나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11664 [1] 경상남도 창원시 진해구 행암동 213-4 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 행암동 소재 '행암마을' 내에 위치하며, 부근은 단독주택
및 다세대주택, 농경지 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시 됨.

형태 및 이용상태

완경사 지대내 부정형의 토지로서, '주거용 건부지'으로 이용 중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 인접지를 통해 폭 약 2~3m의 도로에 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역
(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 제시외 건물 '일련번호 (ㄱ)~(ㄴ)'이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

. 임대관계 : 미상임
. 기 타 : 본건 지상에 소재하는 제시외 건물은 장기간 방치된 폐가 등으로서 경제적
가치가 희박하여 감정평가 외로 하였으며, 수목 등은 경제적 가치가 희박
하고 거래관행상 토지와 일체로 거래되는 점 등을 고려하여 토지에 포함하여
감정평가하였음.

물건 비고

제시외 건물 포함. 제시외 건물은 장기간 방치된 폐가 등으로 경제적 가치가 희박하여 감정평가 외로 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 창원지방법원 2025타경11664 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 행암동 213-4

토지 용도: 대지

토지 면적: 299.00㎡ (약 90.45평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 72.00㎡ (약 21.78평)

매각 대상: 토지매각

감정가: 220,662,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 진해구 행암동 소재 '행암마을' 내에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 단독주택, 다세대주택, 농경지가 혼재하는 주택지대이며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 완경사 지대에 위치하며 부정형의 토지로서, 현재 '주거용 건부지'로 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

본건은 토지매각으로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

등기부등본상 소유권이전(1994-06-25) 이후, 근저당권(2024-06-04, 52,500,000원) 및 3번근저당권부채권질권설정(2024-06-21, 52,500,000원)이 설정되었으며, 이후 임의경매(2025-06-25)가 개시되었습니다.

등기사항 전부증명서 상 을구의 권리들은 말소기준권리인 근저당권(을3)을 포함하여 모두 말소될 예정입니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리의 존부 및 내용 확인이 필요합니다.

임차인 현황은 인수 보증금 합계가 0원으로, 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 행암마을 내에 위치한 주택지대로서, 주변에 주거 시설과 농경지가 혼재하고 있습니다.

인근까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장이 소재하여 기본적인 교통 여건은 갖추고 있습니다.

대형 상업 시설이나 중심 상권과는 다소 거리가 있을 수 있으나, 지역 내에서의 주거 목적 가치는 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

주변이 주택지로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 일정 거리 내에 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

정확한 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 현황은 추가적인 현장 조사나 주변 탐문이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지 : 지적도상 맹지에 해당하나, 인접지를 통해 폭 약 2~3m의 도로에 접근 가능하여 이용상 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 : 토지 지상에 장기간 방치된 폐가 형태의 제시외 건물(일련번호 (ㄱ)~(ㄴ))이 존재합니다. 경제적 가치는 희박하여 감정평가 외로 처리되었으나, 철거 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지역 제한 : 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(지원), 제한보호구역(해군기지) 등 군사 및 안전 관련 규제의 영향을 받습니다.

* 미확인 권리 : '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 해당 지상권의 내용 및 범위에 따라 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 진해구 행암동에 위치한 대지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인근에 주택과 농경지가 혼재하는 지역으로, 교통 및 주변 환경은 보통 수준입니다.

권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 선순위 권리 없이 낙찰자가 인수할 임차인 보증금 또한 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 맹지, 폐가 형태의 제시외 건물 존재, 군사 관련 구역지정, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 가능성 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주택 개발 또는 주거용 건축을 위한 부지로 활용 가능성이 있습니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고, 인수할 임차인 보증금이 없어 권리관계가 명확합니다.

* 행암마을 내에 위치하여 지역 특성을 고려한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 220,662,000원입니다.

인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 점을 감안할 때, 입찰 가격은 시장 상황, 경쟁률, 물건의 잠재적 리스크(맹지, 제시외 건물, 지상권 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 개별적인 시장 분석 및 현장 조사를 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.