나이스옥션 법원경매 안산 2025타경686 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 620-2 비1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 ""충효입구삼거리"" 북동측 인근에 위치하며
주변은 다세대주택, 단독주택, 공원등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주택까지 제반차량의 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통
상황은 보통시됨.

건물의 구조

알.씨조 및 조적조 평스라브지붕 3층 중 비1층 102호로서
외벽 : 적벽돌쌓기 마감등
내벽 : 벽지도배 마감등
창호 : 알미늄새시 이중창호등임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 급.배수설비, 도시가스설비 및 도시가스보일러에 의한 온수난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 '다세대주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(행복한
유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한
특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 안산지원 2025타경686 (1) 사건으로 진행되는 부동산 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 안산시 단원구 고잔동 620-2 비1층102호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 30,000,000원입니다.

토지 면적은 16.35㎡ (약 4.95평)이고, 건물 면적은 35.15㎡ (약 10.63평)입니다. 토지 및 건물 모두 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 기타이며, 경매 구분은 청산을 위한 형식적 경매(부동산)입니다.

채권자는 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 형식적 경매, 대항력 있는 임차인이 있으며, 특수 물건 정보에도 동일하게 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 "충효입구삼거리" 북동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택, 공원 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통으로 평가됩니다.

건물이 소재하는 토지는 가장형 평지로서 '다세대주택 건부지'로 이용 중입니다.

동측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접해 있어 도로 접근성이 양호한 편입니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 일반적인 주거 및 공원 지역으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

채권자는 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인 김영애 씨의 존재입니다. 김영애 씨는 2011년 11월 15일에 전입 및 확정일자를 받았으며, 이는 등기부상 말소기준권리(2012년 02월 24일 안산시 압류)보다 앞선 순위입니다.

하지만, 권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 해당 임차인의 보증금이 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고 대항력 있는 임차인의 존재는 주의 깊은 확인이 필요합니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2012년 02월 24일자 안산시 압류입니다. 이 기준권리보다 선순위인 임의경매 개시 결정(2025년 06월 24일)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 및 전월세 JSON 정보를 분석한 결과, 주변 다세대주택 및 연립주택의 시세는 다음과 같습니다.

2026년 3월 25일 거래된 "무진2" (연립, 1990년식, 56.52㎡)는 40,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 2,339,181원/평으로 환산됩니다.

2026년 3월 13일 거래된 "삼성빌라(619-4)" (다세대, 2002년식, 36.28㎡)는 65,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 5,922,095원/평으로 환산됩니다.

2026년 4월 6일 거래된 "센트럴카운티" (다세대, 2025년식, 63.01㎡)는 365,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 19,210,526원/평으로 환산되며, 신축 건물로서 현재 시세보다 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

본건은 다세대주택으로 전용면적 35.15㎡ (약 10.63평)이며, 건축 연도는 1995년입니다.

건축 연도와 면적이 유사한 "삼성빌라(619-4)"의 최근 거래가(약 5,922,095원/평)를 기준으로 시세를 산정해 볼 때, 본 건물의 예상 시장 가치는 약 10.63평 * 5,922,095원/평 = 약 62,953,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 30,000,000원 대비 시장 시세가 약 2배 이상 높게 형성되어 있어, 감정가가 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조 및 조적조 평스라브지붕 3층 중 비1층 102호입니다.

외벽은 적벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 알미늄새시 이중창호로 마감되어 있습니다.

건물의 이용 상태는 다세대주택이며, 위생 급배수 설비, 도시가스 설비 및 온수 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주위 환경은 주택 밀집 지역이며, 공원 등이 인접하여 주거 환경은 비교적 양호한 편입니다.

가까운 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변의 생활 편의 시설, 교육 시설 등은 구체적으로 명시되지 않았으나, 일반적인 주거 지역임을 감안할 때 통상적인 수준의 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 김영애 씨의 존재입니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 것으로 보이나, 실제 경매 진행 과정이나 임차인과의 관계에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 임차인 현황 및 권리관계에 대한 철저한 추가 조사가 필요합니다.

형식적 경매의 특성상, 경매 절차상의 미비점이나 추가적인 법적 쟁점이 발생할 수 있습니다.

건축 연도(1995년)를 고려할 때, 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

비1층에 위치하여 채광 및 통풍, 습기 등에 다소 취약할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 고잔동에 위치한 다세대주택으로, 건축 연도에 비해 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 현저히 낮게 책정된 것으로 분석되어 투자 가치가 있을 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원이라는 점은 낙찰자에게 부담이 없을 수 있다는 긍정적인 측면도 있습니다. 그러나 형식적 경매와 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 투자 결정 전 철저한 권리관계 조사와 현장 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 실거래가를 고려할 때, 감정가가 시세보다 낮아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 양호한 입지 조건: 주거 밀집 지역에 위치하며, 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 인수 부담 감소 가능성: 대항력 있는 임차인이 존재하지만, '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 30,000,000원이나, 주변 유사 면적(약 10.63평)의 최근 실거래가(삼성빌라, 65,000,000원)를 고려했을 때 시세는 약 63,000,000원 수준으로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금(20,000,000원)은 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 간주합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하여 시세와의 괴리를 고려하고, 임차인 리스크를 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

감정가의 1.5배 수준으로, 시세의 약 70% 수준인 45,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 보수적인 접근이며, 실제 입찰 경쟁 및 현장 조사 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.