나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52693 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1639-7 그랑시티자이 114동 44층4404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안감정 · 평가일 2025.06.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 안산해솔초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지,학교,골프장 공원등이 소재하고 있음.

교통상황

아파트 주차장까지 차량의 출입이 용이하고, 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 45층건 내 제44층 4404호로,
외 벽 : 대리석붙임,몰탈위페인팅
내 벽 : 각종 내장재 및 벽지 등 마감
창 호 : 칼라샷시창임.

이용상태

아파트로 방,거실,주방,화장실,다용도실 등으로 이용중임.

설비내역

열병합발전소 공급방식에 의한 난방설비,위생 및 급탕설비, 엘리베이터, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 주차장설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대로3류(폭 25m~30m)(2013-01-16)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(집산도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(보행자도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2013-01-16)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(집산도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(보행자도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산해솔중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임.

2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

안산지원 2025타경52693 (1)

소재지

경기도 안산시 상록구 사동 1639-7 그랑시티자이 114동 44층4404호

용도

아파트

건물구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 45층 건물 내 제44층 제4404호

사용승인일

2020년 02월 18일

감정가

618,000,000원

토지면적

25. 29㎡ (약 7.65평)

건물면적

72. 42㎡ (약 21.91평)

매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매구분

부동산 임의 경매

1.1. 입지조건

주위환경

본 건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치하며, 안산해솔초등학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 학교, 골프장, 공원 등이 소재하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

교통상황

아파트 단지 내 주차장까지 차량 진입이 용이하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

인접 도로상태

본 건은 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 소로3류(폭 8m 미만) 등 다양한 폭의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 건의 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(학교 관련), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 다양한 법적 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 03월 29일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을4)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수되는 권리

상기 권리분석 결과, 본 건 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

주요 권리 내역

* 2023년 03월 29일: 한국주택금융공사 근저당권 설정 (말소기준권리)

* 2024년 08월 01일: 신한은행 가압류 (말소)

* 2024년 08월 21일: 서울보증보험주식회사 가압류 (말소)

* 2024년 10월 31일: 중소기업은행 가압류 (말소)

* 2025년 03월 20일: 한국전력공사 가압류 (말소)

* 2025년 06월 25일: 한국주택금융공사 임의경매개시결정 (본 건 경매 절차)

등기부채권 총액

572,916,988원

임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 05월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 존재하지 않으며, 대항력이 없는 임차인이므로 낙찰자는 보증금 인수 의무가 없습니다.

인수 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

주변 상권 특징

본 건이 속한 그랑시티자이 아파트는 안산시 상록구의 신축 대단지 아파트로, 단지 주변으로 안산해솔초등학교 및 기타 교육 시설, 녹지 공간, 근린 상업 시설 등이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

단지 정보

* 아파트명: 그랑시티자이아파트

* 총 세대수: 3,728세대

* 총 동수: 14개동

* 사용승인일: 2020년 02월 18일

1.4. 생활정보

단지 내 편의시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 전기차 충전기(지하 16대) 등이 마련되어 있습니다.

주차 정보

지하 주차 가능하며, 본 건이 속한 동(114동)은 지하 주차대수 80대를 확보하고 있습니다. (단지 전체 총 주차대수: 5,318대)

최고/최저층 정보

최고 49층, 최저 2층으로 구성된 고층 아파트입니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 확인 불가

감정평가 시점에 거주자의 프라이버시 침해, 이해관계인 부재, 잠금장치 등으로 인해 내부 구조, 변경 여부, 하자 유무 등을 정확하게 확인하지 못했습니다. 외부 관찰 및 탐문, 유사 물건 정보를 토대로 평가되었으므로, 입찰 전 현장 방문 등을 통해 내부 상태를 반드시 확인해야 합니다.

임대관계 미상

임대 관계가 확인되지 않았으며, 이는 내부 점유 및 활용 상태에 대한 불확실성을 내포합니다.

혐오시설 유무

주변 지역에 특별한 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 안산시 상록구 사동에 위치한 그랑시티자이 아파트 114동 44층 물건으로, 2020년에 사용 승인된 신축 아파트입니다. 단지 규모가 크고 주변 환경이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 권리상 인수할 부담이 없고 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 44층의 고층으로 일조 및 조망권이 우수할 것으로 보이며, 최근 거래 사례와 비교 시 시세 대비 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 대단지 브랜드 아파트: 2020년 준공된 그랑시티자이 아파트로, 최신 시설과 우수한 단지 관리가 기대됩니다.

* 우수한 입지: 안산시 상록구의 주요 지역에 위치하며, 학교, 공원 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소되는 조건으로, 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없습니다.

* 높은 층수: 44층의 고층으로, 탁월한 조망과 일조권을 누릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 618,000,000원입니다. 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(72.42㎡)의 37층 아파트가 2026년 6월 6일에 599,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 이보다 7개 층이 높은 44층이라는 점을 고려할 때, 층수 프리미엄이 적용될 수 있습니다. 37층 거래가 대비 층수 차이를 감안하면 620,000,000원에서 640,000,000원 사이의 가격으로 거래될 가능성이 있습니다. 권리 관계가 명확하고 인수할 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 625,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.