나이스옥션 법원경매 포항 2025타경396 [1] 경상북도 포항시 남구 호미곶면 강사리 669-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상감정 · 평가일 2025.06.27

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 포항시 남구 호미곶면 강사리 소재 ""새기마을"" 서측 인근에 위치하며, 부
근일대는 중,소규모의 공장, 농경지, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

토지의 상황

1)형상 및 이용상황
기호(1,2,4~7)은 부정형 또는 부정형에 유사한 공장부지 또는 부속토지 및 현황 도로로
이용중이며, 기호(3) 토지는 기호(2) 토지에 비하여 고지대에 위치하는 ""전""으로 장기간
방치로 출입이 불가한 묵전상태임.

2)교통상황 및 인접도로상태
본건까지 일반차량출입이 가능한 도로가 개설되어 있음.

3)토지이용계획관계 및 기타 공법상 제한사항
기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-03)(호미곶일반02), 가축사육제한구역
(소 젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)임.
기호(2,3,6): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-03)(호미곶일반02), 가축사육제한구
역(젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)임.
기호(4,5,7): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-03)(호미곶일반02), 가축사육제한구
역(소 젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역), 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리
개 제한구역)임.

건물의 구조 및 현상

1)건물의 구조
(8)철근콘크리트조 슬래브 위 강판지붕 2층건으로서,
<1층>
외벽: 몰탈위페인팅 등 마감
내벽: 우레탄 시공
바닥: 콘크리트위 칼라하드너 마감
창호: 방열문 시공임.

<2층>
내,외벽: 몰탈위페인팅 등 마감
바닥: 아스타일 및 장판지 마감
천정: 아스칼텍스 마감
창호: 하이샷시 창호임.

2)이용상황
1층: 냉동, 냉장실, 사무실, 기계실 등
2층: 숙소등으로 구분되나 현재 장기간 방치된 공실상태임.

3)부대설비
위생설비, 급배수설비, 전기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 국산의 냉동, 냉장설비 및 수전설비 등으로 현재 가동중이며, 현상 및 관
리상태는 보통임.

공작물의 현상

-

기타참고사항

1)공부와의 차이
기호(5,6,7) 토지는 공부상 지목이 ""전""이나, 현황 ""잡종지""임.
기호(8) 건물은 공부상 강사리 ""669-3, 847, 849""지상 소재이나, 실제 ""847"" 지상 소재임.

2)제시외 건물
별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

3)임대관계
미상임.

4)기타
없음.

물건 비고

①일괄매각. 제시외 건물 포함
②농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)
③목록 6. 지상에 이동가능한 컨테이너 1동 있음
④목록5.6.7 공부상 지목은 '전'이나 현황은 잡종지
⑤목록8. 건물
공부상 강사리 669-3, 847, 849 지상에 소재하나 실제는 847 지상에 소재
⑥일반건축물대장상 부속건축물로 조적조 1층 화장실 14.04㎡ 등재되어 있으나, 감정당시 현황은 멸실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 포항지원 2025타경396 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 호미곶면 강사리 669-3

용도: 공장

감정가: 1,467,312,780원

토지 면적: 5,996.00㎡ (약 1,813.8평)

건물 면적: 1,544.40㎡ (약 467.2평)

제시외 건물 면적: 965.48㎡ (약 292.0평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 부근 현황

본건은 경상북도 포항시 남구 호미곶면 강사리 소재 "새기마을" 서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 중, 소규모의 공장, 농경지, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

토지는 부정형 또는 이에 유사한 형태로 공장 부지, 부속 토지 및 현황 도로로 이용되고 있으며, 일부 토지는 장기간 방치된 묵전 상태입니다.

본건까지 일반 차량 출입이 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 주변 시설 및 환경

본건이 위치한 호미곶면은 동해안과 인접해 있으며, 호미곶 해맞이광장 등 관광지가 가까운 편입니다.

주변 지역의 상세 편의시설 정보는 제한적이나, 농경지 및 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로 파악됩니다.

본건 주변에 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리: 2001년 4월 30일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권(6억 5천만 원)입니다.

총 채권액: 등기부채권 총액은 약 1,301,566,397원입니다.

등기상 권리: 현재 등기부상 여러 개의 근저당, 가압류, 임의경매 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* J (JINCHENGGUO): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-01-17. 대항력 없음.

* 현 (현영복): 보증금 38,000,000원, 차임 900,000원, 전입일자 2018-01-23, 배당신고일자 2025-08-28. 대항력 없음.

* 현 (현제연): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2015-10-21. 대항력 없음.

인수 보증금: 0원.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건은 포항시 호미곶면의 농경지와 소규모 공장 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 주로 농업 및 소규모 제조업이 발달한 것으로 보입니다.

대규모 상업 시설이나 산업 단지와의 직접적인 연관성은 낮으며, 지역 기반 산업의 특성을 보입니다.

물리적 위치는 차량 접근이 가능한 도로가 개설되어 있으나, 대중교통 접근성은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 기반 시설

본건 주변은 공장, 농경지, 단독주택 등이 분포하고 있어, 대규모 상업 지구와 같은 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

도심과 거리가 있어, 해당 지역 내에서 이용 가능한 교육 및 의료 시설은 제한적일 수 있으며, 포항 시내로의 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

본건은 농지법의 적용을 받는 토지를 포함하므로, 낙찰 후 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 낙찰이 무효로 되고 보증금이 몰수될 수 있습니다.

6.2. 공부상 내용과 현황 차이

일부 토지(목록 5, 6, 7)의 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '잡종지'이며, 건물(목록 8)의 공부상 소재지(669-3, 847, 849)와 실제 소재지(847)가 다릅니다. 이는 추후 재산권 행사나 건축 관련 문제 발생 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 건물 및 토지 상태

건물 및 일부 토지가 장기간 방치되어 공실 상태이므로, 시설 노후화 및 유지보수 필요성이 높을 수 있습니다.

목록 6번 토지 지상에 이동 가능한 컨테이너 1동이 존재하므로, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

일반건축물대장상 등재된 부속건축물(화장실)이 감정 시점에 멸실된 상태입니다. 이는 건축물대장 정리 등 후속 조치가 필요할 수 있습니다.

일부 토지가 현황 도로로 이용되고 있어, 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 호미곶면의 공장 용지로서, 넓은 토지와 건물 면적을 보유하고 있습니다.

현재 감정가는 14억 6천여만 원이며, 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이므로 권리상의 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 토지 지목과 현황의 차이, 장기간 방치된 건물의 노후화 등은 낙찰자가 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

따라서 본건은 해당 지역의 산업적 특성을 이해하고, 제시된 리스크를 충분히 인지하며, 명도 및 행정 절차 진행에 대한 계획을 수립한 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지와 건물 면적: 5,996.00㎡의 토지와 1,544.40㎡의 건물은 다양한 규모의 공장 운영에 유리합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 등기사항은 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 효율적인 관리가 가능합니다.

* 지역적 잠재성: 포항은 산업 도시로서, 향후 지역 개발 및 산업 수요에 따라 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,467,312,780원입니다.

예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 권리 분석 결과, 임차인 명도 난이도, 향후 예상되는 제세공과금 및 수리비, 그리고 투자자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 인수 비용은 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 점검, 주변 시세 조사, 지역 내 유사 물건 거래 사례 분석 등이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.