나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10293 [1] 강원특별자치도 고성군 죽왕면 오호리 278-23 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 고성군 죽왕면 오호리 소재 '오호농공단지' 내에 위치하며, 주변은 중ㆍ소규모의 공장 및 공업나지 등이 밀집 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 공히 차량 접근 가능하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 사다리형 평지로서, 공업용건부지임. 일련번호 2) 사다리형 평지로서, 공업용건부지임.

인접 도로상태

일련번호 1) 본건 남측으로 폭 약 14미터 내외의 아스팔트포장도로에, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함. 일련번호 2) 본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 계획관리지역(2024-10-14), 공업용지(2023-05-03), 지구단위계획구역(2023-05-03)(해양심층수전용농공단지), 소로2류(폭 8m~10m)(2023-05-03)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2023-05-03)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(죽왕초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 농공단지(2023-05-03)(특화농공단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(2023-05-03)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률> 일련번호 2) 계획관리지역(2024-10-14), 공업용지(2023-05-03), 지구단위계획구역(2023-05-03)(해양심층수전용농공단지), 소로2류(폭 8m~10m)(2023-05-03)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역 (조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(죽왕초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 농공단지(2023-05-03)(특화농공단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(2023-05-03)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

공부면적에 의거 작성하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3(가) 일반철골구조 철골지붕 지상2층 건물로서, 외 벽 : 외장판넬마감 내 벽 : 내장판넬마감 창 호 : 페어글라스 일련번호 4(나) 일반철골구조 철골지붕 지상3층 건물로서, 외 벽 : 외장판넬마감 내 벽 : 내장판넬마감 창 호 : 페어글라스 일련번호 5(다) 일반철골구조 철골지붕 지상2층 건물로서, 외 벽 : 외장판넬마감 내 벽 : 내장판넬마감 창 호 : 페어글라스 일련번호 6(라) 일반철골구조 철골지붕 지상1층 건물로서, 외 벽 : 외장판넬마감 내 벽 : 내장판넬마감, 갈바륨마감 창 호 : 페어글라스 일련번호 7(마) 일반철골구조 일반철골구조지붕 지상2층 건물로서, 외 벽 : 외장판넬마감 내 벽 : 내장판넬마감 창 호 : 페어글라스

이용상태

일련번호 3(가) 공장으로 이용중임. 일련번호 4(나) 공장 및 사무실로 이용중임. 일련번호 5(다) 공장 및 사무실로 이용중임. 일련번호 6(라) 공장, 창고, 냉동창고로 이용중임. 일련번호 7(마) 공장 및 사무실로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비, 공기조화설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

건물개황도란 참고바람.

