나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11661 [1] 경상남도 김해시 진례면 고모리 834-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담감정 · 평가일 2025.07.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1~7)은 경상남도 김해시 진례면 고모리 소재 ""고령마을"" 내에 위치하고 있으며, 부근은 전원주택 및 전원주택부지, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있는 시가지 주변 지대입니다.

교통상황

기호(1,2,3,5,6,7)까지 차량 출입 또는 접근 가능하며, 관내 교통편을 고려할 때 제반 교통이용상황 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

① 기호(1) : 완경사 지세 내 대부분 지반평탄하게 조성된 사다리형의 ""건축신고부지""로서, 일부 법면 상태
및 시멘트 포장되어 있습니다.
② 기호(2) : 경사 지세의 장방형 토지로서, 현황 ""토지임야""입니다.
③ 기호(3) : ""건축신고"" 후 부지조성공사 중단 상태의 토지로서, 상당부분 법면상태이며, 일부는 지반평탄
하게 조성되어 있고, 일부는 시멘트 포장되어 있습니다.
④ 기호(4) : 경사지세의 사다리형에 유사한 토지로서, ""자연림""상태입니다.
⑤ 기호(5) : ""도로""입니다.
⑥ 기호(6) : ""도로""입니다.
⑦ 기호(7) : ""단독주택 건부지""입니다.

인접 도로상태

① 기호(1) : 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 막다른 도로와 접하여 있으며, 본건 일부가 현황 시멘트 포장도
로입니다.
② 기호(2) : 남동측으로 지적도상 노폭 약 6m 내외의 막다른 도로와, 남서측으로 현황 시멘트 포장도로와
각각 접하여 있습니다.
③ 기호(3) : 동측으로 지적도상 노폭 약 6m 내외의 막다른 도로와 접하여 있으며, 본건 일부가 시멘트 포장
되어 있습니다.
④ 기호(4) : 맹지입니다.
⑤ 기호(5) : 본건이 노폭 약 6m내외 도로 일부입니다.
⑥ 기호(6) : 본건이 노폭 약 6m내외 도로입니다.
⑦ 기호(7) : 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 막다른 도로와 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

① 기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>
② 기호(2,3) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>
③ 기호(4) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(400m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환
경보전법>, 준보전산지<산지관리법>
④ 기호(5) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>
⑤ 기호(6,7) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

① 기호(1) : 지상에 제시외 수목(둥근 소나무, 약 4주)이 소재합니다.
② 기호(7) : 지상에 제시외 물건(ㄴ~ㅁ)이 소재합니다.

공부와의 차이

① 기호(1) : 토지대장상 지목은 ""임야""이나, 기준시점 현재 ""건축신고""를 필한 후 대부분 지반평탄하게 조성
되어 있으며, 일부는 ""법면"", 일부는 시멘트 포장되어 있습니다.
② 기호(3) : 토지대장상 지목은 ""임야""이나, 기준시점 현재 ""건축신고""를 필한 후 부지 조성 중 공사 중단된
토지로서, 상당부분 ""법면""상태이며, 일부 시멘트 포장되어 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 : 기호(1~7)은 일부 인접필지와의 지적경계 불분명한 바 정확한 경계 및 이를 통한 제시외 물
건의 점용 위치 등에 관하여는 별도의 전문적인 측량을 통한 재확인 요하오니 참고바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

① 기호(8) 경량목구조 경량목구조지붕지붕 2층 건물로서,
외 벽 : 페인팅 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 비닐쉬트, 벽지, 타일, 무늬목 등 마감입니다.
창 호 : 새시이중창호입니다.

② 제시외 물건

기호(ㄴ) 기호(7) 지상 소재 컨테이너조 단층(사무실)
기호(ㄷ) 기호(7) 지상 소재 컨테이너조 단층(화장실 등)
기호(ㄹ) 기호(7) 지상 소재 목조 칼라시트지붕 단층(가추)
기호(ㅁ) 기호(7) 지상 소재 목조(애견동반캠핑장)입니다.

