나이스옥션 법원경매 진주 2025타경757 [1] 경상남도 사천시 송포동 1540-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 사천시 송포동 소재 송포농공단지내에 위치하며, 주위는 공장 및 해안변 취락과 농경지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입이 자유로우며, 인근에 국도 3호선이 위치하고 있어 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형의 평지로, 현황 공장부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측과 남측 및 서측으로 각각 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역(2017-08-31)(일반공업지역), 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(2011-08-04)(중로3-2호선)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2011-08-04)(중로3-4호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농공단지(송포농공단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외수목(a) 약 70주가 식재되어 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 공해공장 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서,
외벽 : 몰탈위 페인트마감
내벽 : 몰탈위 페인트마감
바닥 : 인조석물갈기, 에폭시, 타일 등 마감
창호 : 알루미늄샤시 창호임.

기호(2) 수위실 : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽 : 몰탈위 페인트마감
내벽 : 몰탈위 페인트마감, 벽지, 타일 등 마감
바닥 : 인조석물갈기, 장판지, 타일 등 마감
창호 : 알루미늄샤시 창호임.

기호(2) 공장 : 철근콘크리트조 슬래브 및 스레이트지붕 2층 건물로서,
외벽 : 몰탈위 페인트마감
내벽 : 몰탈위 페인트마감
바닥 : 인조석물갈기, 에폭시, 타일 등 마감
창호 : 알루미늄샤시 창호임.

이용상태

기호(2) 공해공장 : 공장, 사무실 등으로 이용중임.
기호(2) 수위실 : 수위실, 숙소로 이용중임.
기호(2) 공장 : 식당, 창고 등으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적도 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(ㄱ~ㅇ)이 소재함.
ㄱ)철파이프조 함석지붕 단층, 콤프레샤실 : 약 28㎡
ㄴ)판넬조 판넬지붕 단층(2층 소재), 화장실 : 약 6.5㎡
ㄷ)경량철골조 판넬지붕 단층(2층 소재), 실험실 : 약 23.6㎡
ㄹ)철파이프조 함석지붕 단층(2층 소재), 작업장 : 약 29.1㎡
ㅁ)철파이프조 스레트지붕 단층(2층 소재), 창고 : 약 4.5㎡
ㅂ)경량철골조 판넬지붕 단층, 화장실 : 약 8.9㎡
ㅅ)불록조 슬래브지붕 단층, 보일러실 : 약 2.8㎡
ㅇ)판넬조 판넬지붕 단층(2층 소재), 창고 : 약 12.5㎡
ㅈ)경량철골조 단층, 창고 : 약 23.65㎡(골조만 소재함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 수목(감정서상 기호 ㄱ~ㅈ, a) 매각 포함.
-공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2019-35호 기재 기계기구(감정서상 기호1~9) 및 제시외 기계기구 (감정서상 기호A) 모두 매각포함. 입찰전 정상작동여부 확인필요
-제시외 건물(감정서상 기호ㅈ)바닥에 설치된 침전조 토지가격에 포함하며, 목록2 공장1층내부 지하숙성고 설치된 것 감안평가.
-목록2 건물내 매각에서 제외되는 지게차2대, 자동곡물석발기, 냉동창고, 실험설비등 존재하며 토지위 다량의 쓰레기 방치되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경757 (1)

소재지: 경상남도 사천시 송포동 1540-2 (도로명주소: 경상남도 사천시 송포공단길 70)

용도: 공장

감정가: 4,587,281,700원

토지면적: 9741.40㎡ (약 2947 평)

건물면적: 6113.86㎡ (약 1850 평)

건물 제시외면적: 139.55㎡ (약 42 평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 사천농업협동조합 (농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경상남도 사천시 송포동에 위치한 송포농공단지 내에 자리하고 있습니다. 주변은 공장, 해안변 취락, 농경지 등으로 형성되어 있어 산업 시설과 농업, 해안 지역의 특성이 혼합된 환경입니다.

교통상황:

차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 국도 3호선이 위치하고 있어 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

인접 도로상태:

본 토지는 동측, 남측, 서측으로 각각 2차선 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 송포농공단지 입지 조건을 가지고 있습니다.

