기대해야 합니다.

1.4. 생활정보

2

* 주변 환경이 자연림 위주로 형성되어 있어, 농촌 또는 전원생활의 특성을 지닙니다.

* 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원 등)은 원거리에 위치할 가능성이 높으며, 차량 없이는 접근이 어려울 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

2

* 맹지: 지적도상 맹지이므로 차량으로 직접 접근이 불가하며, 건축 등 개발 시 건축법상 도로 확보 문제로 허가가 제한될 수 있습니다.

* 분묘기지권: 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘 존재 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 분묘기지권은 토지 소유권과는 별개로 분묘를 사용할 권리가 있어 토지 활용에 제약을 초래할 수 있습니다.

* 급경사지: 토지가 급경사지로 이루어져 있어 토지 활용 및 개발에 물리적인 제약이 따릅니다.

* 토지이용계획: 본 건은 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등 다양한 법적 규제를 받고 있어 개발 가능성이 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2

* 진주지원 2025타경30933 (1) 사건의 본 건은 경상남도 진주시 명석면 신기리 산191 소재 임야입니다.

* 감정가는 125,097,900원이며, 면적은 73,587.00㎡ (약 22,261.02평)입니다.

* 차량 접근이 어려운 맹지이며, 급경사의 자연림 상태로 개발에 상당한 제약이 따르는 물건입니다.

* 분묘 소재 가능성과 복합적인 토지이용계획상의 규제는 주요 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 강제경매 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

2

* 농림지역 내 상당한 면적의 임야로, 향후 지역 개발 또는 규제 완화 시 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있는 장기 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

* 현황은 자연림 상태이나, 향후 개발 가능성, 지목 변경 가능성 등을 면밀히 검토하여 투자 결정을 내릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2

* 본 물건의 예상 입찰가 산정은 제시된 정보만으로는 매우 제한적입니다.

* 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 현장 조사 결과(특히 분묘 여부 및 접근로 확보 가능성), 개발 가능성 등을 종합적으로 분석한 후, 위험 요소를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 현재로서는 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.