이용상태

기호(8) 단독주택입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 ""지적및건물개황도"" 참고바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 : - 제시외 건물(ㄴ~ㄹ)은 일반건축물대장등본상 위반건축물표시되어 있습니다.
- 기호(8)은 일반건축물대장상 건축과-26012호(2023년 8월 31일)에 의해 위반건축물표시(지상1층
단독주택(사무실)컨테이너조 18㎡, 지상1층 단독주택(창고)컨테이너조 18㎡, 지상1층 단 독주택
(부엌)목조 5.32㎡, 무단증축 『건축법』제14조 위반, 부설주차장 옥외자주식 1대 주차불가 부설
주차장 무단용도변경 『주차장법』제19조의4 위반) 등재되어 있는 바 경매 참여시 참고바랍니다.
- 기호(8) 관련하여 현장조사에 임하였으나 폐문부재 및 점유자의 조사거부로 내부확인이 곤란하여
기존 담보평가전례상의 자료 및 점유자와의 유선통화 내용, 인터넷상의 업체소개 사이트의 시설
안내 등을 참조하여 확인하였으며, 특히 제시외 건물(ㄷ)의 용도는 건축물대장 위반건축물표시란
에는 ""창고""로 되어 있으나, ""화장실 등""으로 조사되는 바 정확한 건물 용도 등에 관하여는
경매참여시 재확인바랍니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼계동 소재 '부산김해경전철 가야대역' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 동·유사형 공동주택 및 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지대입니다.

교통상황

본건이 속한 분성마을2단지부영아파트까지 제반 차량 출입 자유로우며, 대중교통 이용상황 보통시됩니 다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골트러스위 금속기와지붕 18층 건물내 16층 1605호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 폐문부재로 조사치 못하였습니다.
창 호 : 새시 창호입니다.

이용상태

아파트로서, 현장조사시 폐문부재로 내부구조 및 이용상황 등을 확인치 못하였으나, 집합건축물대장등본 건축물현황도상 (침실3, 욕실2, 거실, 주방/식당 및 드레스실, 발코니 등)으로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 및 건물내 승강기설비, 소방설비 등이 구비 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사 지세내 지반평탄하게 조성된 장방형 토지로서, 현황 '공동주택용지'로 이용
중입니다.

인접 도로상태등

본건이 속한 분성마을2단지부영아파트 서측 및 남측으로 각각 왕복4차선 도로와 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(공동), 지구단위계획구역(북부지구), 중로1
류(폭 20m~25m)(1-22)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-09-
18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-09-18)
<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 : 본건은 현장조사시 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 집합건축물대장등본상의 건축물현황도 및 표준설비를 기준으로 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였는 바, 본건 내부구조 및 관리상태 등에 대하여는 별도 확인 요하오니 경매참여시 참고바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시 외 건물(8-1 ~ 8-4) 및 수목(1-1) 포함
- 목록5,6,은 지분 매각 임.
- 목록1. 지상에는 이동이 용이한 콘테이너 1식이 소재하나, 평가에서 제외.
- 목록1,3은 단독주택 “건축(신축-신고사항변경)신고”를 필한 토지로 건축신고에 관한 세부사항 및 유효성 여부 등은 관할청에 확인 바람.
- 목록8 및 제시 외 건물(8-1 ~ 8-3)은 일반건축물대장상 "위반건축물" 표시 등재되어 있는 것으로 조사되고 있는바 구체적 사항은 관할청에 확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11661 (1)

소재지: 경상남도 김해시 진례면 고모리 834-4

용도: 단독주택

감정가: 1,515,545,480원

토지면적: 9031.00㎡ (약 2732.0평)

토지지분: 8867.4184㎡ (약 2682.4평)

건물면적: 79.62㎡ (약 24.1평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

특이사항: 공동담보, 위반건축물

건축물정보: 경량목구조 2층 단독주택 (사용승인일 2015-09-01)

토지이용계획: 계획관리지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지 등.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 김해시 진례면 고모리 소재 ""고령마을"" 내에 위치하며, 부근은 전원주택 및 전원주택부지, 농경지, 임야 등이 혼재하는 시가지 주변 지대입니다.

* 교통상황: 차량 출입 및 접근이 용이하며, 관내 교통편을 고려할 때 전반적인 교통이용 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 북서측, 남동측, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 막다른 도로와 접하고 있으며, 일부는 현황 시멘트 포장도로로 이용 중입니다. 일부 필지는 맹지에 해당합니다.

