나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52663 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하는 도시형생활주택 주건축물 1동 201호 외 17호로 주위는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 각호는
외 벽: 몰탈 위 치장석 마감
내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감
창 호: 하이 샷시 이중 창호입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형주택)으로
201호, 301호, 401호: 방, 욕실, 현관, 다용도실
202호, 302호, 402호: 방, 욕실, 현관, 다용도실, 발코니
203호, 303호, 403호: 방, 욕실, 현관, 발코니, 거실 겸 주방
204호~206호, 304호~306호, 404호~406호: 방, 욕실, 현관, 발코니로 되어 있습니다.

설비내역

급배수설비, 전기설비,개별난방설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로 도시형생활주택(원룸형, 다세대주택)으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 북측으로 노폭 12~13미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-31)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-42)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 특별법>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52663 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 2층201호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 79,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

토지면적: 20.36㎡ (약 6.16평)

건물면적: 20.83㎡ (약 6.30평)

채권자: 에프더블유2503유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 차량 접근이 가능하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물은 동측과 북측으로 각각 노폭 12~13미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 집합건물로서 소유권보존등기는 2019년 4월 17일에 김형진 외 1명 명의로 이루어졌습니다.

등기사항을 보면 우리은행 근저당권 2건(총 769,680,000원) 및 시흥세무서장, 시흥시, 안산시의 압류 내역 등이 있으나, 이는 모두 말소 예정인 것으로 확인됩니다.

말소기준권리는 2019년 4월 17일자 우리은행 근저당권이며, 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 내용이나 대상은 명시되지 않아 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 임대관계는 미상이며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 보증금은 없으나 임대차 관계가 미상이라는 점은 주의해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 도시형생활주택(원룸형 주택)으로, 주변이 주거지와 공장, 산업단지가 혼재하는 지역입니다.

특히, 본건이 위치한 시흥시 정왕동은 반월국가산업단지 및 시화국가산업단지와 인접하여 관련 종사자들의 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

소형 주거 공간으로서 단기 체류자나 산업단지 근로자를 대상으로 임대 수익을 기대할 수 있는 상권입니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물이며, 본건은 2층 201호입니다.

내부 시설로는 급배수, 전기, 개별난방, 위생, 화재탐지, 승강기, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 시내버스정류장이 있고 차량 접근이 가능하여 교통이 편리한 편입니다.

편의시설 및 혐오시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 국가산업단지 및 특수지역에 인접하여 산업 시설과의 근접성은 고려해야 할 부분입니다.

6. 잠재적 리스크

임대관계가 미상인 점: 실제 거주 중인 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 있거나 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다. 보증금 인수 부담은 없으나, 임차인의 권리 주장 여부를 반드시 확인해야 합니다.

지상권 존재 가능성: 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있어, 확인되지 않은 지상권이 존재할 경우 해당 권리를 인수해야 할 위험이 있습니다.

소형 면적 및 도시형생활주택 특성: 일반 아파트 대비 환금성이 낮을 수 있으며, 주 수요층이 제한적일 수 있습니다.

입지적 요인: 산업단지 인근이라는 점은 직주근접 수요를 충족시키지만, 일부 거주자에게는 주거 쾌적성 측면에서 단점으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 도시형생활주택으로, 산업단지 인근에 위치하여 임대 수익 창출 가능성이 있는 물건입니다.

감정가는 7,900만원이며, 건물 및 토지 면적은 소형 원룸 규모입니다.

권리관계는 경매를 통해 대부분 정리될 것으로 보이나, 미상인 임대차 관계와 명시되지 않은 지상권 존재 가능성은 인수 후 주의 깊게 확인할 필요가 있습니다.

직주근접 수요를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으나, 명확한 권리관계 확인 및 철저한 명도 계획 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

산업단지 밀집 지역에 위치하여 풍부한 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

소형 면적의 도시형생활주택으로 상대적으로 낮은 투자금으로 진입이 가능합니다.

권리관계가 경매 절차를 통해 상당 부분 정리될 것으로 예상되어, 명확한 권리 확보 후 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 79,000,000원이며, 해당 물건의 면적 및 위치, 주변 산업단지 배후 수요를 고려할 때 적정 시장 가치를 형성하고 있는 것으로 판단됩니다.

다만, 임대 관계 미상 및 지상권 가능성과 같은 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 분석 결과, 비슷한 규모의 소형 주거용 부동산은 면적당 가격이 높게 형성되는 경향이 있습니다.

따라서, 잠재적 리스크를 고려하되, 투자 가치가 있다고 판단될 경우 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 82,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장하며, 실제 입찰가는 해당 범위 내에서 현장 조사 결과 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

단일 예상 입찰가로는 78,000,000원을 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.