나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52046 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 718-12 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN감정 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 '한국선진학교' 서측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주거지대에 소재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호로
외벽 : 돌 붙임 및 드라이비트 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(경기도 안산시 상록구 본오동 718-12)
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안산지원 2025타경52046 (1) 사건번호로 경기도 안산시 상록구 본오동 718-12, 2층 202호에 소재한 다세대주택입니다.

감정가는 133,000,000원이며, 토지 면적은 29.89㎡(약 9.04평), 건물 면적은 67.69㎡(약 20.48평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 등으로 이용 계획 및 제한 상태가 지정되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 '한국선진학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대에 속하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 교통 사정 또한 보통입니다.

제공된 정보 내에서 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 주변은 주거 및 교육 시설 위주로 구성되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 한명옥(2005.03.14.), 홍성일(2006.11.07.), 홍주희(2025.06.20. 상속) 순으로 이전되었습니다.

* 근저당: 한국양봉농업협동조합이 2008년 4월 25일 105,600,000원을 근저당으로 설정하였으며, 이는 본 경매의 말소기준권리입니다.

* 임의경매: 한국양봉농업협동조합이 2025년 6월 24일 80,804,223원의 채권으로 본건에 대한 임의경매를 개시하였습니다.

등기부채권 총액은 105,600,000원입니다.

매각으로 인하여 말소되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상입니다. 이는 인수되는 임차인이 없다는 법원의 판단일 수 있으나, 실제 거주 임차인이 존재할 가능성이 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 안산시 상록구 본오동의 주거지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설과 학교 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대 주택 거래는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월, 본오동 "이안애"에서 전용면적 49.42㎡가 373,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 754만원)

* 2026년 3월, 본오동 "이안애(911-2)"에서 전용면적 71.19㎡가 385,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 540만원)

* 2026년 3월, 본오동 "준하이츠빌B동"에서 전용면적 84.8㎡가 230,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 271만원, 건축 연도 2009년으로 다소 오래됨)

본 건의 전용면적 67.69㎡(약 20.48평)을 기준으로 볼 때, 최근 신축 건물의 시세는 평당 약 540만원에서 754만원 선으로 파악됩니다.

감정가 133,000,000원(약 1.33억원)은 최근 실거래가(2.3억원 ~ 3.85억원) 대비 현저히 낮은 수준으로, 이는 감정평가 시점 또는 물건의 특성에 따른 차이일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

'한국선진학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 주변에 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 이동은 원활하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있고 임대 관계가 미상이나, 실제 점유하고 있는 임차인이 존재할 경우 대항력 유무에 따른 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금은 없다고 명시되었으나, 이에 대한 면밀한 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

* 건물 노후도: 본건 건물의 사용승인일은 2001년 3월 27일로, 20년 이상 경과된 건물로서 유지보수 및 관리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

안산시 상록구 본오동에 위치한 본 다세대주택은 주거 및 교육 시설 인근에 자리하여 입지 조건은 무난한 편입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이어서 비교적 명확하나, 임차인 관련 사항은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 낮게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있으나, 신축 건물과의 가격 차이 및 건물 노후도를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안산시 상록구 본오동의 안정적인 주거지 내 입지.

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 잠재력.

* 명확한 권리관계로 인한 경매 절차의 안정성 (단, 임차인 미상 리스크는 별도 고려).

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 본 물건과 유사한 면적(67.69㎡)의 다세대주택은 평당 약 540만원에서 754만원 수준에서 거래되고 있습니다.

최근 신축 건물의 시세를 기준으로 보수적으로 평당 450만원에서 500만원으로 가정 시, 본 건의 시장 가치는 약 304,605,000원에서 338,450,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 133,000,000원은 시장 시세보다 현저히 낮게 책정되어 있습니다.

하지만 건물 노후도(2001년식)와 임대 관계 미상이라는 리스크를 고려해야 합니다.

이러한 요인들을 종합적으로 감안하여, 예상 입찰가는 270,000,000원 으로 제시합니다.

이는 감정가 대비 높은 금액이며, 시장 시세의 하단부를 고려한 가격으로, 향후 시세 상승 여력과 안정적인 임대 수익 창출 가능성을 바탕으로 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.