나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51458 [1] 충청남도 태안군 안면읍 승언리 1187-8 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 안면읍 승언리 “안면버스터미널” 북측 인근에 소재하는 부동산으로서 주위는 버스터미널 및 음식점 등 근린생활시설, 금융기관 등으로 형성 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(2): 사다리형 토지로서 현황 ""주상용 건부지"" 임.
일련번호(4,5): 2필 일단의 사다리형 토지로서 현황 ""주상용 건부지"" 임.

인접 도로상태

일련번호(2): 본건 서측으로 폭 약 15미터 및 북측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로가 소재함.
일련번호(4,5) : 본건 북측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2):도시지역, 일반상업지역(2014-01-00), 제1종일반주거지역(2014-01-00), 소로2류(폭 8m~10m)(2021-04-30)(접합),중로2류(폭15m~20m)(2020-06-22)(접합),가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,중점경관관리구역(2016-03-10).
일련번호(4):도시지역,일반상업지역(2014-01-00),소로2류(폭8m~10m)(2021-04-30)(접합),가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호(5):도시지역,일반상업지역(2014-01-00),소로2류(폭8m~10m)(2021-04-30)(접합),가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,중점경관관리구역(2016-03-10).

제시목록 외의 물건

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1): 철근콘크리트조 슬래브 지붕 3층 건물로서,
외벽 : 치장석재 및 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 마감 등임.

일련번호(3): 철근콘크리트조 평슬래브 지붕 3층 건물로서,
외벽 : 치장석재 및 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 마감 등임.

이용상태

일련번호(1): 점포 및 주택 등으로 이용중임.
일련번호(3): 음식점, 사무실, 주택 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비 등 및 주택부분은 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

일련번호(1): 2층 및 3층은 건축물대장상 '여관'이나, 현황 '주택'임.
일련번호(3): 1층은 건축물대장상 '소매점 및 주차장'이나, 현황 '음식점'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물(감정평가서상 ㉠~ ㉨)매각에 포함
- 목록 1. "부속건물 벽돌조 슬레이트지붕 단층점포 88.86㎡" 소재불명
- 목록 1. 2층 및 3층은 공부상 '여관'이나 현황 '주택' 으로 이용중
- 목록 3. 1층은 공부상 '소매점 및 주차장'이나 현황 '음식점' 으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51458 (1)

소재지: 충청남도 태안군 안면읍 승언리 1187-8

용도: 근린주택

감정가: 1,583,068,320원

토지면적: 513.00㎡ (약 155.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 1088.73㎡ (약 329.37평)

건물 제시외면적: 202.00㎡ (약 61.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안면도농업협동조합 (등기부상 채권자)

특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

본 건은 충청남도 태안군 안면읍 승언리, "안면버스터미널" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 버스터미널 및 다양한 근린생활시설, 금융기관 등으로 형성된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본건 토지는 사다리형으로서 주상용 건부지로 이용 중이며, 서측 및 북측으로 각각 폭 약 15미터 및 6미터, 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 안면도농업협동조합입니다. 등기부상 말소기준권리는 2020년 02월 07일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을9)입니다. 해당 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 토지 등기부상 채권 총액: 990,308,461원

* 건물 등기부상 채권 총액: 1,010,308,461원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

임차인 현황:

* 김성미: 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 조지현: 대항력 있음. 보증금 23,000,000원, 차임 500,000원.

* 김영복: 대항력 없음. 보증금 23,000,000원, 차임 500,000원.

* 김학선: 대항력 없음. 보증금 23,000,000원, 차임 500,000원.

* 남미경: 대항력 없음. 보증금 10,000,000원, 차임 200,000원.

* 문경섭: 대항력 없음. 보증금 0원, 차임 0원.

* 신동빈: 대항력 없음. 보증금 25,000,000원, 차임 0원.

* 양성석: 대항력 없음. 보증금 0원, 차임 0원.

* 이승호: 대항력 없음. 보증금 30,000,000원, 차임 0원.

* 이승호: 대항력 없음. 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원.

* 최순천: 대항력 없음. 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원.

