나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30921 [1] 경상남도 산청군 신안면 안봉리 54-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 산청군 신안면 안봉리 소재 수월마을회관 북동측 원거리에 위치하며, 부근은 전원주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

차량 접근 가능하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 완경지세 내 사다리형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용중입니다.
기호(3) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 도로로 이용중입니다.
기호(4) 완경지세 내 사다리형의 토지로서, 창고부지로 이용중입니다.
기호(6) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 도로로 이용중입니다.
기호(7) 하단부는 완경지세이고, 상단부는 급경지세의 부정형 토지로서, 지상에 자연생 소나
무, 활·잡목 등이 자생하는 자연림이고, 일부는 휴경전 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1) 본건 북서측 및 북동측으로 폭 약 5m내외의 포장도로에 접합니다.
기호(3) 본건 토지가 폭 약 5m 내외의 포장도로로 이용중이고, 북서측으로 왕복 2차선 포장
도로에 접합니다.
기호(4) 북측으로 폭 약 5m내외의 포장도로에 접합니다.
기호(6) 본건 토지가 폭 약 5m 내외의 포장도로로 이용중입니다.
기호(7) 본건 북서측으로 폭 약 5m내외의 포장진입로 개설되어져 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 공장설립
승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)에 속합니다.
기호(4,6) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 공장설립
승인지역(공장설립승인지역1호)에 속합니다.
기호(7) 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 가축사육
제한구역(전부제한에서 200m이내), 가축사육제한구역(전부제한에서 400m이내), 배출
시설설치제한지역), 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립승인지역(공장설립
승인지역1호), <추가기재>건축법 제2조 제1항 제11호나목에 따른 도로(도로일부포
함)에 속합니다.

제시목록 외의 물건

기호(1) 토지 일부 지상에 제시외구축물(지하수 관정)이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가) 일반목구조 아스팔트슁글지붕 2층 건으로서,
외벽: 스톤코트 마감.
내벽: 벽지, 타일 마감 등.
창호: 알루미늄 샷시창호.
기호(2-나) 일반목구조 아스팔트슁글지붕 단층 건으로서,
외벽: 스톤코트 마감.
내벽: 합판 노출 등.
창호: 알루미늄 샷시창호.
기호(5) 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층 건으로서,
외벽: 사이딩 마감.
내벽: 판넬노출.
창호: 하이샷시창호.

기호(ㄱ) 목조 아스팔트슁글지붕 단층입니다.
기호(ㄴ) 목조 폴리카보네이트지붕 단층입니다.
기호(ㄷ) 목조 아스팔트슁글지붕 단층입니다.
기호(ㄹ) 지하수 관정입니다.

이용상태

기호(2-가) 단독주택(1,2층)입니다.
기호(2-나) 창고입니다.
기호(5) 창고입니다.
기호(ㄱ) 보일러실입니다.
기호(ㄴ) 가추(데크 포함)입니다.
기호(ㄷ) 가추 및 창고입니다.
기호(ㄹ) 지하수 관정입니다.

설비내역

기호(2-가) 위생설비 및 난방설비 등 되어있습니다.
기호(2-나) 없습니다.
기호(5) 없습니다.

부합물 및 종물

기호(ㄱ~ㄷ) 구조, 규모, 이용상황 등을 고려컨대 종물 및 부합물의 성질로 판단됩니다.

공부와의 차이

기호(5) 건물은 의뢰목록상 칼라강판지붕이나, 현황은 아스팔트슁글지붕입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄷ) 매각포함.
-제시외 구축물(감정서상 ㄹ 지하수 관정) 매각포함.
-목록[7] 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
-목록[5] 건물 공부상 ‘칼라강판지붕’이나, 현황 ‘아스팔트슁글지붕’임.
-목록[1,3,4,6,7] 인접필지와 정확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30921 (1)

소재지: 경상남도 산청군 신안면 안봉리 54-1

용도: 단독주택

감정가: 1,365,198,600 원

토지면적: 55,991.00㎡ (약 16,937.5 평)

건물면적: 305.14㎡ (약 92.3 평)

건물 제시외면적: 77.60㎡ (약 23.5 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경상남도 산청군 신안면 안봉리 소재 수월마을회관 북동측 원거리에 위치하며, 주변으로는 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 차량 접근은 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 토지는 일부 완경사지와 급경사지로 이루어져 있으며, 지적 상으로는 사다리형 및 부정형으로 이용되고 있습니다. 본건 북서측 및 북동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하여 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

등기부등본 상 토지 및 건물에 대한 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

토지 등기부 요약

* 소유권 이전 (증여): 남현주 (2010-10-05)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (1,030,000,000원, 2017-02-23, 말소기준권리)

* 지상권설정 공동담보목록: 합천새남부농업협동조합 (말소)

* 임의경매: 합천새남부농업협동조합 (787,740,068원, 2025-06-11, 말소)

* 가압류: 합천새남부농업협동조합 (46,007,686원, 2025-06-13, 말소)

총 채권액 합계 (토지): 1,076,007,686원

건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 남현주 (2014-03-24)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (1,030,000,000원, 2017-02-23, 말소기준권리)

* 주택임차권 공동담보목록: 김태형 (50,000,000원, 2025-04-28, 말소)

* 가압류: 농협은행 (10,289,881원, 2025-05-09, 말소)

