나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20669 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 요장리 3-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 마산합포구 진동면 요장리 소재 '광암해수욕장' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지,
임야 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건은 자루형의 토지로서, 현황 '주거용 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태

대상물건 북측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 비포장도로를 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

ㄱ) 목조 아스팔트싱글지붕 단층(창고) : 약 10.2㎡
ㄴ) 목조 폴리카보네이트지붕 2층소재(가추) : 약 7.4㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌임대관계 : 미상입니다.
└기 타 : ----

건물감정평가요항표

건물의 구조

2) 목조 경사지붕 지상2층 건으로서,
[사용승인일자 1996.01.31]
┌외 벽 : 목재 붙임 마감
├내 벽 : 타일마감
├바 닥 : 타일마감
└창 호 : 새시 창호입니다.

이용상태

가) 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비 및 난방설비 갖추고 있음.

부합물 및 종물

ㄱ) 목조 아스팔트싱글지붕 단층(창고) : 약 10.2㎡
ㄴ) 목조 폴리카보네이트지붕 2층소재(가추) : 약 7.4㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌임대관계 : 미상입니다.
└기 타 : ----

물건 비고

-일괄매각.
-목록1. 주거용 건부지로 이용 중임.
-목록2. 단독주택으로 이용 중이며, 제시외 건물(감정평가서상 기호 ㄱ~ㄴ) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 마산지원 2025타경20669 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 요장리 3-3

* 토지 면적: 359.00㎡ (약 108.6평)

* 건물 면적: 146.00㎡ (약 44.2평) (주거용 건물)

* 건물 제시외 면적: 17.60㎡ (약 5.3평) (창고, 가추)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 용도: 단독주택

* 감정가: 203,144,400원

* 사용승인일자: 1996년 1월 31일

* 경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 요장리 소재 '광암해수욕장' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지대로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 대상 물건까지 차량 접근은 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 물건 북측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 비포장도로를 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(그 외 지역 200m 제한 조례 참조)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원입니다. 말소기준권리인 마산수산업협동조합의 근저당권(2019년 1월 31일 접수, 168,000,000원)보다 선순위 권리는 없는 것으로 보이며, 경매로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박철규

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 11월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인으로, 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 지역은 단독주택, 농경지, 임야가 혼재된 주거 및 농업 지역으로, 활발한 상업 활동보다는 전원생활에 가까운 환경을 제공합니다. 광암해수욕장 인근이라는 점은 관광 관련 소규모 상권 가능성을 시사하나, 본 물건 자체의 상권 가치는 높지 않을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 광암해수욕장이 인근에 위치합니다. 검색 결과, 진동면에는 진동시장, 고현경로당, 광암경로당 등 지역 주민을 위한 시설이 있습니다. 또한, 마산자원회수시설이 소재해 있으나, 직접적인 영향을 받기 어려운 거리에 위치한 것으로 보입니다.

* 주변 편의시설 및 혐오시설: 주변 편의시설로는 진동시장 등이 있으며, 혐오시설로 직접적으로 언급되는 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 마산자원회수시설이 존재하므로 이에 대한 잠재적 영향은 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 도로 접근성: 북측으로 접한 약 3~4미터 폭의 비포장도로는 차량 통행 및 주차에 다소 불편함을 야기할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역으로 건폐율 40% 이하, 용적률 100% 이하 적용 가능하나, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 신축 등은 제한됩니다.

* 건물 노후도: 1996년 사용승인된 건물로, 일부 수리 또는 리모델링이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 감정평가서상 기호 ㄱ~ㄴ의 제시외 건물(창고, 가추)이 매각에 포함되어 있어 별도 처리에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 공사 중단된 건물: 인근 지역에 과거 공사가 중단된 건물이 존재하여 주변 환경에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 요장리, 광암해수욕장 인근에 위치한 단독주택입니다. 넓은 토지 면적(359㎡)을 보유하고 있으며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

* 권리 분석상 인수할 권리 및 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 주변 환경은 전원적인 주거 환경이나, 도로 접근성 및 편의시설 접근성은 다소 아쉬운 부분으로 고려됩니다.

* 건물은 1996년에 건축되어 노후화가 진행되었을 가능성이 있으며, 제시외 건물도 포함되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* 토지 가치: 359㎡의 넓은 토지는 향후 증축, 별도 건물 신축, 또는 개발 계획 수립 시 높은 가치를 지닐 수 있습니다.

* 전원생활 및 세컨드하우스: 광암해수욕장 인근이라는 입지적 특성을 살려 전원생활 주택이나 세컨드하우스로 활용할 잠재력이 있습니다.

* 권리상 안전성: 모든 권리가 말소되는 물건으로, 권리관계에 대한 부담 없이 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 203,144,400원입니다.

* 제공된 주변 시세 정보는 '새한비치빌라'라는 다세대 주택의 매매 사례로, 본 물건인 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 새한비치빌라의 경우, 전용면적 약 75~82㎡에 해당하는 주택이 2024년 3월 7,500만원, 2026년 6월(미래 시점 거래) 7,300만원에 거래되었습니다 [JSON 데이터]. 이는 본 물건의 넓은 토지 면적(359㎡)을 고려할 때, 단위 면적당 토지 가치를 비교하기는 어렵습니다.

* 본 단독주택은 1996년식 건물로 노후화가 진행되었고, 주변 개발 현황 및 단독주택 실거래가 정보 부족으로 정확한 시세 산정에 어려움이 있습니다. 검색된 창원시 마산합포구 진동면 지역의 단독주택 실거래가 정보로는 직접적인 비교가 어려운 신축급 주택 사례(2억 4천만원, 2025년 9월 예정 거래)가 존재합니다.

* 안정적인 투자를 고려하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* 현 시세 기준 예상 입찰가: 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.