나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3862 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 231-7 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 소재 ""원동초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 인근 일대는 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약25미터, 남측으로 폭 약8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물로서
외벽 : 화강석, 드라이비트 등,
내벽 : 내부 인테리어, 벽지, 타일 등,
바닥 : 강마루, 타일 등,
창호 : 하이새시 등임.

이용상태

주상용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경3862 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 231-7

용도: 근린주택 (제1,2종 근린생활시설, 단독주택)

감정가: 1,808,123,100원

토지면적: 488.70㎡ (약 147.83평)

건물면적: 622.19㎡ (약 188.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물

준공/사용승인일: 2016년 05월 03일

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 소재 "원동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지: 본 토지는 정방형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건은 서측으로 폭 약 25미터, 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 12월 23일 남포항새마을금고의 근저당권 (을14) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수되는 권리: 본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 권리는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 등기부채권 총액: 1,288,665,000원.

* 주요 권리 내역:

* 남포항새마을금고 근저당 (2015.12.23)

* 신포항새마을금고 근저당 (2015.12.23, 2016.05.11)

* 남포항새마을금고 근저당 (2016.05.11)

* 남포항새마을금고 임의경매 (2025.06.18, 채권액 561,630,190원)

* 경북신용보증재단 가압류 (2025.07.09, 채권액 16,665,000원)

* 임차인 현황:

* 김 (임차인)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자: 2021-02-18

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음.

* 정 (임차인)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,600,000원

* 전입일자: 2017-01-06

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인 관련 주의 문구: 본 건 임차인들은 모두 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 포항시 남구 오천읍 문덕리는 배후 주거단지를 기반으로 형성된 지역 상권입니다.

* 인근에 초등학교가 위치하여 가족 단위 유동인구의 확보가 용이하며, 제1,2종 근린생활시설이 허용되어 다양한 업종의 상가 운영이 가능합니다.

* 대로와 소로에 접해 있어 차량을 이용한 물류 이동 및 고객 방문에 유리한 입지입니다.

* 현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 인근에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육: 원동초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망이 잘 갖춰져 있어 일상생활 및 이동에 불편함이 적습니다.

* 편의시설: 근린생활시설 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 본건은 도시지역 내 제2종일반주거지역에 위치하여 용도 지역상의 제한이 있을 수 있으나, 현재 용도인 근린주택과는 부합합니다.

* 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역으로 지정되어 있어 향후 건축 관련 행위에 일부 제약이 발생할 수 있습니다.

* 매각에 포함된 제시외 건물(8.00㎡)이 존재하므로, 해당 부분에 대한 정확한 확인이 필요합니다. (단, 이는 일괄매각 대상에 포함되어 낙찰자가 취득합니다.)

* 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담은 없으나, 실제 명도 과정에서는 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 경매 물건은 포항시 남구 오천읍 문덕리에 위치한 근린주택으로, 토지 및 건물이 일괄 매각되는 대상입니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 매각으로 소멸되므로, 권리 관계는 매우 안전하다고 판단됩니다.

* 임차인의 경우 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없으므로, 명도 과정에서 추가적인 금전적 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

* 원동초등학교 인접, 우수한 도로 접근성 등 입지적 장점을 갖추고 있으며, 복합 용도로 인한 다양한 수익 창출이 기대됩니다.

* 감정가가 높게 책정되었으나, 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정할 경우 수익성 있는 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 깨끗하여 명도 후 즉시 재활용이 가능합니다.

* 근린생활시설과 주택의 복합 용도를 통해 다각적인 수익 창출이 기대됩니다.

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 주요 도로에 인접해 있어 상가로서의 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,808,123,100원.

* 제공된 주변 시세 JSON 정보는 소형 다세대 주택의 거래 내역으로 추정되어, 본 건과 같이 복합 용도의 대형 근린주택의 시세 분석에는 직접적인 비교 대상으로 활용하기에 한계가 있습니다.

* 보다 정확한 시세 파악을 위해서는 해당 지역 내 유사 규모 및 용도의 건물 실거래가, 임대료 수준 등을 종합적으로 조사해야 합니다.

* 본 건은 권리 인수 부담이 없고 명도가 비교적 용이할 것으로 예상되므로, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가 산정을 고려해볼 수 있습니다.

* 현 시세 및 예상 수익률을 고려한 보수적인 접근 시, 약 1,450,000,000원에서 1,630,000,000원 사이를 적정 입찰가 범위로 예상합니다. 이는 현장 조사 및 최신 시세 확인 후 최종 결정해야 하는 참고 자료입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.