나이스옥션 법원경매 마산 2025타경247 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 16-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.06.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재 '양덕2동행정복지센터' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 각종 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측 및 북서측으로 약 6m 폭의 포장도로에 접하나, 북서측으로 통행이 불가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 세멘보록크 및 벽돌조 스라브지붕 2층건으로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 2층일부 사이딩판넬 마감 등.
내 벽 : 벽지 마감 등.
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

가) 공부상 용도는 근린생활시설, 주택이나 현장조사시 외부관찰에 의하면 주택으로 보이며, 이해관계인의 부재 등으로 내부 확인이 곤란하여 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인 바람.

설비내역

가) 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도' 기호(ㄱ~ㄷ)과 같이 제시외건물이 소재하나, 용도 등으로 보아 건물에 미치는 영향은 미미할 것으로 사료됨.
- 내용은 아래와 같음.
(ㄱ) 판넬조 판넬지붕 단층, 다용도실 : 약 3.5㎡
(ㄴ) 판넬조 판넬지붕 단층, 창고 : 약 2.4㎡
(ㄷ) 조적조 슬래브지붕 2층소재, 주택일부 : 약 9.2㎡

공부와의 차이

가) 건물 2층의 건축물대장상 구조는 43.92㎡-경량철골구조, 36.23㎡-세멘보르크조 및 세멘벽돌조이나 건축물현황도상 위치와 현장조사시 실측에 의하면 43.92㎡-세멘보르크조 및 세멘벽돌조, 36.23㎡-경량철골구조이니 경매진행 및 입찰시 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
건물의 1층은 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현재 주택으로 보임.
건물 2층의 건축물대장상 구조는 경량철골구조 43.92㎡, 세멘보르크조 및 세멘벽돌조 36.23㎡이나 실측에 의하면 세멘보르크조 및 세멘벽돌조 43.92㎡, 경량철골구조 36.23㎡임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경247 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 16-6

용도: 단독주택

감정가: 322,002,170원

토지면적: 168.60㎡ (약 51.00평)

건물면적: 180.28㎡ (약 54.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 15.10㎡ (약 4.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 문OO

특이사항: 재매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 건물의 1층은 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현재 주택으로 보임. 건물 2층의 건축물대장상 구조와 실측에 차이가 있음.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재 '양덕2동행정복지센터' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 각종 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

1.1. 3. 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역입니다.

1.1. 4. 인접 도로상태

남서측 및 북서측으로 약 6m 폭의 포장도로에 접하나, 북서측으로는 통행이 불가능합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 토지 등기부 요약

소유권 이전(이성심, 이승우), 근저당권(마산새마을금고 2건, 문점희외 1명, 김소영) 및 가압류(경남신용보증재단, 신용보증기금, 국민은행), 10번 근저당권 가처분(경남신용보증재단, 신용보증기금) 등이 등기되어 있으나, 임의경매 개시 결정일(2025-06-23) 이전의 권리들은 모두 말소된 것으로 확인됩니다.

1.2. 2. 건물 등기부 요약

토지 등기부 요약과 동일한 권리 내역이 등기되어 있으며, 말소기준권리(을6: 마산새마을금고 근저당권) 이하 모든 권리는 말소된 것으로 확인됩니다.

1.2. 3. 임차인 현황

* 감영일: 보증금 3,000,000원, 차임 310,000원, 전입일자 2021-02-26, 배당신고일자 2025-07-25, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 250,000원, 전입일자 없음, 대항력 없음.

* 김월임: 보증금 17,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2024-03-04, 확정일자 2024-03-04, 대항력 없음.

* 이동원: 보증금 17,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2021-10-06, 확정일자 2024-03-04, 배당신고일자 2025-10-10, 대항력 없음.

* 이동원: 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-06, 확정일자 2021-10-06, 배당신고일자 2025-08-18, 대항력 없음.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 모든 임차인은 대항력이 없습니다.

1.2. 4. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 을6 (마산새마을금고 근저당권, 접수일자 2020-02-21)이며, 해당 권리를 포함하여 임의경매 개시 결정일(2025-06-23) 이전에 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 인수되는 권리는 없습니다.

