나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3624 [1] 대전광역시 대덕구 오정동 410-19 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들감정 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 오정동 소재‘화정초등학교’남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 소규모 공장 등으로 형성된 주거지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 간선도로와의 접근성, 인근 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

벽돌 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물내 3층 302호로서, (사용승인 : 1991.05.13.) 외 벽 : 치장벽돌, 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 창 호 : 샷시창호마감임.

이용상태

공부상 용도 '다세대주택'임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형 토지이고, 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(오정8)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 점유자의 부재로 내부 확인이 불가하여, 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였으며, 호별위치는 건축물대장상 현황도면과 점유현황을 기준으로 표기하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3624 (1)

소재지: 대전광역시 대덕구 오정동 410-19 3층302호

용도: 다세대주택

건물구조: 벽돌 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 302호

사용승인일: 1991년 05월 13일

감정가: 65,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 28.45㎡ (약 8.60평)

토지 지분: 28.45㎡ (약 8.60평)

건물면적: 44.07㎡ (약 13.32평)

건물 지분: 44.07㎡ (약 13.32평)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 오정동 소재 ‘화정초등학교’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성 및 인근 버스 승강장과의 거리를 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

1.1. 3. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 대체로 정방형이며, 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

1.1. 4. 인접 도로 상태

남동측으로 포장된 도로와 접하고 있습니다.

1.1. 5. 토지 이용계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(오정8)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2015년 10월 30일 접수된 신한은행의 근저당권(금액: 36,000,000원)입니다.

1.2. 2. 인수되는 권리

등기부등본 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 확인되지 않았습니다.

1.2. 3. 매각으로 소멸되는 권리

을구의 근저당권 및 갑구의 가압류, 임의경매개시결정 등기 등은 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.2. 4. 임차인 현황

임차인 현황 정보상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.2. 5. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 56,649,848원입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 시세 분석

제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 시기에 건축된 다세대주택의 매매 사례를 확인할 수 있습니다.

* 대전광역시 대덕구 오정동 446-1번지, '대성빌라' (1992년식, 45.72㎡): 2026년 4월 17일, 4,500만원에 거래되었습니다. 이는 약 98,425원/㎡ 수준입니다.

* 대전광역시 대덕구 467-18번지 (1987년식, 99.87㎡): 2026년 7월 1일, 18,200만원에 거래되었습니다. 이는 약 182,231원/㎡ 수준입니다.

본건은 1991년식, 44.07㎡ 면적에 대해 감정가 65,000,000원으로 평가되었습니다. 이는 약 1,475,000원/㎡ 수준으로, 최근 거래된 유사 면적 물건(4,500만원)과 비교 시 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정 시점과 현재 시세 간의 차이, 혹은 물건별 특수성 때문일 수 있습니다. 반면, 대형 평형의 거래 사례는 높은 평당가를 보여주고 있어, 본건의 잠재적 가치를 평가할 때 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주변 편의시설

* 교육시설: 화정초등학교가 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

* 자연/휴식시설: 대청댐, 금강로하스대청공원, 계족산 등 자연 친화적인 공간이 대덕구 내에 위치해 있어 여가 활동이 가능합니다.

* 주요 시설: 오정동행정복지센터가 인근에 있습니다.

1.4. 2. 임대 관계

본 건의 임대 관계는 미상이며, 현재 점유자의 부재로 내부 확인이 어려운 상태입니다. 따라서 정확한 내부 상태 및 이용 현황은 표준적인 다세대주택의 상황을 가정하여 평가되었으므로, 현장 방문 시 면밀한 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 건물 노후화

건물 사용승인일이 1991년으로, 30년이 경과한 노후 건물에 해당합니다. 이는 향후 리모델링 또는 유지보수에 추가 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

1.5. 2. 주변 환경

* 소규모 공장: 감정평가 요약에서 주변 환경이 주거지역과 소규모 공장이 혼재되어 있다고 언급되었습니다.

* 혐오시설 가능성: 오정동 농수산물도매시장에서 소음과 악취가 발생하여 인근 주민들의 생활 불편을 야기한다는 내용이 있습니다. 본건과의 정확한 거리는 확인이 필요하나, 소음 및 악취 발생 시설의 존재 가능성을 인지해야 합니다.

1.5. 3. 내부 확인 불가

현재 점유자의 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이는 예상치 못한 하자나 수리 필요 사항이 있을 수 있음을 의미합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 대덕구 오정동에 위치한 다세대주택으로, 화정초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 그러나 건물 준공 연도가 1991년으로 노후화되었으며, 주변에 소규모 공장이 있고 오정동 농수산물도매시장에서 발생하는 소음 및 악취의 영향 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 현재 점유자의 부재로 내부 확인이 불가하다는 점은 리스크 요소입니다. 최근 거래된 유사 면적 물건 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 더 큰 면적의 물건에서는 더 높은 평당가가 나타나고 있어 향후 가치 상승의 여지도 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 실거주 목적: 화정초등학교 인근에 위치하여 자녀가 있는 실수요자에게 유리할 수 있습니다.

* 재개발/재건축 가능성: 노후 건물이 밀집한 지역 특성상, 향후 지역 정비 사업 추진 시 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (다만, 이는 장기적인 관점이며 불확실성이 존재합니다.)

* 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 유사 면적 물건 거래가가 낮게 형성된 점을 고려할 때, 시장 상황에 따라 추가적인 시세 상승 또는 합리적인 낙찰가 형성을 통해 투자 수익을 노릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 65,000,000원이며, 유사 면적 물건의 최근 매매가가 45,000,000원으로 확인되었습니다. 또한, 건물 노후화 및 주변 환경에 따른 리스크가 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가의 80% 수준인 약 52,000,000원에서 시작하여, 유사 면적 물건의 실거래가(45,000,000원)와 감정가(65,000,000원) 사이의 균형점을 고려하여 55,000,000원 ~ 62,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 방문을 통한 정밀한 가치 평가와 경쟁 입찰 상황을 종합적으로 판단하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.