나이스옥션 법원경매 포항 2025타경388 [1] 경상북도 포항시 북구 죽장면 석계리 233 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경상감정 · 평가일 2025.09.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 죽장면 석계리 "갈근마을" 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 마을 주변 농경지대로 농경지, 농촌주택, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하며, 간선도로에서 원거리에 소재하여 대중교통사정은 불편시됨..

형태 및 이용상태

자체 지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 과수원(사과나무)으로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 본건 토지는 동측 및 북측으로 석계리 553번지 도로와 접하나 북측 부분은 현재 사과과수원임. 본건 토지는 동측으로 폭 약 2.5미터 정도의 비포장도로와 접함. 그리고, 본건 토지의 서측에 소재하는 석계리 555번지 도로에서 본건 토지의 북서측에 이르는 부분은 구거 위에 콘크리트로 복개되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 배출시설설치제한지역.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 토지의 공부상 지목이 "전"이나 현황 "과수원'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미 상 임. ② 기 타 : 없음.

물건 비고

①농지취득자격증명제출요(미제출시 보증금몰수) ②토지위에 사과나무 200주가 식재되어 있음.(현황조사보고서 참조) ③과수농사 경작자가 이호우라는 소유자 작성의 경작사실확인서 제출됨. ④본건 과수원은 인접한 석계리 216-1번지, 석계리 216-2번지, 석계리 231번지, 석계리 232번지 과수원과 함께 일단지 과수원으로 이용되고 있음. ⑤과수목은 매각에서 제외하며 과수원의 지주, 철선, 관수시설 등은 과수목에 포함평가. ⑥과수원의 관수시설(관수파이프 등)은 석계리 216-1번지, 216-2번지, 231번지, 232번지 과수원의 관수시설과 일체로 설치되어 있음. ⑦공부상 지목이 "전"이나 현황 "과수원"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2025타경388 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 죽장면 석계리 233

용도: 공부상 지목 "전", 현황 "과수원"

감정가: 48,577,000원

토지면적: 1567.00㎡ (약 474평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 제외)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서포항농업협동조합

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 죽장면 석계리 "갈근마을" 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 마을 주변 농경지대, 농경지, 농촌주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 죽장면 일대는 전반적으로 산간오지이며 자연경관이 수려한 지역으로 알려져 있습니다.

1.2. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하나, 간선도로에서 원거리에 소재하여 대중교통 사정은 불편합니다. 포항시 지선버스 중 죽장면 지역을 운행하는 '죽장 희망버스'와 같은 수요응답형 버스가 있으나 운행 횟수가 적고 환승이 필요할 수 있습니다.

1.2. 3. 토지 이용 및 현황

본건 토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 현재 사과나무 200주가 식재된 과수원으로 이용 중입니다. 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "과수원"으로 사용되고 있습니다. 토지 위에 식재된 과수목은 매각에서 제외되나, 과수원의 지주, 철선, 관수시설 등은 과수목에 포함 평가되었습니다. 또한, 과수원의 관수시설은 인접한 필지의 과수원과 일체로 설치되어 있는 점이 특이사항입니다.

1.2. 4. 도로 상태

지적도상 본건 토지는 동측 및 북측으로 석계리 553번지 도로와 접하나, 북측 부분은 현재 사과과수원으로 이용되고 있습니다. 또한, 본건 토지는 동측으로 폭 약 2.5미터 정도의 비포장도로와 접하고 있으며, 서측으로는 석계리 555번지 도로에서 본건 토지의 북서측에 이르는 부분은 구거 위에 콘크리트로 복개된 도로가 있습니다.

1.2. 5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 배출시설설치제한구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황

* 소유권: 이진옥 (1964년 소유권이전), 이영우 (2008년 증여로 소유권이전)

* 근저당: 서포항농업협동조합 (2020년 3월 24일, 26,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 국민건강보험공단 (2020년 4월 9일, 16,600,000원) - 말소

* 임의경매: 서포항농업협동조합 (2025년 6월 13일, 20,590,825원) - 말소

* 등기부채권 총액: 42,600,000원

모든 권리는 말소기준권리인 근저당권에 의해 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

1.3. 4. 지상권 개요

본건 토지 상에 식재된 과수목을 위하여 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다.

