나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3860 [1] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 1768 초곡리슈빌아파트 106동 9층 901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대호감정 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 소재 ""초서초등학교"" 북측 인근에 위치하며,
주위일대는 학교, 공원, 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

기호가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상18층 건물 내 9층 901호로서,
외벽: 인조석붙임 및 몰탈위 페인팅 등
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등
바닥: 바닥재 및 타일 등
창호: 하이새시 창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 되어 있으며, 도시가스에
의한 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 동측 도로대비 다소 고지이나, 자체 등고 대체로 평탄하게 조성된
""아파트부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복6차선, 동측으로 왕복 4-5차선, 서측으로 왕복4차선 포장도로와 각각 접하며,
출입은 북측 및 서측으로 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경3860 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 1768 초곡리슈빌아파트 106동 9층 901호

건물 종류: 아파트

토지 면적: 52.23㎡ (약 172.66평)

건물 전용 면적: 84.99㎡ (약 280.96평)

감정 평가액: 249,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 한OOOOOOO

사용 승인일: 2018년 9월 14일

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 18층 건물 중 9층 901호

아파트 단지 정보: 초곡리슈빌아파트, 총 8개동, 646세대

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

* 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 소재 "초서초등학교" 북측 인근에 위치.

* 주위 일대는 학교, 공원, 대단위 아파트 단지, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어 있음.

* 교통 상황:

* 단지 북측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 4-5차선, 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하며, 차량 출입이 용이함.

* 제반 교통 사정은 보통 수준임.

* 단지 출입은 북측 및 서측으로 가능함.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2018년 12월 17일 접수된 한국주택금융공사 근저당권 (177,991,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 사항은 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 임차인 현황 조사 결과 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 이에 대한 추가 확인이 필요함.

* 등기부채권 총액: 298,891,000원

1.3. 상권분석

* 주변 시세:

* 최근 2026년 5월 실거래가 정보 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적의 아파트 매매 사례는 다음과 같음.

* 2026년 5월 23일 거래: 280,000,000원 (18층)

* 2026년 5월 14일 거래: 268,000,000원 (29층)

* 2026년 5월 8일 거래: 247,500,000원 (6층)

* 시세 종합: 본 물건의 감정가는 249,000,000원으로, 최근 최저가 거래액(247,500,000원)과 유사한 수준이며, 평균 시세(약 265,166,666원)보다는 낮은 편임. 9층이라는 중간층의 이점을 고려할 때, 시세 대비 저평가된 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 편의 시설:

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설 구비.

* 주변 근린생활시설 이용 편리.

* 교육 환경:

* 단지 인근 초서초등학교 위치하여 도보 통학 가능.

* 주변에 학교 및 공원 시설이 인접하여 교육 및 여가 환경 우수.

* 주거 환경:

* 대단위 아파트 단지로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경 제공.

* 도시가스 개별난방, 승강기, 상하수도, 소화전, 화재탐지 설비 등 기본 생활 편의시설 완비.

* 주차: 단지 내 총 857대 주차 가능 (지하 854대, 지상 3대). 전기차 충전기 18대 설치.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 미상: 임대차 관계 및 임차인의 보증금, 차임 등 상세 내역이 미상으로 확인됨. 인수 보증금은 없으나, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

* 채권 총액: 총 채권액(298,891,000원)이 감정가(249,000,000원)보다 높아 경매 절차 진행 가능성은 높으나, 인수되는 권리가 없으므로 경매 취하 가능성은 낮음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 포항시 북구 흥해읍에 위치한 아파트로, 초곡초등학교 인근에 자리하여 교육 및 생활 환경이 양호한 편임.

* 건물은 2018년에 사용 승인된 신축급 아파트이며, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있음.

* 권리 분석상 특별히 인수할 권리가 없어 명확하며, 임차인 관련 사항만 주의하면 됨.

* 최근 실거래가를 고려할 때 감정가가 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되며, 향후 가치 상승 잠재력도 기대할 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교, 공원, 근린생활시설 등 생활 편의시설 및 교육 환경이 잘 갖춰짐.

* 양호한 건물 상태: 2018년 준공으로 신축급이며, 관리가 잘 된 것으로 추정됨.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정으로, 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성이 낮음.

* 시세 대비 저평가: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세차익 기대 가능.

* 다양한 편의 시설: 아파트 단지 내 커뮤니티 시설 및 주차 공간 확보.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 249,000,000원임.

* 최근 2026년 5월 실거래가를 분석한 결과, 동일 면적 아파트가 247,500,000원(6층)부터 280,000,000원(18층)까지 거래되었음.

* 본 물건은 9층으로 중간층에 해당하므로, 최근 거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로는 감정가 수준인 250,000,000원부터, 적극적으로는 265,000,000원까지 고려해볼 수 있음.

* 다만, 실제 입찰가는 현장 조사, 경매 당일 경쟁 구도, 물건 상태 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.