공부와의 차이

본건 일련번호 7(마) 건물의 공부상 소재지는 강원특별자치도 고성군 죽왕면 오호리 278-30번지상이나 토지대장상 2022년 08월 22일자로 동소 278-23번지로 합병되어 현황은 278-23번지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 일련번호 3(가), 4(나) 건물은 일반건축물대장상 위반건축물(위반내용-불법증축)임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
1. 목록3. 목록4. 일반건축물대장상 위반건축물(위반내용-불법증축)
2. 목록7.소재지는 오호리 278-30번 지상이나 토지대장상 278-23번지로 합병되어 현재 278-23번지에 소재함.
3. 본건 기계기구 목록 중 1-25),2-41),7-69)는 중소벤처기업진흥공단 소유로 조사(감정평가서 참고). 2-40)은 중소벤처기업진흥공단 시설자금지원품목으로 감정평가에서 제외. 2-53)은 현장조사시 출입문 막혀 확인불가 됨. 음료생산라인(LINE)의 4-19)~ 4-35)는 라인(LINE)만 채무자 소유이며, 나머지는 타인 소유로 조사됨.
4. 기계기구 1-27), 1-32), 1-35), 1-38), 2-48), 2-50), 2-52), 2-57), 2-58), 4-36), 4-42), 4-43), 4-44), 4-47), 7-68)은 소재불명. 그외 기계기구들도 장기간 운행중지된 상태로서 재사용시 상당한 수리 필요할 것으로 판단하여 관찰감가 함.
5. 채무자와 중소벤처기업진흥공단의 양도담보약정서 체결로 인하여 중진공 소유의 양도담보물(총 19종)은 일괄매각에서 제외 요청하는 공문 제출 됨.
6. 목록7.의 금지사항 부기등기는 경매절차를 통해 말소되지 않으나, [보조금 관리에 관한 법률 제35조의2 제4항] 각호에 해당되는경우 말소 가능함. 본 건 부동산의 소유권을 경매를 통해 취득한 자는[산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제40조]에 따라 취득한 날로부터 1년 이내 고성군과 입주계약을 체결하여야 하며 그 기간이 지난 날부터 입주계약을 체결하지 못할 경우 공장을 제3자에게 양도하여야 함. 고성해양심층수전용 농공단지 내 입주기업의 허용 가능 업종은 식료품 제조 및 음료 제조로 한정되며, 고농도 또는 발생 폐수량이 과도한 업체는 입주가 제한될 수 있음(고성군 사실조회 회신 내용).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 속초지원 2025타경10293 (1)

1.2. 소재지: 강원특별자치도 고성군 죽왕면 오호리 278-23

1.3. 용도: 공장

1.4. 감정가: 6,752,804,680원

1.5. 토지 면적: 6,810.30㎡ (약 2,060.18평)

1.6. 건물 총 면적: 5,582.35㎡ (약 1,688.73평)

1.7. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분: 부동산강제경매

1.9. 채권자: 서OOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 강원특별자치도 고성군 죽왕면 오호리에 위치한 '오호농공단지' 내에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 중·소규모 공장 및 공업용 나지가 밀집되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근 시내버스정류장의 접근성과 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 환경 역시 보통입니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 사다리형 평지로, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

* 일련번호 1 토지는 남측으로 약 14미터, 동측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 일련번호 2 토지는 서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 계획관리지역, 공업용지, 지구단위계획구역(해양심층수전용농공단지), 소로2류, 중로2류(일련번호 1), 가축사육제한구역, 상대보호구역(죽왕초등학교), 농공단지(특화농공단지), 산업시설구역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설 (추가 조사 내용)

주변 지역은 농공단지 내 공장 밀집 지역이며, 송지호 등 자연 환경과 인접해 있습니다. 일반적인 검색 결과상, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지 특성상 폐수 처리 시설 등의 관련 시설이 근거리에 위치할 수 있으므로, 상세한 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 없음 (단, 상세 내역 확인 필요)

3.2. 말소기준권리

* 토지: 을1 근저당 (우리은행, 2022-08-04) 1,800,000,000원.

* 건물: 을10 근저당 (우리은행, 2022-08-04) 1,800,000,000원.

위 권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 드림바이오주식회사 (문 ): 보증금 3,000,000원, 차임 110,000원, 사업자등록일 2015-06-17, 대항력 있음.

* 문 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2023-09-25, 대항력 없음.

* 서 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2025-02-10, 대항력 없음.

* 주식회사이플 (장 ): 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2025-02-26, 대항력 없음.

3.4. 인수 보증금

인수되는 보증금은 0원입니다. (단, 드림바이오주식회사(문 )의 보증금 3,000,000원에 대한 배당 여부 및 처리 결과는 추가 확인이 필요합니다.)

3.5. 기타 특이사항

* 본 건은 유동화 물건이며, 중복 사건이 존재합니다.

* 목록3, 목록4 건물은 일반건축물대장상 위반건축물(불법증축)에 해당됩니다.

* 기계기구 관련하여 중소벤처기업진흥공단 소유 품목, 감정평가 제외 품목, 소재 불명 및 장기 운행 중지된 품목 등이 다수 존재하여 활용 가치 및 명확성 검토가 필요합니다.