인수 대상 보증금: 23,000,000원 (조지현 임차인분)

주의사항: 김성미 임차인은 대항력이 있으나 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 인수해야 할 보증금이 없을 가능성을 시사하지만, 추후 명도 과정에서 보증금 관련 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 건은 안면버스터미널 인근에 위치하며, 주변은 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다. 건물은 현재 점포, 주택, 음식점, 사무실 등 다양한 용도로 활용되고 있습니다. 일반상업지역 및 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 상업 활동 및 주거가 가능한 지역 특성을 가지고 있습니다. 인근에 관광지(할미할아비바위, 안면송림 등)가 있어 관광객 유입 가능성도 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 안면버스터미널이 인근에 위치하고 있어 시외버스 이용이 편리하며, 단지 앞으로도 버스 정류장이 있어 대중교통 접근성이 우수합니다. 차량 접근 역시 용이합니다.

* 편의시설: 버스터미널 및 상업시설 밀집 지역에 위치하여 은행, 식당 등 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

* 관광/휴양: 안면도 지역의 특성상 주변에 할미할아비바위, 안면송림 등 관광 및 휴양 시설이 가까이 있어 레저 및 휴양 활동에 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 김성미 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 명도 시 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있는 위험 요소입니다.

* 건물 일부 소재 불명: 목록 1의 "부속건물 벽돌조 슬레이트지붕 단층점포 88.86㎡"가 소재 불명으로 표시되어 있어, 추후 행정 처리나 명도 시 문제가 될 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 목록 1의 2층 및 3층은 공부상 '여관'이나 현황 '주택'으로, 목록 3의 1층은 공부상 '소매점 및 주차장'이나 현황 '음식점'으로 이용 중입니다. 이는 건축물대장과의 불일치로, 향후 용도 변경이나 인허가 관련 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 제공되어 있으며, 이는 채무 이행이 원활하지 않을 경우 추가적인 법적 절차나 자산 가치 변동에 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 안면도 지역은 과거 핵폐기물 처리장 반대 시위 등의 이슈가 있었으나, 현재는 대표적인 관광지로 발전하였습니다. 현재 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 검색되지 않으나, 해양 쓰레기 처리와 관련된 지역적 과제(처리 시설 부족 등)가 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안면도 내 주요 상업 및 교통의 요지에 위치한 근린주택으로, 토지 이용 계획상 상업 지역이 포함되어 있어 상업 시설 운영 및 임대 수익 창출에 유리한 잠재력을 가지고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 건물 일부의 소재 불명, 공부와의 현황 차이 등은 명도 및 향후 관리 운영에 있어 신중한 접근이 필요한 주요 리스크 요인입니다. 이러한 위험 요인들을 면밀히 검토하고 해결 방안을 마련하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안면버스터미널 인근의 우수한 입지 조건으로 배후 수요가 탄탄합니다.

* 상업 지역 포함 용도 지역으로 상업 시설 운영 시 높은 수익률 기대 가능합니다.

* 토지 면적 대비 건물 연면적이 커서 수직적 개발 가치가 있습니다.

* 안면도 관광 활성화에 따른 관광객 유입으로 인한 상업 시설 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 1,583,068,320원이며, 인수해야 할 보증금은 23,000,000원입니다.

제시된 JSON 데이터의 최근 거래 사례들은 주로 소형 주택 위주이며, 본건과 같이 규모가 큰 복합 용도 건물과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 하지만 이러한 인근 시세를 고려할 때, 본건의 감정가는 토지 가치 및 건축물의 잠재적 가치를 반영한 것으로 보입니다.

다만, 대항력 있는 임차인(김성미)의 보증금 0원, 소재 불명 건물 부분, 공부와의 현황 차이 등 명도 및 하자 관련 리스크를 고려할 때, 감정가 이하에서 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

투자자 입장에서는 인수 보증금 23,000,000원을 제외한 금액으로, 리스크 비용을 감안하여 감정가의 80% ~ 90% 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1,266,454,656원 ~ 1,424,761,488원 (감정가의 80% ~ 90%)

최종 입찰가는 법원 경매 절차, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.