* 임의경매: 합천새남부농업협동조합 (787,740,068원, 2025-06-11, 말소)

* 가압류: 합천새남부농업협동조합 (46,007,686원, 2025-06-13, 말소)

총 채권액 합계 (건물): 1,136,297,567원

임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2024-04-17

* 확정일자: 2025-02-25

* 배당신고일자: 2025-04-28

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

권리분석 종합

말소기준권리인 2017년 2월 23일자 근저당권보다 후순위로 등기된 모든 권리(가압류, 임의경매, 임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 본 경매 물건을 취득 시 낙찰자가 별도로 인수해야 할 부담은 없습니다. 김태 임차인은 대항력이 없어 보증금에 대한 우선변제권이 없으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 산청군 신안면 안봉리의 농경지 및 임야, 전원주택 등과 어우러진 지역에 위치하고 있습니다. 인근 지역의 부동산 시세를 살펴보면, 비교적 작은 규모의 토지와 주택 거래가 주로 이루어지고 있습니다. 예를 들어, 2024년 1월 22일 안봉리 소재 400평(1323.2㎡)의 임야가 평당 0.7만원(약 7,000원/㎡)에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2025년 4월 7일 소개된 안봉리 소재 약 100평(325㎡) 대지에 건축면적 30평(99㎡)의 단독주택이 2억 1,500만원에 매물로 나온 사례가 있습니다. 2019년 7월 2일에는 안솔기마을(추정상 인근 지역)에서 토지 940㎡, 건축면적 128㎡의 전원주택이 2억 1천만원에 거래 완료된 사례도 있습니다.

본건의 토지 면적은 55,991㎡ (약 16,937.5 평)으로, 이는 인근에서 거래되는 일반적인 주택 부지보다 훨씬 광대한 규모입니다. 이러한 대규모 토지는 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 임야 등 다양한 용도지역으로 복합되어 있어, 개발 가능성 및 활용 방안에 따라 가치 평가가 달라질 수 있습니다. 인근 시세만으로는 본건의 방대한 토지 면적과 감정가를 직접적으로 비교하기는 어렵습니다. 해당 지역의 특성상 대규모 토지의 경우 개별적인 가치 산정이 중요하며, 제시된 감정가 13억 6,519만 8,600원은 이러한 점을 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건은 산청군 신안면 안봉리의 자연환경 속 전원생활을 누릴 수 있는 입지입니다. 차량으로는 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위해서는 인근 버스 정류장을 이용해야 하나, 운행 빈도는 높지 않을 수 있습니다. 기본적인 생활 편의 시설(면사무소, 은행, 마트 등)은 차량으로 약 15분 거리에 위치한 신안면 소재지나 산청읍에서 이용 가능합니다. 산청군은 지리산 자락에 위치하여 맑은 공기와 수려한 자연경관을 자랑하며, 동의보감촌과 같은 한방 및 웰니스 관광 자원이 풍부하여 건강한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지 목록에 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 실제 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 경계 확정: 토지 목록의 경우, 인접 필지와의 정확한 위치 및 경계 확정을 위해 측량이 필요합니다.

* 건물 현황 차이: 목록 건물은 공부상 지붕이 ‘칼라강판’이나, 실제 현황은 ‘아스팔트슁글’ 지붕으로 확인되었습니다.

* 제시외 건물/구축물: 감정서상 기호 ㄱ~ㄷ의 제시외 건물과 ㄹ의 지하수 관정은 매각에 포함됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군 신안면 안봉리에 위치한 대규모 토지와 단독주택 및 부속 건물들로 구성된 부동산 임의경매 물건입니다. 방대한 토지 면적과 함께 주택, 창고 등이 소재하여 다양한 활용이 가능합니다. 주변은 전원주택, 농경지, 임야가 혼재된 조용한 자연환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 권리가 없어 비교적 깔끔한 권리 상태를 가지고 있습니다. 그러나 분묘기지권의 가능성, 경계 확정을 위한 측량 필요성 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 55,991㎡의 넓은 토지는 전원생활, 농업, 또는 향후 개발 가능성을 고려할 때 매력적인 요소입니다.

* 자연 친화적인 입지: 산청군의 쾌적한 자연환경은 전원주택, 주말주택, 또는 힐링 목적의 투자에 적합합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 부담할 권리 관계가 없습니다.

* 희소성: 산청군 안봉리 지역에서 이 정도로 넓은 토지와 주택이 함께 경매로 나오는 경우는 드물어 희소성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가가 13억 6,519만 8,600원으로, 비교적 높은 금액입니다. 주변 시세는 소규모 전원주택의 경우 2~3억 원대 거래 사례가 있으나, 본건의 광대한 토지 면적을 고려할 때 직접적인 비교는 어렵습니다. 또한, 분묘기지권 가능성, 경계 측량 필요성 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 결과와 시장 상황, 위험 요인 등을 면밀히 검토하여 결정하는 것이 바람직합니다. 보수적으로 접근한다면 감정가의 80~90% 수준에서, 적극적으로는 감정가 또는 그 이상까지도 고려해볼 수 있습니다. 다만, 현재로서는 정확한 시세 분석에 한계가 있어, 본 감정가를 기준으로 11억 원 ~ 13억 5천만 원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있을 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 상세한 현장 조사 및 권리 관계 재확인 후 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.