나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8386 [1] 대구광역시 동구 신천동 160-1 화성파크드림이스트밸리 101동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모든감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 '신천초등학교' 동측 인근에 위치하는 ""화성파크드림
이스트밸리 제101동 11층 제1101호"" 단위세대로서 부근은 아파트단지 및 단독주택, 학교,
상업업무시설 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본 단지내부로 제반 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정
은 대체로 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층 중 제11층 제1101호로서
외 벽 : 치장타일, 화강석물갈기판, 몰탈위 페인팅 등 마감
내 벽 : 벽지, 일부 타일 등 마감
바 닥 : 강화마루, 일부 타일 등 마감
창 호 : 하이섀시 복층유리 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한
난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고, 평탄한 부정형의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 단지 북측으로 폭 약25m, 서측으로 폭 약10m, 남측으로 폭 약8m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10~12m)
(접합), 소로2류(폭 8~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호
구역, 비행안전제6구역(전술)에 속함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8386 (1)

소재지: 대구광역시 동구 신천동 160-1 화성파크드림이스트밸리 101동 11층1101호

용도: 아파트

감정가: 505,000,000원

토지면적: 55.80㎡ (약 16.88평)

건물면적: 121.61㎡ (약 36.79평) (공급면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

사용승인일: 2008년 9월 29일

아파트명: 화성파크드림이스트밸리

동: 101동

층: 11층

호: 1101호

전용면적: 84.9874㎡ (약 25.71평)

총 세대수: 447세대

총 동수: 4동

최고층: 25층

최저층: 1층

건축물표제부 요약

- 건물 총괄표제부

- 주용도: 공동주택

- 총 주차대수: 698대

- 건물 표제부

- 구조: 철근콘크리트구조, R·C, 조적조

- 용도: 근린생활시설, 단독주택 (본 물건의 아파트 용도와는 차이가 있으며, 이는 집합건물의 일부 또는 구 건물의 정보일 수 있습니다.)

- 사용승인일: 1996년 8월 6일 (본 물건의 주 사용승인일은 2008년 9월 29일입니다.)

- 전유부

- 동: 103동 (제공된 소재지 정보의 '101동'과 차이가 있으나, 소재지 정보인 '101동'을 우선 적용합니다.)

- 층: 11층

- 호: 1101호

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

* 본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 '신천초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 부근은 아파트단지, 단독주택, 학교, 상업업무시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

교통상황

* 단지 내부로 제반 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태

* 본 단지는 북측 약 25m, 서측 약 10m, 남측 약 8m 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역

* 소로1류(폭 10~12m), 소로2류(폭 8~10m) 접함

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역(전술)에 속합니다.

주변 시설

* 신천초등학교, 대구동중학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

* 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 지도상 특이사항으로 인근에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

경매개시결정 내역

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8386 (1)

* 임의경매 개시일: 2025년 6월 18일 (채권자: 농업협동조합자산관리회사)

등기부 현황

* 말소기준권리: 2016년 7월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (채권최고액 386,400,000원)

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권 이전: 김종희 (2012년 9월 5일)

* 기타 근저당권: 페퍼저축은행 (2021년 7월 27일 접수, 192,000,000원) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 578,400,000원

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 물건은 임차인의 보증금을 인수할 사항이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 신천동 일대는 주거, 교육, 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 확보하고 있으며, 주변 상업시설 또한 풍부하여 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 학군 수요도 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물구조 및 설비

* 본 건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층 건물 중 11층에 위치한 아파트입니다.

* 외벽은 치장타일, 화강석물갈기판, 몰탈위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 일부 타일 등으로 마감되었습니다.

* 바닥은 강화마루, 일부 타일 등으로 마감되었습니다.

* 위생 및 급배수, 화재탐지 및 경보, 옥내소화전, 승강기, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

단지 편의시설

* 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차충전기(지상) 등 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 없음

* 기타참고사항(임대관례 및 기타): 미상임.

* 토지이용계획상 비행안전제6구역(전술)에 속하나, 이는 항공 작전상 제한 구역으로 물건 자체에 직접적인 물리적 리스크를 야기하지는 않습니다.

* 건축물표제부상의 사용승인일(1996년)과 총괄표제부/아파트 정보의 사용승인일(2008년) 간에 차이가 있으나, 본건은 2008년 사용승인된 아파트로 해당 정보를 우선 적용합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 동구의 중심 상업 및 주거 지역에 위치한 아파트로, 입지, 교통, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 권리관계가 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황 상 인수할 보증금이 없어 명도에 대한 부담도 상대적으로 적을 수 있습니다.

* 다만, 감정가 대비 최근 실거래가와의 격차가 다소 발생하고 있어, 면밀한 시세 분석과 투자 전략 수립이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 도심 입지: 신천초등학교 인근의 주거 선호 지역

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 버스 정류장 인접, 풍부한 상업시설

* 권리관계 명확: 말소기준 권리 이후 모두 소멸 예상, 인수 부담 없음

* 아파트 단지의 안정적인 가치: 준수한 규모와 편의시설 보유

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

* 감정가: 505,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 4월~6월, 전용면적 84.9874㎡ 기준):

* 36,500만원 (365,000,000원, 5층)

* 35,000만원 (350,000,000원, 8층)

* 37,500만원 (375,000,000원, 6층)

* 최근 실거래가는 350,000,000원 ~ 375,000,000원 범위에 분포하고 있습니다.

예상 입찰가 산정

* 본건은 11층으로 최근 거래된 5, 6, 8층보다 높은 층입니다. 층간 이점을 고려하여 최근 최고가인 375,000,000원에 10~15% 가량의 프리미엄을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 감정가 505,000,000원은 최근 시세보다 상당히 높아, 감정가에 근접한 입찰은 과도한 부담이 될 수 있습니다.

* 현 시세 및 층수 이점을 고려한 적정 입찰가는 약 410,000,000원 내외로 판단됩니다.

* 최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 해당 물건의 추가 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.