1.2. 5. 총 채권액

등기부상 총 채권액은 402,781,598원입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 건물 용도 및 현황

건물의 1층은 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현재 주택으로 이용 중인 것으로 보입니다. 건물은 세멘보르크 및 벽돌조 슬라브지붕 2층 건물이며, 외벽은 페인팅 및 사이딩 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조입니다. 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비가 되어 있습니다.

1.3. 2. 주변 상가 현황

대상 물건은 단독주택 및 각종 근린상가와 함께 혼재된 지역에 위치하고 있어, 지역 내 기본적인 상권 기능을 수행하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근 용이, 시내버스정류장 인접.

* 편의시설: '양덕2동행정복지센터' 인근, 근린상가 다수 소재.

* 교육시설: (정보 부족)

* 의료시설: (정보 부족)

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 재매각 사유

본 물건은 재매각 건으로, 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 다른 사유로 인해 다시 경매에 나왔습니다. 이는 최초 감정가 대비 낮은 가격을 고려하거나, 권리관계, 물건 상태 등에 대한 추가적인 검토가 필요함을 시사합니다.

1.5. 2. 공부상 내용과 실제 현황 차이

건물 1층이 공부상 근린생활시설이나 실제 주택으로 이용 중이며, 건물 2층의 구조 또한 건축물대장상 내용과 실측 내용 간에 상이합니다. 이는 향후 활용 또는 재건축 시 문제가 될 수 있습니다.

1.5. 3. 제시외 건물

건물에는 별도의 제시외 건물(판넬조 판넬지붕 단층 다용도실 약 3.5㎡, 판넬조 판넬지붕 단층 창고 약 2.4㎡, 조적조 슬래브지붕 2층 주택 일부 약 9.2㎡)이 소재하며, 이는 일괄 매각 대상입니다.

1.5. 4. 구조 상이

건물 2층의 건축물대장상 구조(경량철골구조 43.92㎡, 세멘보르크조 및 세멘벽돌조 36.23㎡)와 현장 실측(세멘보르크조 및 세멘벽돌조 43.92㎡, 경량철골구조 36.23㎡) 간에 면적별 구조가 바뀌어 등재되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동에 위치한 단독주택으로, 토지면적 168.60㎡, 건물면적 180.28㎡에 제시외 건물 15.10㎡를 포함하여 일괄 매각되는 건입니다. 재매각 건으로 이전 경매에서 소진되지 못한 권리 관계나 시장의 낮은 관심이 있을 수 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되어 인수되는 권리는 없습니다. 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 2층 구조상의 차이, 제시외 건물 존재 등은 현장 조사를 통해 반드시 재확인해야 할 부분입니다. 양덕동이라는 지역적 특성과 근린생활시설 및 주택 복합 용도로의 잠재력을 고려할 때, 상세한 권리 분석 및 현황 조사를 통해 적절한 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 가치: 168.60㎡의 토지 지분은 단독주택으로서의 가치를 높입니다.

* 복합 용도 잠재력: 공부상 근린생활시설과 주택으로의 복합 용도는 다양한 활용 가능성을 시사합니다.

* 우수한 입지: 주거지역 내 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 권리관계 단순화: 모든 권리가 말소되어 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 322,002,170원입니다. 제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 정보를 분석한 결과, 평당 약 91만원부터 283만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 본 물건의 감정가는 건물 면적 기준 평당 약 178만원으로, 주변 시세 범위 내에 있음을 알 수 있습니다. 다만, 본 물건은 단독주택으로 토지 가치가 별도 고려되어야 하며, 연립/다세대와 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

재매각 건이고 총 채권액이 감정가를 초과한다는 점, 공부상 내용과 실제 현황의 차이 및 제시외 건물 존재 등을 고려할 때, 감정가보다 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이에, 잠재적 리스크와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 270,000,000원 수준으로 제안합니다. 이 금액은 감정가의 약 83.85% 수준입니다. 실제 입찰 시에는 최신 시장 동향 및 현장 조사를 통한 상세한 가치 평가를 기반으로 보수적으로 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.