나이스옥션 법원경매 상주 2025타경195 [1] 경상북도 예천군 유천면 화지리 195 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 예천군 유천면 화지리 소재 "화지마을" 내에 위치하며, 주위는 순수농촌지대로 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 부정형 완경사의 건부지로서, 일부 도로 및 잡종지 상태임.

인접 도로상태

본건은 공부상 서측으로 폭 약2~3미터 포장도로에 접하여 있으나, 본 건물진입시 인접지를 통하여 진입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2013-05-30)(계획관리지역), 자연취락지구(화지취락지구) 가축사육제한구역 (주거 밀집지역 외곽경계선 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전 제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 (2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 '사진' 참조

공부와의 차이

기호1: 공부상 '대'이나 일부 잡종지 및 도로 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임. (나) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2: 일반철골구조 칼라아스팔트싱글지붕 단층건으로서, - 외벽: 치장붙임 등 외부재 마감. - 내벽: 벽지, 타일 등 내부재 마감. - 바닥: 장판, 타일등 바닥재 마감. - 창호: 새시 창호임.

이용상태

기호2: 단독주택임.

설비내역

기호2: 위생설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 및 사진 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임. (나) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 1 공부상 대이나 일부 잡종지 및 도로 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지 및 현황

본 물건은 경상북도 예천군 유천면 화지리 195번지에 소재한 단독주택입니다.

2.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 820.00㎡ (약 248평)이며, 건물 면적은 94.66㎡ (약 28.6평)입니다. 또한, 건물 제시외 면적이 24.26㎡ (약 7.3평) 존재합니다.

2.

1.3. 용도 및 규모

주요 용도는 단독주택으로, 경량철골구조의 단층 건물입니다.

2.

1.4. 감정가

본 물건의 감정평가액은 142,512,780원입니다.

2.

1.5. 경매 정보

사건번호는 상주지원 2025타경195 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 채권자는 윤OO입니다. 토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

2.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상북도 예천군 유천면 화지리 소재 "화지마을" 내에 위치하며, 주변은 순수 농촌지대로 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.

2.3. 지형 및 이용 상태

토지는 부정형의 완경사지이며, 건부지로 이용 중이나 일부는 잡종지 및 도로 상태로 이용되고 있습니다.

2.

2.4. 도로 접근성

공부상 서측으로 폭 약 2~3미터의 포장도로에 접해 있으나, 실제 건물 진입 시에는 인접지를 통하여 진입하고 있는 상황입니다.

2.

2.5. 토지 이용계획 및 제한사항

본 건은 계획관리지역, 자연취락지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(주거밀집지역 외곽경계선 500m 이내), 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.

2.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

등기부상 소유권 보존, 이전, 상속 등기 이력이 있으며, 말소기준권리인 예천농업협동조합의 근저당(을1) 외 가압류, 강제경매 등 다수의 권리가 설정되었으나, 모두 말소 예정입니다. 등기부 채권 총액은 84,124,602원입니다.

2.

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부상 소유권 보존 등기 이력이 있으며, 토지 등기부와 마찬가지로 말소기준권리인 근저당(을1) 외 가압류, 강제경매 등 권리가 설정되었으나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 건물 등기부 채권 총액은 84,124,602원입니다.

2.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보 상 인수할 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인 현황은 확인되지 않습니다.

2.

3.4. 권리 분석 요약

말소기준권리인 근저당권보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다. 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

2.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세

주변 지역(예천군 유천면 화지리)의 단독주택 매물 정보를 조사한 결과, 유사한 규모의 농가주택이 1억원 내외로 거래된 사례가 있습니다. 제시된 감정가는 이러한 시세 범위를 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

2.

4.2. 편의시설

본 건이 위치한 유천면 화지리는 순수 농촌 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 제한적일 수 있습니다. 차량을 이용한 인근 면 소재지 또는 예천군 소재지로의 이동이 필요할 것으로 예상됩니다. 다만, 유천면 지역은 죽안저수지 주변을 힐링 공간으로 조성하는 등 지역 내 생활 환경 개선 노력이 이루어지고 있습니다.

2.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 없으나, 예천군 전체 지역적으로 광역 소각장 등의 시설이 운영되고 있습니다. 그러나 본건의 소재지인 유천면 화지리는 농경지와 임야 등이 혼재된 농촌 지역 특성상 혐오시설의 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다. 과거 유천면 화지리 인근에서 폐기물 무단 투기 사례가 보고된 바 있으나, 이는 지역 내 환경 관리의 중요성을 시사하는 부분입니다.

2.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공부상 불일치

토지 공부상 지목은 '대'이나, 현황 일부가 잡종지 및 도로로 이용되고 있어 추후 토지 이용에 제한이 발생하거나 재산권 행사 시 불이익이 있을 수 있습니다.

2.

5.2. 제시외 건물

총 면적 94.66㎡의 건물 외에 24.26㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 철거 등 별도의 비용이 발생할 수 있습니다.

2.

5.3. 토지 이용 제한

계획관리지역, 자연취락지구 외에 가축사육제한구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 등 다양한 법규에 따른 이용 제한이 존재하므로, 건축 등 토지 이용 시 이를 반드시 확인해야 합니다.

2.

5.4. 진입로 관련

공부상 도로 접면이 있으나 실제 진입 시 인접 토지를 이용하는 상황으로, 토지 사용 권한 등에 대한 추가 확인이 필요하며, 이는 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

2.

6. 종합 의견

본 물건은 예천군 유천면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 감정가 1억 4천여만원에 경매로 나왔습니다. 단독주택으로서의 기본적인 주거 가치를 가지고 있으며, 비교적 최근인 2012년에 건축 허가를 받고 사용 승인된 건물입니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가는 합리적인 수준으로 평가됩니다. 그러나 토지의 일부 공부상 불일치, 제시외 건물 포함, 인접 토지를 통한 진입로 문제, 그리고 다수의 공법상 제한 사항들은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 부분을 충분히 고려하고 명확히 파악한 후 입찰을 결정해야 합니다.

2.

7. 투자 포인트

* 비교적 최근에 건축된 단독주택으로 건물 상태 양호 가능성.

* 농촌 지역의 한적한 주거 환경.

* 토지 일부의 불일치 및 도로 문제 해결 시 가치 상승 잠재력.

* 예천군 지역의 지속적인 정주 환경 개선 노력.

2.

8. 예상 입찰가

제시된 감정가 142,512,780원을 기준으로, 주변 유사 물건의 시세 및 본 건의 잠재적 리스크(토지 공부상 불일치, 진입로 문제, 제시외 건물 포함 등)를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위로 예상됩니다. 이는 감정가의 약 77% ~ 91% 수준입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 및 토지의 실제 상태 확인, 인근 토지 소유주와의 진입로 관련 협의 가능성 파악, 그리고 구체적인 건축 및 이용 제한 사항에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.