나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51407 [1] 충청북도 청주시 서원구 사직동 245-18 4층 405호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51407 [1] 충청북도 청주시 서원구 사직동 245-18 4층 405호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

청주지방법원 경매1계 2025타경51407 | 소재지: 충청북도 청주시 서원구 사직동 245-18 4층 405호 | 감정가: 24,600,000원 | 최저가: 24,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 청주지방법원 2025타경51407 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51407 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 사직동 245-18, 4층 405호

용도: 오피스텔

감정가: 24,600,000 원

토지 면적: 7.84㎡ (약 2.37평)

토지 지분율: 784

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 면적: 27.95㎡ (약 8.46평)

건물 지분율: 2795

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 문OO

채권자: 사OOOOOOOOO

주의사항: 부설 주차장 기능 상실로 인한 위반건축물 등재

1.2. 입지조건

본 물건은 충청북도 청주시 서원구 사직동에 위치하며, 주변에 한벌초등학교가 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위 환경은 근린생활시설과 주택 등이 혼재되어 있으며, 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진입이 가능하며, 간선도로 및 버스 승강장이 가까이 있어 교통 여건은 보통으로 판단됩니다. 서측으로는 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 문OO입니다. 채권자는 사OOOOOOOOO입니다. 현재 제공된 정보만으로는 복잡한 권리 관계는 없어 보이나, 경매 진행 과정에서 인수해야 할 권리가 있는지 추가적인 확인이 필요합니다. 특히, 주의사항에 명시된 위반건축물 등재 사실은 매각 후 명도 및 활용에 있어 중요하게 고려되어야 할 사항입니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 사직동 일대는 근린생활시설과 주택이 혼재된 지역으로, 일상적인 편의시설 이용이 가능한 배후 주거지역 및 상업지역의 특성을 지니고 있습니다. 인근에 초등학교가 있어 학생 및 학부모 관련 상권이 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 주요 업무 지구와는 거리가 있어, 해당 지역 내에서의 소비력 및 유동 인구를 기반으로 한 상권을 형성하고 있을 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

단지 인근에는 한벌초등학교가 있어 교육 환경이 마련되어 있습니다. 대중교통 이용이 용이한 편으로, 간선도로 및 버스 승강장이 소재하여 시내외 이동이 편리합니다. 주변에 주택가와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.6. 건물구조 및 이용상태

해당 물건은 철근콘크리트 구조에 철근콘크리트(슬라브) 지붕을 가진 지상 10층 건물 중 4층 405호입니다. 건물 외벽은 돌붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시창호 등이 사용되었습니다. 현재 오피스텔로 이용 중이며, 위생, 급배수, 소방, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 중로 3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축 사육 제한 구역(가축 사육 전부 제한 구역)으로 지정되어 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '부설 주차장 기능 상실로 인한 위반건축물 등재'입니다. 위반건축물로 등재될 경우, 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.

1. 이행강제금 부과: 시정명령을 받고도 이행하지 않을 경우, 건축물 시가표준액의 100분의 10 범위 안에서 위반한 부분에 대하여 해당 연면적의 연 2회씩 부과되는 이행강제금의 대상이 될 수 있습니다.

2. 건축물 대장 표기: 위반건축물이라는 사실이 건축물대장에 명기되어 향후 매각 시 거래에 불리하게 작용할 수 있습니다.

3. 담보대출 제한: 금융기관에서 위반건축물에 대한 담보대출을 제한하거나, 대출 한도가 낮아질 수 있습니다.

4. 재산권 행사 제한: 건물의 증축, 개축, 대수선 등 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

따라서, 이 부분에 대한 명확한 시정 계획 및 비용, 그리고 예상되는 이행강제금 등을 사전에 철저히 조사하고 준비해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본건은 청주시 서원구 내 오피스텔로, 일반적인 입지 조건 및 생활 편의성은 무난한 편입니다. 하지만 '위반건축물'이라는 중대한 하자 사항이 존재하여, 일반 경매 물건 대비 높은 수준의 위험 부담을 안고 있습니다. 감정가는 24,600,000원으로 비교적 낮게 책정되어 있으나, 위반건축물 해소 비용 및 이행강제금 등을 고려할 때 단순한 시세차익만을 노린 투자에는 신중을 기해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

1. 낮은 감정가: 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 성공적으로 위반건축물을 해소하거나 부담을 최소화할 경우 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

2. 실거주 목적: 위반건축물 문제를 해결할 의향이 있는 실수요자에게는 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

3. 향후 개발 가능성: 해당 지역의 도시 계획 및 개발 동향에 따라 장기적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

하지만, '위반건축물' 리스크가 매우 크므로, 투자 전 반드시 건축사, 법률 전문가 등과 상담하여 구체적인 시정 방안, 비용, 절차, 그리고 예상되는 이행강제금 수준 등을 면밀히 파악하고, 이를 감안한 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

법원 정보

청주지방법원 경매1계