3.6. 등기부채권 총액

* 토지 등기부채권 총액: 9,372,607,168원

* 건물 등기부채권 총액: 9,038,013,878원

4. 상권분석

본 건은 고성해양심층수전용 농공단지 내에 위치하고 있어, 일반적인 상업 시설과는 다른 산업단지의 특수성을 가집니다. 입주 가능한 업종이 식료품 제조 및 음료 제조로 한정되어 있으며, 고농도 또는 과다 폐수 발생 업체는 입주가 제한될 수 있습니다. 따라서, 이러한 규제 사항을 고려한 업종의 사업자에게 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

본 건은 공장 용지이므로 일반적인 주거 생활 편의 시설 정보는 제한적입니다. 가장 가까운 교육 시설로는 죽왕초등학교가 언급됩니다. 주변 지역은 농공단지와 농촌 지역의 특성을 모두 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 일부 건물에 불법 증축으로 인한 위반건축물 등재 사실이 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 철거 명령 등 행정적 제재나 재산권 행사 제한으로 이어질 수 있습니다.

* 운영 제한: 고성해양심층수전용 농공단지의 입주 규정(허용 업종, 폐수 배출량 제한 등)을 준수해야 합니다. 또한, 공장 취득 후 1년 이내 고성군과 입주 계약을 체결해야 하며, 미체결 시 제3자에게 양도해야 하는 의무가 있습니다.

* 기계기구 상태: 감정평가서상 다수의 기계기구가 중소벤처기업진흥공단 소유이거나, 장기간 운행 중지, 소재 불명 등의 사유로 즉시 사용이 어렵고 수리가 필요할 것으로 판단됩니다. 이는 초기 가동 및 투자 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 드림바이오주식회사(문 )는 대항력을 가지므로, 임차인의 권리(보증금, 월세 등)를 인수하거나 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 보증금 300만원은 비교적 소액입니다.)

* 중복 사건 및 유동화 물건: 복잡한 권리 관계 및 금융 구조로 인해 경매 절차의 예측 가능성이 낮고, 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 강원도 고성군 오호농공단지 내에 위치한 대규모 공장 부지 및 건물로, 토지 및 건물 면적이 상당하여 공장 운영을 위한 기본 요건을 갖추고 있습니다. 특히 식료품 및 음료 제조와 관련된 사업을 영위하고자 하는 경우 고려해볼 만합니다.

그러나 위반건축물, 기계기구의 불확실성, 엄격한 산업단지 입주 및 운영 규제, 그리고 복잡한 권리 관계 등 다수의 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있어, 단순한 부동산 투자 관점보다는 철저한 실사 및 법률 검토, 운영 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 공장 부지: 넓은 토지 면적과 연면적을 활용하여 대규모 생산 시설 구축이 가능합니다.

* 특정 산업단지 내 위치: 해양심층수 전용 농공단지라는 특수성을 활용하여 관련 산업 분야(식료품, 음료 등)에 특화된 사업을 계획할 수 있습니다.

* 잠재적 가격 메리트: 다수의 채권자와 복잡한 권리 관계, 운영상의 제약 등으로 인해 경매 시 시세 대비 가격 메리트를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 채권 총액 및 말소기준권리 대비 자산 가치 평가

* 위반건축물 복구 비용, 기계기구 수리 및 교체 비용, 운영 규제 준수 비용 등 추가 투입 예상 비용

* 고성해양심층수전용 농공단지 입주 조건 및 허용 업종에 대한 사업성 분석

* 지역 내 유사 공장 부동산 시세 및 수요 동향

상기 요소들을 면밀히 분석하고, 인수 보증금(0원으로 현재 파악됨)을 제외한 실제 인수 비용을 고려하여 최적의 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 본 보고서 범위를 초과하며, 심층적인 현장 조사 및 전문가 컨설팅을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.