나이스옥션 법원경매 서산 2025타경704 [1] 충청남도 당진시 석문면 통정리 12-6 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 석문면 삼화리 소재 삼화2리마을회관’북서측 근거리에 위치하며,
주위는 국도주변 농경지대로서 전, 답 등의 농경지와 자연림, 단독주택, 목장용지 등이 혼
재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량 출입 가능하며, 북측 인근으로 38번 국도가 통과하고 있으며, 남측으로
삼화리~통정리를 연결하는 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통사정은 보통수준임.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 평지로서 답 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 국도(고가도로)가 통과하나 진출입은 불가능하며,국도 남측에 개설된 부채
도로를 통하여 본건 인근까지 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(석문32 산업형), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)
가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 접도구역(국도38호선)<도로법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경704 (1)

소재지: 충청남도 당진시 석문면 통정리 12-6

용도: 답 (논)

감정가: 489,552,000원

토지면적: 2914.00㎡ (약 881.73평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 충청남도 당진시 석문면 삼화리 소재 삼화2리마을회관 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 국도변 농경지대로서 전, 답 등의 농경지와 자연림, 단독주택, 목장용지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 북측 인근으로 38번 국도가 통과하고 있고, 남측으로는 삼화리-통정리를 연결하는 간선도로가 통과하고 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준임. 다만, 본건 북측으로 국도(고가도로)가 통과하나 직접적인 진출입은 불가능하며, 국도 남측에 개설된 부채도로를 통해 본건 인근까지 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있음. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 접도구역(국도38호선)에 해당함.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

* 소유권 이전 (갑1): 1989-03-29, 장풍길

* 소유권 이전 (갑2): 2009-06-24, 이용화 (협의분할에 의한 상속)

* 근저당권 (을3): 2018-11-06, 농협은행주식회사, 180,000,000원 (말소기준권리)

* 임의경매 (갑3): 2025-06-24, 농협은행, 112,697,516원 (말소)

말소기준권리: 2018-11-06 접수된 농협은행의 근저당권임.

말소되는 권리: 등기부등본상의 을구 근저당권 및 갑구 임의경매 개시결정 등기 등 말소기준권리보다 후순위 권리 및 등기부채권 총액(180,000,000원)에 해당하는 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인됨.

1.3. 상권분석

석문면 내 상권은 주로 석문면사무소 근처와 삼봉리에 형성되어 있으며, 특히 삼봉리가 상권이 더 발달된 것으로 파악됨. 본건 소재지인 통정리는 농경지대가 주를 이루는 지역으로, 상업 시설보다는 농업 관련 시설 또는 산업단지 관련 시설이 주로 입지할 가능성이 높음. 향후 석문국가산업단지 확장 및 개발 계획에 따라 지역 내 상업 활동이 일부 증가할 수 있으나, 현재로서는 직접적인 상권 형성은 미미함.

1.4. 생활정보

주요 교육 시설: 석문초등학교, 삼봉초등학교, 초락초등학교, 석문중학교가 관내에 위치함. 호서대학교 산학융합캠퍼스도 인근에 소재함.

주요 공공기관: 석문면 행정복지센터, 119안전센터, 석문파출소, 우체국, 석문농협 등이 소재함.

교통: 당진시내버스가 통정리를 경유하여 운행하며, 당진시외버스터미널 등으로의 접근이 가능함. 북측 38번 국도 및 남측 간선도로를 통해 차량 이동이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명: 본건은 농지로서, 경매 낙찰 시 농지취득자격증명서를 제출해야 하며, 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생함.

가축사육제한구역: 본 토지는 모든 축종에 대한 가축 사육이 제한되는 구역에 속함.

접도구역: 국도38호선 접도구역으로 도로 통행에 관한 제한이 있을 수 있음.

임대관계 미상: 임대관계가 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 임차인이 나타날 가능성이 있으며, 이에 대한 대비가 필요함.

환경 시설: 해당 면(석문면) 내 초락도리에 폐기물 소각장 설치 계획이 과거 제기되었고 주민 반발이 있었던 사례가 있어, 지역 내 환경 시설에 대한 잠재적 우려가 있을 수 있음. 이는 해당 물건지와 직접적인 인접성은 낮으나, 지역 전반의 환경에 영향을 미칠 수 있는 사항임.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 당진시 석문면 통정리에 위치한 농지(답)로, 계획관리지역에 속하여 향후 개발 가능성이 있는 토지임. 주변이 농경지와 국도 변으로 이루어져 있으며, 석문국가산업단지와 인접하여 지역 개발의 영향을 받을 수 있는 잠재력을 지니고 있음. 다만, 농지 취득 요건, 가축 사육 제한, 접도 구역 등 토지 이용에 관한 여러 제한 사항이 존재하며, 임대 관계가 불분명하여 추가 확인이 필요한 상황임.

1.7. 투자 포인트

* 계획관리지역 및 성장관리계획구역 지정으로 향후 개발 가능성 및 가치 상승 잠재력이 있음.

* 석문국가산업단지 인근에 위치하여 산업단지 배후 지원 시설 또는 관련 토지 수요 증가 시 수혜 가능성이 있음.

* 교통망 확충 계획(국도 32호선 대체우회도로 등)은 물류 및 접근성 개선에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

* 근저당권이 말소기준권리이므로, 매각으로 대부분의 권리가 소멸되어 권리관계가 비교적 명확함.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 감정가(489,552,000원)를 기준으로 하되, 경매 시장의 수급 상황, 유사 물건의 거래 사례, 본건의 현황 및 권리 분석, 그리고 향후 개발 가능성 및 제반 규제 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금은 없으므로 감정가 자체를 기준으로 추후 시장 상황에 따라 약 80% ~ 120% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 일반적입니다. 단, 이는 일반적인 가이드라인이며, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 심층적인 분석 및 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.