나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52646 [1] 경기도 시흥시 신천동 713-3 성지타워1차 12층1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 소래초교 남서측 인근에 위치하며 부근은 소매점 및 판매점, 공동주택, 오피스텔, 학교 등 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로서
외벽 : 석재타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재관련설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서 공동주택부지임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특정용도제한지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.

나. 본건 위치확인, 내부구조 등은 외부관찰 및 건축물대장 현황도면 등을 통해 확인하였음.

물건 비고

2026.06.02.자로 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52646 (1)

소재지: 경기도 시흥시 신천동 713-3 성지타워1차 12층1201호

건물명: 성지타워1차

용도: 오피스텔

준공일자: 2019년 03월 12일

감정가: 255,000,000원

토지면적: 11.09㎡ (약 3.35평)

건물면적: 49.81㎡ (약 15.07평)

전용면적: 49.81㎡ (약 15.07평)

공급면적: 65.03㎡ (약 19.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 소래초등학교 남서측 인근에 위치합니다 [cite: provided data].

주변은 소매점, 판매점, 공동주택, 오피스텔, 학교 등이 혼재되어 있는 지역입니다 [cite: provided data].

차량 접근이 용이하며, 건물 동측으로 포장도로에 접해 있습니다 [cite: provided data].

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 특정용도제한지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다 [cite: provided data].

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2025년 6월 20일 접수된 수원지방법원 안산지원 강제경매 개시결정(2025타경52646)입니다 [cite: provided data].

등기부등본상 주택임차권(을1)으로 전혜영씨 명의의 234,000,000원 근저당이 확인되나, 본 경매 절차에서 말소될 예정입니다 [cite: provided data].

주의사항에 명시된 바와 같이, 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026년 6월 2일자로 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하여 임차권등기 말소에 동의하였습니다 [cite: provided data]. 이에 따라 주택도시보증공사(임차권자 전혜영 승계인)의 대항력은 없는 것으로 분석됩니다 [cite: provided data].

또한, 최종진이라는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다 [cite: provided data].

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 [cite: provided data].

인수 보증금 합계는 0원입니다 [cite: provided data].

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 일반상업지역으로, 주변에 소매점, 판매점, 공동주택, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다 [cite: provided data].

소래초등학교가 인근에 있어 학생 및 교직원을 대상으로 한 상권도 기대할 수 있습니다 [cite: provided data].

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조이며, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재관련설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다 [cite: provided data].

인근에 소래초등학교가 있으며, 차량 접근이 가능하여 기본적인 교통 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다 [cite: provided data].

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

최종진 임차인이 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 금전적 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다 [cite: provided data]. 그러나 점유 및 인도 과정에서의 변수가 있을 수 있으므로, 사전에 면밀한 조사가 필요합니다.

주택도시보증공사(HUG)와 관련된 복잡한 권리관계가 있었으나, 대항력 포기 확약서 제출로 인해 법적으로는 매수인에게 부담이 없을 것으로 분석됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 시흥시 신천동에 위치한 오피스텔로, 입지 조건 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차보증금이 없어 낙찰자가 부담해야 할 금전적 위험은 낮습니다. 다만, 최종진 임차인의 점유 여부에 대한 확인은 필요합니다. 감정가는 255,000,000원이나, 최근 실거래가 분석 결과 시세는 1.9억원 내외로 파악되어 감정가 대비 낮은 시세를 형성하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 시흥시 신천동의 중심상업지역에 위치하여 유동인구 및 배후수요 확보 가능성이 있습니다.

* 인수할 임차보증금이 없어 명확한 권리관계 분석이 가능합니다.

* 감정가 대비 낮은 시세로, 시세차익 또는 임대수익 창출의 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 255,000,000원이나, 최근 유사 물건의 실거래가를 고려할 때 시장가는 약 190,000,000원에서 200,000,000원 수준으로 파악됩니다.

인수 보증금이 0원이므로, 이러한 시세 수준과 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

현 시세 및 최근 거래 사례를 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 210,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.