나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502745 [1] 세종특별자치시 한솔동 939 첫마을아파트 101동 24층2406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후감정 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 한솔동 소재 ""참샘초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공공 및 편의시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 26층 건물중 제24층 제2406호로,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
- 내벽 : 벽지 및 타일, 페인팅 등.
- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주위로 중로에 접하며 단지내로 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502745 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 한솔동 939 첫마을아파트 101동 24층 2406호

* 용도: 아파트

* 감정가: 619,000,000원

* 토지 면적: 70.31㎡ (약 21.27평)

* 토지 지분: 70.31㎡ (약 21.27평)

* 건물 면적: 84.91㎡ (약 25.68평)

* 건물 지분: 84.91㎡ (약 25.68평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 이OO

* 특이사항: 중복 사건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 세종특별자치시 한솔동 소재 참샘초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 대단위 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공공 및 편의시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본건 주위로 중로가 접해 있으며, 단지 내로의 접근이 원활합니다.

3. 권리분석

* 등기부현황 요약: 본건의 말소기준권리는 2012년 1월 19일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다. 경매 신청된 강제경매(갑13) 및 이후 접수된 근저당권(을6, 을7)은 모두 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리가 없으므로, 경매를 통해 매각되면 낙찰자는 모든 부담을 말소된 권리 하에 깨끗한 권리를 인수하게 됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음)

* 임차인 현황: 본건과 관련하여 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계가 미상으로 확인되어, 실제 점유자 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

* 아파트 단지 정보: 첫마을1단지 아파트로, 2011년 11월 사용 승인되었습니다. 총 12개동에 895세대가 거주하고 있습니다. 전체 단지 면적은 약 70,179㎡이며, 총 주차 대수는 1,114대로, 대부분 지하 기계식 주차 시설이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 단지 북서측으로 참샘초등학교가 인접해 있으며, 근린생활시설, 공공 및 편의시설이 풍부하여 생활 환경이 우수합니다.

* 토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로 1, 2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 마감: 본건은 철근콘크리트 구조의 26층 건물 중 24층에 위치하며, 외벽은 석재붙임 및 페인팅, 내벽은 벽지, 타일, 페인팅 마감으로 되어 있습니다. 창호는 샷시 창호입니다.

* 내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 주차 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 주변 편의시설: 단지 내외에 다양한 근린생활시설, 주민공동시설, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육환경: 참샘초등학교가 인접해 있으며, 교육환경 보호구역으로 지정된 점은 자녀 교육에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 주차: 총 1,114대의 주차 공간이 확보되어 있어 주차 편의성이 높습니다. (지하 기계식 주차 1,114대)

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 본 건은 중복 사건으로 진행되고 있어, 경매 절차 진행 시 추가적인 변동 사항이 발생할 수 있습니다. (관련 사건 정보 확인 필요)

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 세종시 한솔동의 중심 생활권에 위치한 대규모 아파트 단지 내 고층 유닛으로, 주변의 우수한 생활 편의시설과 교육 환경을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 기준으로 볼 때, 단지 내 유사 면적의 거래가 활발히 이루어지고 있으며, 본 건의 고층이라는 점은 잠재적 가치를 더할 수 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하며, 인수되는 권리가 없어 투자 부담이 적은 편입니다. 다만, 임대 관계 미상과 중복 사건이라는 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 세종시 한솔동의 핵심 지역에 위치하며, 행정중심복합도시의 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 편리한 생활 환경: 단지 주변의 풍부한 편의시설, 상업 시설, 학교 등이 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 고층의 장점: 24층이라는 높은 층수는 탁 트인 조망권과 일조권, 프라이버시 확보에 유리하며, 이는 시세 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건과 유사한 면적(84.96㎡, 84.87㎡)의 최근 매매가는 2026년 7월 기준 515,000,000원에서 575,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 619,000,000원으로, 최근 실거래가보다 높은 수준입니다. 하지만 본 건은 24층이라는 높은 층수라는 장점이 있어, 이를 감안할 때 575,000,000원의 최고 실거래가 수준 또는 그 이상을 고려할 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 및 감정가, 고층이라는 점을 종합적으로 고려하여 580,000,000원 ~ 600,000,000원 범위 내에서 전략적으로 접근하는 것을 권유합니다. 이는 인수 보증금이 없는 점과 명확한 권리 관계를 바탕으로 한 제안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.