나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50746 [1] 강원특별자치도 춘천시 동내면 거두리 280-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.09.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 동내면 거두리 소재 '거두2리 마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1),(9) : 2필일단의 부정형 평지의 토지로서 주거기타(야영장) 건부지로 이용중입니다. 기호(2) : 사다리 평지의 토지로서 상업용 건부지로 이용중입니다. 기호(3) : 부정형 평지의 토지로서 도로 등으로 이용중입니다. 기호(4) : 사다리 평지의 토지로서 주차장 및 일부 도로 등으로 이용중입니다. 기호(5) : 사다리 평지의 토지로서 도로 및 하천 등으로 이용중입니다. 기호(6) : 사다리 평지의 토지로서 도로 등으로 이용중입니다. 기호(10) : 세장형 평지의 토지로서 도로 등으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1),(9) : 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로 및 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 아스팔트 및 콘크리트 포장도로에 접합니다. 기호(2) : 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 기호(3) : 본건이 폭 약 3미터 내외의 아스팔트 및 콘크리트 포장도로로 이용중입니다. 기호(4) : 서측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 본건 일부가 폭 약 3미터 내외의 아스팔트 포장도로로 이용중입니다. 기호(5) : 동측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 본건 일부가 폭 약 3미터 내외의 아스팔트 포장도로로 이용중입니다. 기호(6),(10) : 본건이 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로로 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리, 메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024- 12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(2): 도시지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리, 메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024- 12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로일부포함). 기호(3): 도시지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리, 메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024- 12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2023-12-28)(춘천시 고시 제 2023-595호) <소하천정비법>. 기호(4): 도시지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리, 메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024- 12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2023-12-28)(춘천시 고시 제 2023-595호)<소 하천정비법>. 기호(5): 도시지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리, 메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024- 12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2023-12-28)(춘천시 고시 제 2023-595호)<소 하천정비법>. 기호(6): 도시지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리, 메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024- 12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2023-12-28)(춘천시 고시 제 2023-595호)<소 하천정비법>. 기호(9): 도시지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리, 메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024- 12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(10): 도시지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리 ,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024- 12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

-기호(1),(2),(4),(7),(8)에 소유자 미상의 제시외건물(부합물 및 종물) ㉠~㉣'이 소재하며 구조, 규모, 용재, 이용상태 등을 고려하여 개략적인 실측을 통해 사정평가하였으며, 일괄매각여부 등은 경매 진행시 확인하시기 바랍니다. -기호(1)에 소재하는 지하수 관정 및 부대시설은 본건의 종물 및 부합물에 해당하나, 경제적 가치가 있고 분리식별이 가능한 점을 고려하여, 지하수 개발·이용 신고사항(굴착깊이: 20m, 굴착직경: 50mm)을 기준으로 별도 감정평가 하였으니 일괄매각 여부의 판단 등에 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호(3) 공부상 지목은 '답'이나 현황 '도로'등으로 이용중입니다. 기호(4) 공부상 지목은 '주차장'이나 현황 일부 '도로'등으로 이용중입니다. 기호(5) 공부상 지목은 '답'이나 현황 '도로 및 하천'등으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(7) 경량철골구조 경사지붕 단층으로서, (사용승인일:2024.05.10) 외벽 : 징크판넬 마감 등 내벽 : 벽지도배, 페인팅, 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 및 페어글라스 등. 기호(8) 경량철골구조 경사지붕 단층으로서, (사용승인일:2024.05.10) 외벽 : 징크판넬 마감 등 내벽 : 벽지도배, 목재붙임 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 및 페어글라스 등.

이용상태

기호(7) : 야영장시설로 이용중입니다. 기호(8) : 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기호(7) : 기본적인 위생 및 급배수설비 등이 되어있습니다. 기호(8) : 기본적인 위생 및 급배수설비 및 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

기호(1),(2),(4),(7),(8)에 소유자 미상의 제시외건물(부합물 및 종물) ㉠~㉣'이 소재하며 구조, 규모, 용재, 이용상태 등을 고려하여 개략적인 실측을 통해 사정평가하였으며, 일괄매각여부 등은 경매 진행시 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호(7)은 귀 제시목록상 280-1, 280-3, 281-2, 281-4, 281-5 위 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나 280-3, 281-2, 281-4번지는 토지대장 상 280-1번지와 합병(2024.05.31)되어 현황 280-1, 281-5번지 지상에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 및 관정 포함
- 목록1,2,4,7,8.에 소유자 미상 제시외건물(부합물및종물) ㉠’~㉣'(감정평가서참조)은 평가 및 매각 포함하나 소유관계 등 별도 확인 요망
- 목록1,2.지상 간이 천막, 간이 차양, 간이 수영장 및 물탱크 등은 평가 및 매각 제외
- 목록3,4,5,6. 토지이용계획확인서상 일부 소하천구역이며, 목록3,5.는 현황 "대부분 도로 및 하천 등"으로, 목록4.는 현황 "일부 도로등"으로, 목록6.은 현황 "전체 도로등"으로 각 이용중임
- 목록3,5. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 전용허가없이 현황이 변경된 경우 원상회복명령이 발하여 질 수 있다는 동내면장의 회신서 제출됨)
- 목록7.은 "280-1,280-3,281-2,281-4,281-5" 각 번지 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나 "280-3,281-2,281-4"번지는 토지대장상 "280-1"번지와 합병(2024.5.31.)되어 현황 "280-1,281-5" 번지 지상에 소재함
- 본건은 캠핑장 부지및시설 등으로 사용중으로 자세항 사항은 별도 확인 요망
- 정O지가 2026.2.24. 유치권신고(공사대금 5천만원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50746 (1)

