나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30946 [1] 경상남도 진주시 충무공동 289-4 토원빌딩 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉감정 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한국토지주택공사' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있고, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층/지상11층 건 중 2층 201호로서
(사용승인일 : 2017.09.26)
외 벽 : 외장용 석판 및 몰탈위 페인팅, 복합판넬 및 강화유리 및 대리석 붙임 등,
내 벽 : 타일 붙임 및 인테리어 마감 등,
바 닥 : 타일 붙임 등,
창 호 : 강화유리 및 샷시창 구조입니다.

이용상태

근린생활시설(음식점)로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기 설비, 스프링쿨러,
시스템냉난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 대지권의 목적이 되는 토지는 사다리형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 폭 약20m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며, 동측 및 북측으로 건물의
출입구가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-12-14),지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m ~ 25m)(중-집-1-66)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발
예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 별지 '감정평가의 산출근거 및 결정의견'의 '그밖의 사항란'을 참고 하시기
바랍니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 물건 개요

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* 사건번호: 진주지원 2025타경30946 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 충무공동 289-4 토원빌딩 2층 201호 (도로명 주소: 경상남도 진주시 에나로128번길 26 (충무공동))

* 용도: 제1종근린생활시설 (음식점)

* 감정가: 1,278,000,000원

* 토지면적: 48.31㎡ (약 14.61평)

* 건물면적: 228.09㎡ (약 69.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOO (경남은행)

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층/지상11층 건물 중 2층 201호

* 사용승인일: 2017년 09월 26일

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1.2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한국토지주택공사' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다. 북측으로 폭 약 20m 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

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1.3. 권리분석

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* 권리관계:

* 말소기준권리: 2022년 08월 04일 접수된 경남은행 근저당권(을8, 금885,600,000원)입니다.

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸됩니다. (예: 경남은행 근저당권(을9, 을10), 경남신용보증재단 가압류(갑14), 신용보증기금 가압류(갑15), 임의경매개시결정(갑16, 경남은행), 진주세무서 압류(갑17) 등)

* 등기부채권 총액은 1,343,381,080원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

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1.4. 상권분석

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* 건물 현황: 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층/지상11층 건물 중 2층 201호로, 제1종근린생활시설(음식점)로 이용 중입니다.

* 주변 상권: 한국토지주택공사 등 주요 공공기관 및 업무시설이 밀집한 지역으로, 관련 종사자 및 방문객을 대상으로 하는 근린상가로서의 입지가 양호합니다.

* 접근성: 차량 접근이 용이하며, 대로변에 접하고 있어 고객 접근성이 좋습니다.

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1.5. 생활정보

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* 건물 내 편의시설: 건물에는 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재경보 및 탐지 설비, 승강기 설비, 스프링쿨러, 시스템 냉난방 설비 등이 구비되어 있어 이용에 편리합니다.

* 주변 환경: 업무시설 및 근린생활시설이 주를 이루는 지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이한 환경입니다.

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1.6. 잠재적 리스크

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* 토지이용계획: 해당 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구에 해당되는 점은 참고할 사항입니다.

* 임대 관계: 현재 임대 관계는 미상으로 파악되나, 명시된 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 임대차 관련 부담은 없습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 주변에 혐오시설이 확인되지 않습니다. (추후 현장 조사를 통해 재확인 필요)

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1.7. 종합 의견

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본 물건은 진주시 혁신도시 내 한국토지주택공사 인근에 위치한 신축급 근린상가 건물입니다. 교통 및 주위 환경이 양호하며, 건물 내 편의 설비가 잘 갖춰져 있어 상가로서의 기능성을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

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1.8. 투자 포인트

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* 신축급 건물: 2017년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 우량 입지: 한국토지주택공사 인근 핵심 상업 지구에 위치합니다.

* 명도 용이: 대항력 없는 임차인으로 명도 관련 리스크가 적습니다.

* 권리 깨끗: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸됩니다.

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1.9. 예상 입찰가

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본 건의 감정가는 1,278,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.