나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11896 [1] 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 4층444호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리 소재 '용두1리 마을회관' 남동측 인근에 위치하는 유
니콘101 1동 444호로서, 주변은 대단위 산업단지 주변의 아파트형 공장(지식산업센터), 오피
스텔, 도시형 생활주택 등으로 형성된 산업, 상업 및 업무지대로서, 제반 주변환경은 보통
임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고 북측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하는 등
정류장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 전반적인 교통 여건
은 보통임.

건물의 구조

▶ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물중 4층 444호
(사용승인일 : 2022.12.29)

외벽 : 석재 및 페어글라스 등 마감
내벽 : 몰탈 위 페인트, 타일 등 마감
창호 : 샷시창호

이용상태

집한건축물대장상 공장(지식산업센터)임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 냉난방설비, 지하
주차장설비, 기타설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서, 기준시점 현재, 아파트형 공장(유니콘101) 건물부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 중로 등에 접하는 등 인접지와의 연계도로 및 진입도로, 주차시설등은 대체
로 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

[대표필지 용두리 728번지 기준]

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m~
25m)(중로1-탕35)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 온천공보호구역(온천공보호구역)<온천법>, 택지개발지구(2012-07-05)
<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 외부관
찰 및 탐문조사 내용 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 참작하여 평가하였는 바, 참고하
시기 바람.

물건 비고

- 집합건물대장상 공장(지식재산센터)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경11896 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 117,000,000원

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 4층444호

토지면적: 10.30㎡ (약 3.12평)

건물면적: 31.05㎡ (약 9.39평)

1.3. 건물 정보

용도: 지식산업센터 (집합건물대장상 공장)

사용승인일: 2022년 12월 29일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리 소재 '용두1리 마을회관' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 대규모 산업단지를 배후로 하는 아파트형 공장(지식산업센터), 오피스텔, 도시형 생활주택 등으로 형성된 산업, 상업 및 업무지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로망

차량 접근 및 주정차가 용이하며, 북측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 버스정류장까지의 거리 및 편의시설과의 접근성을 고려할 때, 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

본건은 북측으로 중로에 접하는 등 인접지와의 연계 도로 및 진입 도로, 주차 시설 등이 대체로 무난한 편입니다.

3. 건물 구조 및 설비

3.1. 건물 구조 및 마감

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 10층 건물 중 4층 444호입니다.

외벽은 석재 및 페어글라스 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인트, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

3.2. 설비 내역

건물 내에는 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 냉난방설비, 지하 주차장설비 등 기본적인 제반 설비가 갖추어져 있습니다.

4. 토지 이용계획

4.1. 토지 용도 및 제한사항

본건 토지(기준필지 용두리 728번지)는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구)으로 지정되어 있습니다.

또한, 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며, 가축사육제한구역, 온천공보호구역, 택지개발지구로 관련 법률에 따른 이용 제한이 있습니다.

5. 권리분석

5.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리는 2023년 3월 30일 접수된 우리은행 근저당(채권최고액 96,000,000원)입니다.

이하 접수된 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

5.2. 인수 가능 권리

제공된 자료에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

5.3. 임차인 현황

본건에는 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유 현황 및 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.

6. 상권 및 생활 정보

6.1. 상권 특징

본건이 위치한 지역은 대단위 산업단지 주변의 산업, 상업, 업무 기능이 복합된 지역으로, 지식산업센터, 오피스텔, 주거 시설 등이 혼재하고 있어 배후 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

6.2. 주변 편의시설 및 접근성

차량 접근성이 양호하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다. 상세한 주변 편의시설에 대한 정보는 제공된 자료에 명시되어 있지 않으나, 지역 특성상 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 특이사항 및 주의사항

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다.

집합건물대장상 용도가 공장(지식산업센터)으로 되어 있으나, 실제 이용 현황에 대한 구체적인 정보는 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문 조사 내용을 참작하여 평가되었으므로, 내부 이용 상황 및 마감재 등은 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

7.2. 공적장부와 현황 차이

제공된 공적장부(집합건축물대장 등)와 실제 현황 간의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 2022년 12월에 사용승인된 신축급 지식산업센터로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

아산시 탕정면 일대의 산업, 상업, 업무 복합지구 내에 위치하여 향후 발전 가능성이 있는 지역입니다.

권리관계는 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰자는 법적 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

다만, 임대 관계가 미상으로 확인되어 실제 내부 이용 현황 및 점유자 파악에 대한 추가적인 확인이 필요한 부분이 있습니다.

9. 투자 포인트

* 최신식 건물: 2022년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 관리 상태 및 시설 면에서 강점을 가집니다.

* 배후 수요: 산업단지 인근의 복합지구에 위치하여 업무 및 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 명확한 권리 취득이 가능합니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 117,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 최근 거래 동향, 물건의 현황 및 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 감정가는 입찰가를 산정하는 데 있어 중요한 기준이 될 수 있습니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어려우므로, 현장 방문을 통한 상세한 물건 조사 및 개별적인 시장 분석을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.