* 토지 이용상태: 사다리형 및 장방형 토지가 혼재하며, 건축신고 부지, 토지임야, 자연림 상태입니다. 일부 토지는 건축신고 후 공사 중단 상태로 법면, 평탄지, 시멘트 포장 등 다양한 형태로 이용되고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리, 보전관리, 생산관리 지역으로 구분되며, 가축사육제한구역(200m, 400m), 배출시설설치제한지역, 준보전산지 등 토지 이용에 관한 여러 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황: 소유권 이전(2010년), 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(2020년, 2023년), 김해세무서장의 압류(2023년), 김해시의 압류(2024년) 등이 등기되어 있으며, 2025년 6월 20일 농업협동조합자산관리회사의 임의경매로 본건이 경매에 나왔습니다.

* 말소기준권리: 2020년 8월 14일자 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을20, 을7)입니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 물건명세서상 '지상권개요' 항목이 언급되었으나 구체적인 내용은 명시되지 않아, 잠재적 위험으로 간주하여 확인 필요)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

본건은 전원주택 및 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 및 시가지 인접 지역에 위치하고 있습니다. 전통적인 상업지구와는 거리가 있으나, 인근에 전원주택 단지가 형성되어 있어 주거지로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 주변에 대규모 상업시설보다는 지역 생활 편의시설 위주로 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: 고령마을 내 위치하며, 전원주택, 농경지, 임야 등이 어우러진 자연 친화적인 환경입니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 상세 정보는 제공되지 않았으나, 인근 마을 또는 시가지로의 이동을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 정보로는 본건에 직접적으로 인접한 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 상세 조사를 통해 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건물(8) 및 제시 외 건물(8-1~8-3)이 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 무단 증축 및 부설 주차장 관련 위반 사항이 있습니다. 이는 철거, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다. (관할청 확인 필수)

* 건축신고 토지: 일부 토지(목록1, 3)는 건축신고 필한 상태이나 공사 중단되어 있어, 건축 신고의 유효성 및 세부 사항을 관할청에서 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리, 보전관리, 생산관리 지역이 혼재하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 향후 토지 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 지적 경계 불분명: 인접 필지와의 지적 경계가 불분명하여 전문적인 측량을 통한 재확인이 필요합니다.

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 폐문부재 및 점유자 조사 거부로 인해 건물 내부 확인이 어려웠으며, 제시 외 건물(ㄷ)의 용도 또한 불확실하여 정확한 상태 파악에 제약이 있었습니다.

* 지분 매각: 토지 목록 5, 6번은 지분으로 매각되어 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 약 2732평에 달하는 대규모 토지와 단독주택으로 구성된 부동산입니다. 넓은 토지 면적은 향후 개발 잠재력이 높다는 장점이 있으나, 위반건축물 등재, 건축 신고 후 공사 중단, 토지 이용 제한 등 해결해야 할 여러 리스크 요인을 동시에 가지고 있습니다. 이러한 문제점을 해결하기 위한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있으며, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 보다 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지 확보: 약 2732평의 넓은 토지는 잠재적 가치가 높으며, 리스크 해소 시 상당한 시세 차익 기대 가능.

* 전원생활 및 주거지 개발 적합: 자연 친화적인 환경과 시가지 인접성으로 전원주택 부지 또는 주거 단지 개발에 유리.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용 방안 모색 가능.

9. 예상 입찰가

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 대한 JSON 데이터가 제공되지 않아 직접적인 비교 분석은 어렵습니다.

시세 분석:

경상남도 김해시 진례면 지역의 유사 토지 시세는 토지의 용도, 접근성, 규제 현황 등에 따라 제곱미터당 약 25만원에서 45만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 토지 면적(9031㎡)을 고려할 때, 토지만으로도 약 22.5억원에서 40.6억원 가량의 잠재적 시장 가치를 가질 수 있습니다. 그러나 본건은 위반건축물, 건축 중단, 각종 토지 이용 제한 등 상당한 리스크 요인을 안고 있어, 감정가(15.16억원)는 이러한 문제점을 반영한 보수적인 평가로 판단됩니다.

예상 입찰가:

현재 감정가 15.16억원은 토지의 잠재적 가치 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 투자자가 리스크를 감수하고 적극적으로 참여할 경우, 토지의 미래 가치를 반영하여 감정가 대비 1.1배 ~ 1.3배 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 이에 따라 예상 입찰가는 약 16.7억원 ~ 19.7억원 사이로 제안합니다. 실제 입찰가 결정 시에는 리스크 해소 비용, 개발 계획, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.