나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12033 [1] 울산광역시 중구 성안동 495-8 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.07.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 성안동에 소재하는 부동산으로서, ""백양초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 대체로 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 남동측 하향의 완경사 위 자체기반 대체로 평탄시 되는 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(2012-02-16),고도지구(27m이하),소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>,상대보호구역(백양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서(사용승인일 : 2014.09.05)

외벽 : 몰탈위 페인트, 치장석 붙임 등.
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등.
창호 : 샷시창호

이용상태

일련번호(가) : 단독주택(다가구) 으로 이용중이며 관리상태 보통임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12033 (1)

* 소재지: 울산광역시 중구 성안동 495-8

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,500,244,400원

* 토지면적: 351.30㎡ (약 106.27평)

* 건물면적: 562.06㎡ (약 169.92평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 새울산새마을금고

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조, 4층

* 사용승인일: 2014.09.05

1.1. 입지조건

* 위치: 울산광역시 중구 성안동, 백양초등학교 남동측 인근

* 주위환경: 단독주택 및 근린생활시설 형성 지역

* 교통: 차량 접근 및 진출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 대체로 보통시 됨. 울산광역시 중구51번, 428번, 중구56번 등의 마을버스 및 시내버스 노선이 운행되고 있음.

* 토지형태: 남동측 하향의 완경사 위 자체 기반 대체로 평탄시 되는 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

* 인접도로: 남동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(27m 이하), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(백양초등학교)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 새울산새마을금고 근저당 (2014-02-14, 624,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음 (총 인수 보증금 0원)

* 주요 등기사항:

* 소유권보존: 김현묵 (2007-10-10)

* 소유권이전: 김영진 (2013-03-25)

* 소유권이전: 김혜경 (2014-02-14)

* 근저당: 새울산새마을금고 (2014-02-14, 624,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전: 안광순 (2014-12-23, 매매)

* 임의경매개시: 새울산새마을금고 (2025-06-24, 472,300,000원) - 본건 경매 개시

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2014-12-30, 배당신고 2025-08-08, 대항력 없음.

* 김 : (1차 보증금 증액분 5,000,000원 포함) 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2014-12-30, 배당신고 2025-08-08, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2021-02-04, 배당신고 2025-08-13, 대항력 없음.

* 한 공사(입주자:박 ): 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-07-06, 확정 2023-06-10, 배당신고 2025-07-10, 대항력 없음.

* 백 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-08-13, 확정 2023-08-16, 배당신고 2025-08-13, 대항력 없음.

* 변 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자/확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

주의: 금액이 미상인 임차인이 존재하므로 추가 확인 필요.

* 엄 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2016-11-10, 배당신고 2025-08-04, 대항력 없음.

* 유 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-11-29, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

주의: 금액이 미상인 임차인이 존재하므로 추가 확인 필요.

* 임 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2015-07-06, 배당신고 2025-08-08, 대항력 없음.

* 임 : 보증금 17,944,857원, 차임 0원, 전입/확정 2019-07-22, 배당신고 2024-05-17, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2024-03-27, 배당신고 2025-07-10, 대항력 없음.

* 물건명세서 특이사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음 (지상권 개요: 해당사항 없음).

1.3. 상권분석

* 지역특성: 울산광역시 중구 성안동에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설이 주로 형성된 지역입니다. 이 지역은 주거 지역으로서 안정적인 상권 기반을 가지고 있습니다.

* 상업시설: 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능하며, 백양초등학교와도 인접해 있습니다.

* 개발 잠재력: 울산 중구 성안동은 아파트 평당 매매 시세가 689만원 수준으로, 최근 1년 간 5.8% 상승하는 등 꾸준한 주거지로서의 가치를 보여주고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 백양초등학교가 남동측 인근에 위치하여 학군 접근성이 양호합니다. 해당 지역은 백양초등학교의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근 및 진출입이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 울산광역시 중구51번, 428번, 중구56번 등의 마을버스 및 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보이며, 인근 근린생활시설을 통해 접근할 수 있습니다.

* 혐오시설: 조사된 정보에 따르면, 해당 물건지 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 울산 지역에서 음식물 쓰레기 처리 시설 설치 관련 주민 갈등 사례가 있었으나, 이는 본 물건지와는 직접적인 관련이 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 정보: 변해용, 유관수 임차인의 전입, 확정, 배당신고 일자 등 정보 부족에 따른 잠재적 리스크가 존재하므로, 입찰 전 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 제한: 본 토지는 고도지구(27m 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(백양초등학교) 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

* 건물 노후도: 2014년 9월 5일 사용승인된 건물로, 약 12년 경과함에 따라 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 미소멸 권리 가능성: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 '해당사항 없음'으로 기재되어 있어 불확실성은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구 성안동에 위치한 다가구주택으로, 백양초등학교 남동측 인근의 주거 지역에 자리하고 있습니다. 감정가는 15억원대이며, 토지 약 106평, 건물 약 170평 규모입니다. 새울산새마을금고의 근저당이 말소기준권리로서, 경매 절차에 따라 등기부상의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다수의 임차인이 존재하나, 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 일부 임차인의 정보가 불완전하여 추가적인 확인이 필요합니다. 주변은 단독주택 및 근린생활시설이 형성된 주거 지역으로, 교육 시설 접근성이 양호하며 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하나, 안정적인 주거지로서의 가치가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 다가구주택으로서 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다.

* 백양초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하고, 주거 선호도가 있을 수 있는 지역입니다.

* 경매 절차상 낙찰 후 인수해야 할 권리나 보증금이 없어 부담이 적습니다.

* 울산 중구 성안동 지역의 꾸준한 수요를 기반으로 안정적인 투자가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 감정가 1,500,244,400원을 기준으로 하되, 주변 시세, 건물의 현재 상태, 향후 예상되는 임대 수익률, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 일부 임차인의 정보 불확실성 등을 감안하여 추가적인 현장 조사 및 시장 조사가 필수적으로 선행되어야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.