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 포항시 북구 죽장면 석계리는 전형적인 농촌 지역으로, 주변은 농경지, 농촌주택, 임야 등으로 이루어져 있습니다.

* 상업 시설이 밀집된 중심 상권은 존재하지 않으며, 기본적인 생활 편의 시설은 죽장면 소재지 또는 인근 농협을 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 지역 특성상 농산물 생산 및 관련 시설(예: 죽장연 된장 생산)이 일부 존재하나, 일반적인 상권의 개념과는 거리가 있습니다.

* 주요 의료 시설(병원) 및 금융 기관은 포항시 북구 시가지에 위치하여 접근성이 떨어집니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의 시설: 죽장면 소재지에 기본적인 상점, 하나로마트 등이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 편의 시설 현황은 제한적입니다.

* 교육 시설: 죽장초등학교, 서포중학교, 포항보건고등학교 등이 죽장면 내에 있습니다.

* 의료 시설: 본건 소재지에서 가까운 종합병원으로는 포항시 북구에 위치한 채움병원, 여성아이병원, 포항우리병원, 포항시의료원 등이 있으나, 차량으로 상당한 이동 시간이 소요됩니다.

* 교통: 대중교통 이용이 매우 불편하며, '죽장 희망버스'와 같은 수요응답형 버스가 운행되나 횟수가 적습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건은 농지이므로, 낙찰자는 농지법에 따라 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰자 지위가 박탈되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 과수원 및 법정지상권: 토지 위에 사과나무 200주가 식재되어 있으며, 과수목은 매각에서 제외되지만 관련 시설(지주, 철선, 관수시설 등)은 포함 평가되었습니다. 이들 시설이 법정지상권의 성립 요건에 해당될 수 있어, 이에 대한 면밀한 법적 검토가 필요합니다. 특히 인접 토지와 함께 일단지로 이용되는 관수시설과의 연관성을 고려해야 합니다.

* 현황과 공부상 지목 차이: 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "과수원"으로 이용되고 있어, 추후 토지 이용이나 개발 시 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 개발 제한: 본건은 계획관리지역이나, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있어 향후 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 포항시 북구 죽장면의 농촌 지역에 위치한 토지 매물로, 현재 과수원으로 이용되고 있습니다. 넓은 면적의 농지를 비교적 저렴한 감정가에 취득할 수 있다는 장점이 있으나, 대중교통 접근성이 매우 낮고 주변 편의시설 및 의료기관이 부족하여 생활 편의성이 떨어집니다. 또한, 농지취득자격증명 제출 의무와 과수목 및 관련 시설에 대한 법정지상권 성립 가능성이 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 농업 경영이나 과수원 운영을 목적으로 하는 경우라면 잠재적 가치가 있을 수 있으나, 일반적인 주거 또는 상업용 부동산 투자로는 부적합한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 농업 생산 활동을 위한 토지로서의 활용 가치.

* 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 농업 관련 시설 등의 건축 가능성 (다만, 관련 법규 확인 필요).

* 감정평가액 대비 넓은 토지 면적.

1.9. 예상 입찰가

감정가는 48,577,000원이며, 현재 등기부채권 총액은 42,600,000원입니다. 농지취득자격증명 필수 제출, 과수목 및 관련 시설에 대한 법정지상권 성립 가능성 등 여러 리스크 요인을 고려해야 합니다. 또한, 해당 지역의 특성상 주거 또는 상업용 개발 가치는 낮다고 판단됩니다. 과수원으로서의 가치와 잠재적 리스크를 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

* 보수적인 접근: 40,000,000원 ~ 45,000,000원

* 적극적인 농업 종사자: 45,000,000원 ~ 50,000,000원 (현장 조사 및 농업 전문가와 상담 후 결정 권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.