나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51410 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 사정리 396-17 대지 경매
매각기일: 2026-01-05
물건 개요
나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51410 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 사정리 396-17 대지 경매
- 사건번호: 2025타경51410
- 주소: 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 사정리 396-17
- 감정가: 70,349,000원
- 최저가: 34,379,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 대지
청주지방법원 경매5계 2025타경51410 | 소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 사정리 396-17 | 감정가: 70,349,000원 | 최저가: 34,379,000원 | 용도: 대지
1. 물건 개요 및 현황
1.1. 사건 기본 정보
사건번호: 청주지방법원 2025타경51410 (1)
소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 사정리 396-17
용도/지목: 대지 (현재 주거용 건부지로 이용 중)
토지면적: 321.00㎡ (약 97.1평)
감정가: 70,349,000원
경매구분: 부동산강제경매
매각대상: 토지매각
1.2. 주요 특징 및 특이사항
- 법정지상권: 본 건 토지 지상에는 소유자 미상의 건물이 소재하며, 해당 건물은 매각에서 제외됩니다. 법정지상권 성립 여부가 주요 권리상 리스크로 작용합니다.
- 최저가 제한: 최저매각가격은 건물 소재로 인하여 제한을 받는 가격이므로, 토지의 온전한 가치가 반영된 가격이 아닙니다.
- 포함 물건: 토지 위에 소재하는 제시외 수목 1주는 매각대상에 포함됩니다.
- 이용 현황: 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.
2. 입지 조건 분석
2.1. 위치 및 주변 환경
본건은 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 사정리 소재 '사정2리마을회관' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 주거 지역의 환경을 보이며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
2.2. 교통 및 도로 상황
본건까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.
도로 인접 상태는 본건 남측 일부가 현황 도로이나, 인접한 타인 소유 필지(사정리 396-16번지/지목:대)의 현황 도로 부분을 통하여 동측의 공도와 연계되는 구조입니다.
3. 권리 분석
3.1. 경매의 종류 및 채권/채무자
본 경매는 채권자 파OOOOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자와 채무자는 김OO으로 동일합니다.
3.2. 최대 권리 리스크 (법정지상권)
- 본 건은 토지매각이며, 지상에 존재하는 소유자 미상의 건물은 매각에서 제외됩니다.
- 법정지상권 성립 가능성이 매우 높으며, 이는 매수인이 토지를 온전히 사용하거나 건물을 철거할 권리를 제한하는 최대 리스크입니다.
- 매수인은 법정지상권 성립 시 건물 소유자를 상대로 지료(토지 사용료) 청구만 가능하며, 건물 철거 청구는 불가할 수 있습니다.
- 경매 진행 시 최저매각가격이 건물 소재로 인해 이미 감액된 상태임을 인지해야 합니다.
3.3. 기타 권리 관계
- 제시 외 수목 1주는 매각에 포함되므로, 수목에 대한 소유권은 매수인에게 이전됩니다.
4. 상권 분석 및 생활 정보
4.1. 토지 이용 계획 및 제한 사항
- 계획관리지역, 성장관리계획구역입니다. 향후 개발 가능성이 있으나 현재는 농경지와 주택이 혼재된 지역입니다.
- 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역: 신고 및 허가대상의 모든 축종 제한)으로 지정되어 있어 축산 관련 시설 인허가에 제한이 따릅니다.
4.2. 생활 및 주변 정보
- 마을회관 인근으로 기본적인 지역 공동체 생활권에 속합니다.
- 주변은 단독주택 위주로 상업시설은 발달하지 않은 한적한 농촌 주거지입니다.
- 옥산면 일대는 옥산산업단지 개발 및 청주시 환경사업소 위치 등 개발압력이 있는 지역입니다. (사정리 자체는 농촌 주거지)
- 옥산면은 경부고속도로 옥산JC 및 옥산 하이패스 나들목이 있어 광역 교통망 접근성이 양호한 편이며, 오창읍, 오송읍 등 인근 산업단지의 배후지 역할을 합니다.
4.3. 혐오 시설 정보
- 본 건 토지 인근에 직접적으로 확인되는 대형 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 옥산면 일대에는 청주시 환경사업소가 위치하고 있으므로, 정확한 거리에 대한 현장 확인이 필요합니다.
5. 잠재적 리스크
5.1. 법정지상권 분쟁
지상 건물 소유자 미상으로 법정지상권 성립 여부, 건물 소유자의 특정 및 지료 청구 소송 등 복잡하고 장기간의 법적 분쟁 가능성이 존재합니다.
5.2. 도로 문제
공도로의 연계가 타인 소유 필지의 현황 도로에 의존하는 만큼, 향후 해당 타인 필지 소유자와의 통행권 관련 분쟁 소지 및 건축 인허가 시 문제가 발생할 수 있습니다. 도로 사용에 대한 명확한 권리 확보 방안이 필요합니다.
5.3. 수익 실현 지연
토지 낙찰 후 법정지상권 관련 문제를 해결하거나 지료를 통해 수익을 얻기까지 상당한 시일이 소요될 수 있으며, 투자 회수가 지연될 리스크가 있습니다.
6. 종합 의견 및 투자 포인트
6.1. 종합 의견
본 건은 법정지상권이 성립할 가능성이 매우 높은 '특수물건'입니다. 토지 면적이 약 97.1평으로 비교적 적정하며 계획관리지역이라는 장점이 있으나, 지상 건물에 대한 소유권이 없어 토지 이용이 제한적입니다. 투자금액 대비 높은 리스크를 감수해야 하는 물건이며, 일반 실수요자보다는 특수물건 처리 경험이 있거나 장기적인 분쟁 해결 능력을 갖춘 투자자에게 적합합니다.
6.2. 투자 포인트
- 고수익 잠재력: 법정지상권 리스크로 인해 유찰이 거듭되어 감정가 대비 매우 낮은 가격에 낙찰될 경우, 그 리스크를 감안하더라도 높은 시세차익을 기대할 수 있습니다.
- 협상을 통한 해결: 낙찰 후 건물 소유자를 특정하고, 건물을 매입하거나 토지 사용료(지료) 협상 또는 건물의 자진 철거를 유도하는 방식으로 수익을 창출할 수 있습니다.
- 개발 여력: 청주 옥산면 일대의 개발 압력 및 계획관리지역이라는 점은 장기적인 토지 가치 상승의 여력을 제공합니다. 도로 문제와 법정지상권을 해결할 경우, 주거용 건부지로서의 가치가 정상화될 수 있습니다.
법원 정보
청주지방법원 경매5계