소재지: 강원특별자치도 춘천시 동내면 거두리 280-1

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 춘천철원화천양구축산업협동조합 (등기부 기재 내용 기준)

1.2. 물건 현황

용도: 근린시설 (현재 캠핑장 부지 및 시설 등으로 사용 중)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 343.00㎡

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 2,007,537,850원

토지 면적: 4020.00㎡ (약 1,216.2평)

건물 면적: 161.69㎡ (약 48.9평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 동내면 거두리 소재 '거두2리 마을회관' 남서측 인근에 위치합니다. 주위에는 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로접근성

본건 토지들은 북동측 및 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 아스팔트 및 콘크리트 포장도로에 접하는 등 차량 통행이 원활한 도로망을 갖추고 있습니다. 일부 토지는 도로로 이용되고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 규제

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지, 소, 말, 양, 사슴, 젖소 제한)에 해당하며, 일부 토지는 소하천구역으로 지정되어 있습니다.

건축법상 도로로 지정된 구역이 일부 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지)

토지 등기부상 채무 총액은 약 1,534,800,000원입니다. 말소기준권리인 2023년 6월 19일자 근저당권(춘천철원화천양구축산업협동조합, 6억 원) 및 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부현황 (건물)

건물 등기부상 채무 총액은 약 1,384,800,000원입니다. 말소기준권리인 2024년 7월 2일자 근저당권(춘천철원화천양구축산업협동조합, 6억 원) 및 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 허대성

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-01-10

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

본건은 현재 캠핑장 부지 및 시설로 사용되고 있으며, 근린생활시설 건물도 포함되어 있습니다. 주변에는 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 다목적 활용이 가능한 입지입니다.

4.2. 주변 상업시설

본건 주위는 지역 주민을 위한 근린생활시설이 분포하고 있으며, 대규모 상업시설은 춘천 시내 중심으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가까운 거리에 '거두2리 마을회관'이 있으며, 생활 편의시설은 차량 이용 시 춘천 시내 접근을 통해 이용 가능합니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 관련)

주변 지역은 주로 주거, 근린생활시설 및 농경지로 이루어져 있어 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없습니다. 다만, 춘천시 환경사업소의 소각시설이 있으나, 직접적인 민폐를 야기할 만한 근거리 위치는 아닌 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

정O지로부터 2026년 2월 24일자로 공사대금 5천만원에 대한 유치권 신고가 있었으나, 그 성립 여부는 불분명하여 별도 확인이 필요합니다.

6.2. 법규 및 행정상 리스크

* 일부 토지는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 및 원상회복명령 등의 가능성이 있습니다.

* 일부 토지는 소하천구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 자연녹지지역으로, 향후 개발 시 용도 및 행위 제한을 확인해야 합니다.

6.3. 이용상 리스크

* 일괄매각 대상에 포함되지 않은 간이 천막, 간이 차양, 간이 수영장 및 물탱크 등은 매각 이후 철거 대상이 될 수 있습니다.

* 소유자 미상의 제시외 건물(㉠~㉣) 및 관정은 평가 및 매각에 포함되나, 소유관계 등 별도 확인이 필요합니다.

* 캠핑장 부지 및 시설로 사용 중인 점을 고려할 때, 향후 인허가 및 사용 용도에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

6.4. 특수물건 정보

본 건은 중복사건, 농지취득자격증명 필요, 유치권, 공동담보 물건의 특성을 가지고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 춘천시 동내면 거두리 소재 토지 및 근린생활시설, 야영장시설 건물 일괄 매각 물건입니다. 현재 캠핑장 및 관련 시설로 활용되고 있으며, 토지 면적이 넓고 건물 또한 비교적 최근에 건축(2024년 5월 사용승인)되어 활용도가 높을 것으로 보입니다. 그러나 농지취득자격증명 필요, 소하천구역 편입, 유치권 신고 등 권리 및 행정상 복잡한 부분이 존재하여 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 신축 건물(2024년)을 활용한 다목적 개발 및 운영 가능성.

* 자연녹지지역 내 위치하여 친환경 시설(캠핑장, 펜션 등) 조성에 유리.

* 춘천 시내 및 주요 관광지 접근성이 양호한 편.

9. 예상 입찰가

본 건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인수 보증금(본건의 경우 0원)을 제외한 인수되는 권리 분석, 임차인 현황, 유치권 성립 여부, 제시외 건물 및 관정 처리 방안, 향후 토지 이용 가능성 및 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 심층적인 권리 분석 및 시장 조사가 필요합니다. 또한, 현재 진행 중인 경매 절차의 진행 상황 및 경쟁 물건의 동향 등을 면밀히 파악해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.