나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11894 [1] 경상남도 양산시 평산동 391 새진흥아파트 103동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 ""천성초등학교"" 북측 인근에 위치한 새진흥아파트 103
동 10층 1001호이며, 인근지역은 아파트단지, 다가구주택, 일부 근린생활시설 등이 혼재한
주택지대이고, 본건은 주거용 부동산으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 소재 아파트단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격
등으로 보아 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 10층 1001호로서
외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감.
내벽: 벽지마감 및 일부 내장타일 붙임.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스공급설비 및 난방설비
등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 위치한 부정형의 토지로서 아파트단지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 아파트단지 주변으로 중로 및 소로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등으로
보아 인접 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

(대표필지: 평산동 391번지): 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로1류(폭
20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-27)<교육환경 보호
에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 구분건물은 귀 제시목록(등기사항전부증명서-집합건물)상 대지권의 목적인 토지의 표시
에서 소유권·대지권이 ""평산동 391 대 16,844㎡"" 에 등재되어 있으나, 최초 ""평산동 391
대 16,886㎡"" 에 등재되어 있고, 기준시점 현재 토지가 2필지(평산동 391 대 16,844㎡,
평산동 391-1 대 42㎡)로 분필(2005년 9월 23일 분필)되어 있으며, 토지대장상 2필지상에
소유권·대지권이 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경11894 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 평산동 391 새진흥아파트 103동 10층 1001호

* 용도: 아파트

* 감정가: 71,000,000원

* 토지면적: 36.77㎡ (11.12평)

* 토지지분: 36.68㎡ (11.10평)

* 건물면적 (전용면적): 66.58㎡ (20.14평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한국주택금융공사

* 감정평가서 요약 - 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 10층 1001호

* 감정평가서 요약 - 이용상태: 아파트로 이용중임.

* 감정평가서 요약 - 설비내역: 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등 되어 있음.

* 감정평가서 요약 - 토지형상: 경사지에 위치한 부정형의 토지로서 아파트단지로 이용중임.

* 감정평가서 요약 - 인접도로상태: 본건 소재 아파트단지 주변으로 중로 및 소로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등으로 보아 인접 도로상태는 보통시됨.

* 감정평가서 요약 - 토지이용계획: (대표필지: 평산동 391번지): 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

* 공부와의 차이: 본건 구분건물은 귀 제시목록(등기사항전부증명서-집합건물)상 대지권의 목적인 토지의 표시에서 소유권·대지권이 "평산동 391 대 16,844㎡" 에 등재되어 있으나, 최초 "평산동 391 대 16,886㎡" 에 등재되어 있고, 기준시점 현재 토지가 2필지(평산동 391 대 16,844㎡, 평산동 391-1 대 42㎡)로 분필(2005년 9월 23일 분필)되어 있으며, 토지대장상 2필지상에 소유권·대지권이 등재되어 있음.

* 기타참고사항: 임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없음.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 "천성초등학교" 북측 인근에 위치한 새진흥아파트 103동 10층 1001호이며, 인근지역은 아파트단지, 다가구주택, 일부 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대이고, 본건은 주거용 부동산으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

* 교통상황: 본건 소재 아파트단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로 보아 대중교통 여건은 보통시됨.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 10층 1001호로서 외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감. 내벽: 벽지마감 및 일부 내장타일 붙임. 창호: 샷시 창호임.

* 이용상태: 아파트로 이용중임.

* 설비내역: 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등 되어 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 경사지에 위치한 부정형의 토지로서 아파트단지로 이용중임.

* 인접 도로상태등: 본건 소재 아파트단지 주변으로 중로 및 소로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등으로 보아 인접 도로상태는 보통시됨.

* 토지이용계획 및 제한상태: (대표필지: 평산동 391번지): 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

1.2. 권리분석

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한국주택금융공사

* 말소기준권리: 2012-01-31 근저당 (한국주택금융공사, 384,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권개요: 비고: -)

* 임차인 현황: 임대관계 미상. 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 주의사항: 임대관계가 미상으로 파악되므로, 실제 점유 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 보증금 등 상세 내역이 파악되지 않은 임차인이 있을 경우, 낙찰자가 인수해야 하는 보증금이 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주위환경: 아파트단지, 다가구주택, 일부 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대이고, 본건은 주거용 부동산으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

* 단지 정보: 새진흥5차아파트, 1992년 4월 13일 사용승인, 총 5개동, 483세대, 지상주차 4대, 지하주차 16대 (총 271대), 최고층 15층. 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터.

* 이용 편의시설: 단지 내 부대시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터) 외, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 확보가 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 북측 인근에 천성초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 아파트 단지로 구성된 주택지대에 속해 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1992년 준공으로, 준신축 아파트에 비해 노후도가 있습니다. (약 34년차)

* 토지 관련: 공부와의 차이에서 언급된 바와 같이, 최초 토지 면적과 분필 후 등재된 토지 면적 간의 차이가 있으나, 집합건물의 대지권으로 등재되어 있어 낙찰자의 권리에 큰 영향을 미칠 가능성은 낮습니다.

* 임차인 정보 부재: 임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 진행 시 추가 비용이나 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 평산동에 위치한 새진흥아파트 103동 10층 1001호로, 일반적인 아파트 단지 내 주거용 부동산입니다. 천성초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 기본적인 교통 및 편의시설 이용이 가능합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 현황이 미상으로 명도 관련 불확실성이 존재합니다. 감정가는 71,000,000원이나, 최근 매매 사례를 통해 시세 분석이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 7100만원이라는 감정가가 실제 시세 대비 어느 정도 경쟁력이 있는지 파악하는 것이 중요합니다.

* 소멸되는 권리: 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담이 적은 물건으로 판단됩니다.

* 입지: 천성초등학교 인근으로 학군 수요가 있으며, 지역 내 주거 단지로 자리매김하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 최근 매매 사례:

* 2026년 4월 3일, 77.65㎡ (약 23.5평): 6,800만원

* 2026년 5월 6일, 50.97㎡ (약 15.4평): 3,300만원

* 2026년 6월 12일, 77.65㎡ (약 23.5평): 6,300만원

* 최근 전월세 사례:

* 2026년 3월 3일, 77.65㎡: 보증금 1,000만원, 월세 48만원

* 2026년 6월 11일, 66.58㎡ (본건 전용면적과 유사): 보증금 500만원, 월세 40만원

* 2025년 12월 23일, 77.65㎡: 보증금 5,000만원, 월세 0만원 (전세)

감정가 대비 시세:

본건의 감정가는 71,000,000원입니다.

66. 58㎡ (약 20.1평)의 경우, 유사 면적 (50.97㎡) 매매가 3,300만원, 77.65㎡ 매매가 6,300만원 ~ 6,800만원을 고려할 때, 66.58㎡의 시세는 약 5,000만원 ~ 5,500만원 사이로 추정됩니다.

감정가(7,100만원)는 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

권장 입찰가 범위: 5,000만원 ~ 5,500만원

주의: 상기 입찰가는 시세 분석에 따른 추정치이며, 현장 조사, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

제공된 정보와 자체 분석에 따르면, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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