나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11894 [1] 충청남도 천안시 서북구 직산읍 신갈리 143 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거송감정 · 평가일 2025.07.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 직산읍 신갈리 소재 '천안제4일반산업단지' 서측 인근에
위치하며, 주변은 중·소규모의 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

형태 및 이용상태

기호(2~4) - 부정형 완경사지로서, 가격조사일 현재 '도로' 로 이용 중임.
기호(5) - 부정형 완경사지로서, 가격조사일 현재 '공업용' 으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(2~4) - 약 폭 6미터 정도의 도로 임.
기호(5) - 본건 남동측으로 약 폭 6미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2~4)
도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.




기호(5)
도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부
포함) 임.

제시목록 외의 물건

<지적 및 건물개황도> 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로,
(사용승인일자: 2019년 01월 29일)

외벽: 판넬 마감,
내벽: 판넬, 일부 벽지 및 타일 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 건물은 '제2종근린생활시설(제조업소)' 로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

<지적 및 건물개황도> 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각( 목록5 지상 소재 제시외 건물, 관정 ㉠,㉡,㉢와 철거·이동이 용이한 컨테이너 1동은 매각 제외)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 천안지원 2025타경11894 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 직산읍 신갈리 143 (신갈1길 71-6)

용도: 제2종근린생활시설 (제조업소)

감정가: 1,872,184,670원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 지분매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 5078.00㎡ (약 1536.1평)

건물면적: 498.36㎡ (약 150.8평)

1.3. 매각 제외 대상

목록5 지상 소재 제시외 건물, 관정 ㉠, ㉡, ㉢ 및 철거·이동이 용이한 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 직산읍 신갈리에 소재하며, '천안제4일반산업단지' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 중·소규모 공장 및 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이한 편입니다.

토지(기호 2~4)는 약 폭 6미터의 도로에 접하며, 토지(기호 5)는 본건 남동측으로 약 폭 6미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역입니다. 기호(5) 토지는 도로 일부를 포함하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 9월 15일 접수된 우리은행의 근저당권입니다.

3.2. 주요 권리 내역

등기부상 채권 총액은 토지 기준 1,568,734,896원, 건물 기준 1,658,734,896원입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리가 다수 존재합니다.

3.3. 인수되는 권리

목록2:을구 1번 지상권설정등기(2006년 1월 23일 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 인근 입지

본 물건은 천안제4일반산업단지 인근에 위치하여, 산업단지 내 근로자 또는 관련 업종의 종사자를 대상으로 하는 업종(제조업소)의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 개발 현황

천안 제2·3·4 일반산업단지를 스마트·친환경·재난 제로 미래형 산단으로 탈바꿈시키는 '천안스마트그린산단사업단'이 출범하는 등 지역 산업 단지 개발 및 환경 개선 노력이 진행 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 편의시설 및 환경

천안제4일반산업단지 인근에는 물류센터 등이 소재하고 있습니다.

주변 지역에서는 사업장폐기물 매립장 조성과 관련하여 환경 문제와 지역 경제 활성화에 대한 논의가 있는 것으로 파악됩니다.

직산역 주변으로는 농수산물 도매시장 등이 약 1.3km 거리에 위치해 있습니다.

5.3. 잠재적 혐오시설

현재 물건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 소각장, 매립장 등)이 명시적으로 언급되지는 않았으나, 과거 천안시 내 혐오시설(추모공원, 소각장, 매립장) 주변 지역에 대한 지원 사업이 활발히 진행된 사례가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지상권 인수

매수인이 인수해야 하는 지상권이 존재하여, 이에 대한 권리 관계 확인 및 향후 활용 계획 시 고려가 필요합니다.

6.2. 매각 제외 물건

제시외 건물, 관정, 컨테이너 등이 매각 대상에서 제외되므로, 정확한 경계 확인 및 무단 점유 여부 등 현장 조사가 필수적입니다.

6.3. 미상 임대차 관계

임차인의 보증금이 0원으로 확인되었으나, 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있어 주의가 필요합니다.

6.4. 복잡한 권리관계

유동화물건, 공동담보, 지분매각 등의 특수 물건으로, 권리 관계가 복잡할 수 있어 철저한 분석이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 직산읍 신갈리에 위치한 근린생활시설(제조업소) 건물 및 토지입니다. '천안제4일반산업단지' 인근에 자리하여 산업 활동과의 연관성이 높습니다. 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 매수인이 인수해야 하는 지상권 및 매각 제외 물건이 있다는 점은 유의해야 합니다. 또한, 유동화물건, 공동담보, 지분매각 등 특수 물건으로서의 성격을 가지고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 산업단지 배후 수요

천안제4일반산업단지 인근에 위치하여 관련 기업이나 근로자를 대상으로 하는 제조업소로서의 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 비교적 신축 건물

2019년에 사용 승인된 건물로, 즉시 활용이 가능하거나 최소한의 리모델링으로 운영이 가능할 잠재력이 있습니다.

8.3. 일괄 매각의 이점

토지와 건물을 일괄 매각하므로, 부동산 통합 관리를 통해 활용 가치를 극대화할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없습니다.

감정가: 1,872,184,670원

예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사, 주변 시세 분석, 예상 임대 수익률 분석, 그리고 인수되는 지상권의 가치 평가 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.