주변 환경:

주요 환경은 산업단지 내 공장 시설들로 구성되어 있습니다. 외부 검색 결과, 본 물건 주변에 명확한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

등기부상 권리관계:

말소기준권리는 2019년 3월 14일 접수된 사천농업협동조합의 근저당권입니다. 본 경매 절차를 통해 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등 말소기준권리보다 후순위로 등기된 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 제공된 등기부 요약상 해당 권리는 확인되지 않았습니다. 통상적으로 말소기준권리보다 선순위의 부담되는 권리가 존재하지 않는다면, 본 물건은 권리상 깨끗하게 인수될 가능성이 높습니다.

임차인 현황:

토지 등기부 요약 및 물건명세서상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하지 않거나, 임차인이 존재하지 않음을 의미합니다. 다만, 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 현장 확인을 통해 실제 임차인 점유 여부 및 명도 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 송포농공단지라는 특정 산업단지 내에 위치하고 있어, 주변의 관련 산업 시설과의 연계성을 고려한 분석이 필요합니다. 단지 내에서 생산 활동을 하는 기업들의 수요나, 향후 단지 확장 및 개선 계획 등을 파악하는 것이 상권 분석에 도움이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 공장 밀집 지역에 위치하므로, 일반적인 생활 편의 시설(상업 시설, 주거 시설 등)은 단지 외 인근 시가지나 도시 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

제시외 건물 및 물건:

감정평가서상 기호 ㄱ~ㅈ의 제시외 건물 및 기호 a의 수목, 기호 1~9 및 A의 기계기구 일체가 매각에 포함됩니다. 이들 물건의 철거, 이전, 또는 활용에 따른 추가 비용 및 노력이 발생할 수 있습니다.

건물 내 제외 물건:

건물 내부에 지게차 2대, 자동곡물석발기, 냉동창고, 실험설비 등 일부 물건은 매각에서 제외됩니다. 이들 물건의 명도나 처리 절차에 대한 확인이 필요합니다.

토지 위 쓰레기:

토지 위에 다량의 쓰레기가 방치되어 있어, 이를 처리하기 위한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

기계 기구 작동 여부:

매각에 포함되는 기계 기구들은 입찰 전 정상 작동 여부를 반드시 확인해야 합니다. 노후화로 인한 수리 또는 교체 비용이 발생할 수 있습니다.

기타 사항:

제시외 건물(기호 ㅈ)의 침전조는 토지 가격에 포함되어 있으며, 목록2 공장 1층 내부의 지하 숙성고는 평가에 반영되었습니다.

임대관계 미상:

임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계를 확인하고 명도 계획을 철저히 수립해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 송포동 소재 송포농공단지 내의 대규모 공장 용지 및 건물입니다. 감정가는 45.87억 원 수준이며, 토지 면적 약 2947평, 건물 면적 약 1850평의 상당한 규모를 자랑합니다. 권리분석상 말소기준권리 이후의 모든 등기사항은 소멸될 것으로 예상되어 권리상 문제는 적을 것으로 판단됩니다.

다만, 다수의 제시외 건물, 수목, 방치된 쓰레기, 작동 여부를 확인해야 하는 기계 기구 등 인수 후 처리해야 할 사항이 많아 추가적인 비용과 시간을 고려해야 합니다. 또한, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수로 작용할 수 있으므로, 사전에 철저한 조사가 필요합니다. 이러한 점들을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

송포농공단지라는 입지적 장점을 활용하여 직접적인 공장 운영 또는 관련 산업 시설 임대 사업 등 다양한 방식으로 투자가 가능합니다. 대규모 토지 확보를 통한 사업 확장 잠재력 또한 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 4,587,281,700원입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 현재 시장 상황, 물건의 구체적인 상태, 명도 및 시설물 처리 비용, 그리고 향후 사업 계획 등을 종합적으로 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현장 조사를 통해 물건의 실질적인 가치를 평가하고, 추가적인 비용 발생 요소를 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 잠재적인 입찰 희망가 범위는 감정가의 80%에서 100% 수준을 고려할 수 있으나, 이는 상세한 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.