나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3613 [1] 세종특별자치시 장군면 금암리 266-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 장군면 금암리 소재 ""한국영상대학교"" 남측 원거리에 위치하며,
주위는 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통
임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

대상물건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-
341호) 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 대상물건 토지의 위치 및 지적경계는 지적도, 토지이용계획확인서 등의 공부 및 개략적
인 목측에 의하였으므로 대상물건의 정확한 위치 및 인접토지와의 경계확인 등은 지적
측량 등 별도의 실사가 필요할 것으로 판단됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 스라브지붕 지상 3층 건물로서,

외벽 : 적벽돌쌓기 및 판넬 등 마감,
창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

대장상 용도는 단독주택(18가구)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 ""지적개황도"", ""건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.


2) 현장 조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 대상물건의 일부는 내부확인이 곤란하여
외부관찰, 주변탐문 및 건축물현황도 등을 통한 표준적인 이용상황 등을 고려하여 감정
평가하였으며, 별지 ""건물개황도""의 내부 이용상황과 현황은 상이할 수 있음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3613 (1)

소재지: 세종특별자치시 장군면 금암리 266-5

용도: 다가구주택 (건축물대장상 용도는 단독주택(18가구)으로 등재되어 있음)

감정가: 543,251,600원

토지면적: 331.00㎡ (약 100.13평)

건물면적: 437.28㎡ (약 132.30평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 102.20㎡ (제시외 건물 포함 매각)

감정평가 요약:

* 토지: 사다리형 평지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 동측으로 약 6미터 도로에 접해 있습니다. 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 건물: 조적조 스라브지붕 3층 건물로, 외벽은 적벽돌 및 판넬 마감, 창호는 새시입니다. 대장상 용도는 단독주택(18가구)이며, 위생, 급배수, 난방 설비 등이 되어 있습니다. 제시외 건물이 소재합니다.

2. 입지조건

입지 조건

* 위치: 세종특별자치시 장군면 금암리 266-5 소재, "한국영상대학교"에서 남측 원거리에 위치합니다.

* 주위환경: 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다. 세종시 외곽이지만, 주변 지역으로의 이동은 원활한 편입니다.

* 도로: 물건지 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

권리 분석

* 말소기준권리: 2012년 4월 18일 접수된 웅진새마을금고의 근저당권(을6)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리 해당사항 없음)

* 총 등기부채권액: 토지 등기부채권 총액 250,000,000원, 건물 등기부채권 총액 262,000,000원. (이 중 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.)

* 임차인 현황:

* (202호) 육장희: 보증금 14,000,000원, 차임 0원. 전입 2024-02-01, 확정 2024-07-24, 배당신고 2025-09-05. 대항력 없음.

* (205호) 박종민: 보증금 12,000,000원, 차임 0원. 전입 2023-12-29, 확정 2023-12-29, 배당신고 2025-08-05. 대항력 없음.

* (301호) 김계순: 보증금 13,000,000원, 차임 0원. 전입 2025-05-26, 확정 2020-09-29, 배당신고 2025-08-21. 대항력 없음.

* (305호) 박성현: 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2024-01-03. 대항력 없음.

* 박선순: 보증금 12,500,000원, 차임 0원. 전입 2024-01-03, 확정 2024-01-03, 배당신고 2025-09-03. 대항력 없음.

* 송기중: 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2023-01-02. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. (모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.)

4. 상권분석

상권 분석

* 주변 지역: 대상 물건은 세종특별자치시 장군면 금암리에 위치하며, 주위에는 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

* 인근 시설: "한국영상대학교"가 인근에 위치하고 있어 학생 및 교직원 관련 수요가 있을 것으로 예상됩니다. (세종시 공공시설 복합단지가 인근에 조성 중이며, 교육, 의료, 업무 시설 등이 포함될 예정으로, 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.)

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 세종시 외곽 지역의 특성상 장기적인 개발 계획 및 주변 환경 변화 가능성을 주시할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

생활 정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다. 세종시 주요 지역 및 대전, 공주 등 인근 도시로의 접근성이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 해당 지역은 주택지대이므로, 대규모 상업 시설보다는 지역 근린생활시설 위주로 이용 가능합니다. 대학가 인근의 특성상 관련 편의시설 이용이 예상됩니다. 국립세종수목원, 국립세종도서관 등 문화 및 여가 시설도 비교적 접근 가능합니다.

* 교육: "한국영상대학교"가 근거리에 위치하고 있으며, 주변 지역의 교육 환경은 주택지대의 일반적인 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 토지 이용에 대한 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 현장 확인의 한계: 감정평가 시 내부 확인이 곤란한 부분이 있어 외부 관찰 및 주변 탐문을 통해 평가되었습니다. 건물 내부 이용 상황이 외부 관찰과 상이할 수 있으며, 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 별도의 지적 측량이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 건물이외의 제시외 건물이 존재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 장군면에 위치한 다가구주택으로, 대학가 인근의 주택지대에 소재하고 있습니다. 감정가 543,251,600원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인들의 대항력 또한 없어 인수할 보증금이 없는 깨끗한 권리 상태입니다. 제시외 건물 포함 일괄 매각이므로, 추가적인 건물 명도 또는 활용 계획을 고려해야 합니다. 주변에 개발이 진행 중인 공공시설 복합단지가 있어 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 권리 분석상 안전한 물건: 모든 권리(근저당, 임의경매 등)가 매각으로 소멸되며, 임차인의 대항력이 없어 인수할 보증금이 없습니다.

* 개발 잠재력: 세종시의 확장 및 국회 세종의사당, 대통령 집무실 등의 이전 계획과 맞물려 장군면 일대 개발 가능성이 있습니다. 인근에 조성 중인 공공시설 복합단지는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 대학가 인근 입지: "한국영상대학교"가 인근에 있어 임대 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 건의 감정가는 543,251,600원입니다. 모든 권리가 소멸되고 인수할 보증금이 없는 점, 향후 개발 잠재력 등을 고려할 때, 감정가 수준 이상에서 입찰이 이루어질 것으로 예상됩니다. 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 85~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 460,000,000원 ~ 490,000,000원 범위로 제안합니다. (본 예상 입찰가는 제반 사항을 고려한 추정치이며, 실제 입찰가 결정 시에는 시장 상황, 본인의 자금 계획, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.