나이스옥션 법원경매 천안 2025타경563 [1] 충청남도 아산시 음봉면 신정리 246 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 아산시 음봉면 신정리 소재 '신정저수지' 남동측 인근에 위치하고 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는바, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 및 대상물건 인근까지 차량 접근 가능하고, 인근 간선도로 및 버스정류장과의 거리 등으로 보아 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형의 평지로서, '전'으로 이용중입니다.
기호(2): 사다리형의 평지로서, '전'으로 이용중입니다.
기호(3): 부정형의 평지로서, '전'으로 이용중입니다.
기호(4): 부정형의 평지로서, '전'으로 이용중입니다.
기호(5): 부정형의 평지로서, '전'으로 이용중입니다.
기호(6): 세장형의 평지로서, '전'으로 이용중입니다.
기호(7): 부정형의 평지로서, '전'으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1,2): 북측으로 왕복2차선 포장도로와 접하고 있습니다.
기호(3): 서측으로 폭 약 3M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
기호(4~7): 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1)신정리 18 : 생산관리지역
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>


(2)신정리 19 : 생산관리지역
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

(3)신정리 246 : 생산관리지역
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

(4)신정리 271-3 : 생산관리지역
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

(5)신정리 272-3 : 생산관리지역
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

(6)신정리 273-2 : 생산관리지역
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

(7)신정리 274 : 생산관리지역
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

대상물건 기호(6) 공부상 지목은 '유지'이나, 현황 '전'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

물건 비고

농지취득자격증명 요함
(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
일괄매각 목록4,5,7 맹지
목록1,2,3,4,5,7 공부상 답, 목록6 유지이나 모두 밭으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경563 (1)

소재지: 충청남도 아산시 음봉면 신정리 246

용도: 답 (공부상 지목, 현황은 밭으로 이용 중)

감정가: 3,778,684,000원

토지면적: 18,172.00㎡ (약 5,497.23평)

토지 지분: 18,172㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 문OOOOOOO (문창신용협동조합으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 충청남도 아산시 음봉면 신정리 소재 '신정저수지' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로 및 버스정류장과의 거리를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본 물건은 사다리형, 부정형, 세장형 등 다양한 형태의 평지로 구성되어 있으며, 공부상 지목은 답이나 유지이나, 현재 모두 밭으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

일부 필지(기호 1, 2)는 북측 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있으며, (기호 3)은 서측 폭 약 3M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 다만, (기호 4~7)은 맹지입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

모든 필지는 생산관리지역으로, 가축사육제한구역(일부제한구역 350)에 해당합니다.

2.6. 주변 시설 및 개발 계획

* 반경 5km 이내에 한식, 중식, 육류 등을 판매하는 다양한 음식점이 있습니다.

* 캠핑장, 글램핑 시설(밤소리글램핑 등)이 주변에 위치하여 휴양 시설이 있습니다.

* 아산스파비스, 피나클랜드, 영인산자연휴양림 등 관광지가 인근에 있습니다.

* 아산 탕정2 도시개발사업이 2026년 6월 착공 예정으로, 중부권 최대 규모의 도시개발 사업입니다.

* 음봉일반산업단지 개발 사업이 추진 중이며, 2024년 조성을 목표로 하였습니다.

* 음봉면 덕지리 일원에 2028년 완공을 목표로 주거단지 개발이 제안되어 추진 중입니다. 이 개발 계획에는 수영장, 족구장, 공원 등이 포함될 예정입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 1월 24일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을34)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

근저당권(을34), 지상권설정(을35) 등 을구의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

근저당권(2,820,000,000원) 및 임의경매개시결정 채권액(2,474,444,753원)을 합산한 총 채권액은 약 5,294,444,753원입니다.

3.5. 인수되는 권리 및 임차권

인수되는 보증금이나 임차권은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.6. 주의사항

* 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 매수보증금 반환이 불가합니다.

* 일괄매각 물건 중 목록 4, 5, 7번은 맹지입니다.

* 목록 1, 2, 3, 4, 5, 7번은 공부상 지목이 답이고, 목록 6번은 유지이나, 현황은 모두 밭으로 이용 중입니다.

4. 상권분석

* 물건지 주변은 농경지, 임야, 단독주택이 혼재된 지역으로, 대규모 상업시설보다는 전원생활이나 영농에 적합한 환경입니다.

* 자동차로 5분 거리에 다양한 음식점이 있어 기본적인 식사는 가능합니다.

* 아산 스파비스, 피나클랜드 등 주변 관광 시설과의 연계성을 고려할 수 있습니다.

* 아산시의 적극적인 도시개발 계획(탕정2, 음봉일반산업단지, 덕지리 주거단지 등)은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 보여줍니다.

5. 생활정보

* 물건지 인근에는 밤소리글램핑과 같은 관광 및 휴양 시설이 있습니다.

* 자동차로 5분 거리에 다양한 식당이 있어 생활 편의성은 확보될 것으로 보입니다.

* 대중교통 사정은 보통 수준이며, 차량 접근은 원활합니다.

* 아산시 음봉면 덕지리 개발 계획에는 수영장, 도서관 등이 포함될 예정으로, 장기적으로 생활 편의시설이 확충될 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미비로 인한 입찰보증금 몰취 위험이 가장 크므로, 사전에 반드시 준비해야 합니다.

* 목록 4, 5, 7번 필지가 맹지여서 건축 또는 개발 시 진입로 확보에 문제가 발생할 수 있습니다.

* 생산관리지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 제한이 따릅니다.

* 넓은 면적(약 5,500평)을 효율적으로 활용하거나 관리하기 위한 계획과 자본이 필요합니다.

* 감정가는 높으나 건물 부재로 인해 토지 자체의 가치 평가 및 활용 방안이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 음봉면 신정리에 위치한 넓은 면적의 농지(밭)입니다. 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 갖추지 못할 경우 입찰에 참여하더라도 보증금을 몰취당할 수 있는 중대한 리스크가 있습니다. 일부 필지가 맹지이고, 생산관리지역 및 가축사육제한구역에 속해 있어 토지 이용에 제약이 따릅니다. 권리 관계는 모두 소멸될 예정이므로 인수되는 부담은 없습니다. 아산시의 지속적인 도시 및 산업단지 개발 계획은 장기적인 지역 가치 상승을 기대하게 하지만, 현재 물건의 맹지, 농지 관련 규제, 넓은 면적을 고려했을 때 실질적인 개발 및 활용 방안 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 영농 목적: 현재 밭으로 이용 중인 점을 활용하여 영농을 목적으로 하는 투자를 고려할 수 있습니다.

* 대규모 부지 활용: 넓은 면적을 활용하여 농장, 창고, 태양광 발전 시설 등 대규모 시설 부지로 활용 가능성을 모색해 볼 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 아산시의 활발한 도시 개발 및 산업단지 조성 사업과 연계하여 장기적인 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 3,778,684,000원

* 입찰 참여 시, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.

* 맹지(목록 4, 5, 7)라는 점, 생산관리지역 및 가축사육제한구역이라는 점, 그리고 넓은 면적의 관리 및 개발에 대한 부담 등을 고려하여 신중한 가격 산정이 필요합니다.

* 주변 시세, 개발 계획, 유사 농지 거래 사례 등을 종합적으로 검토하여 수익성을 확보할 수 있는 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.