나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52683 [1] 경기도 광명시 광명동 92-2 센트럴애비뉴주건축물 1동 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 광명동 소재 ""광명초등학교"" 북서측 인근에 위치하고 주변은 아파트
단지, 근린생활시설, 오피스텔, 재래식시장 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경
보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하는등 제반 교통상황은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내 3층 301호로서
외벽 : 석재붙임 마감등
내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감
창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 공부상 오피스텔로 이용중임.
※ 현장조사시 폐문부재로 주거용 오피스텔로 탐문조사됨.

설비내역

기본적인 급배수, 위생설비, 승강기설비, 소화설비, 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 오피스텔등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 대로와 접하고 동측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭25m~30m)(주간선도로)
(저촉), 소로3류(폭8m 미만)(2020-09-15)(국지도로)(저촉), 재정비촉진지구(재정비촉진
지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에
관한허가구역(2024-02-26)(국토교통부 공고 제2024-230호~2027.3.1.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

`주택도시보증공사(임차인:최현승)`로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.`는 내용의 확약서(2026.05.26.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1.사건번호: 안산지원 2025타경52683 (1)

1.1. 2.소재지: 경기도 광명시 광명동 92-2 센트럴애비뉴 주건축물 1동 3층301호

1.1. 3.용도: 오피스텔 (건축물대장 상 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점) 겸용)

1.1. 4.건물 준공년도: 2019년

1.1. 5.감정가: 408,000,000원

1.1. 6.매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.1. 7.경매구분: 부동산 강제경매

1.2. 면적 정보

1.2. 1.토지면적: 13.50㎡ (약 4.08평)

1.2. 2.건물 전용면적: 74.19㎡ (약 22.44평)

1.2. 3.토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 4.건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광명시 광명동 소재 "광명초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔, 재래식 시장 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용도 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 3층 301호로서, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창 등으로 되어 있습니다. 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 소화, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 현황 및 이용계획

본건 토지는 경기도 광명시 광명동 92-2번지에 위치하며, 세장형 평지로 오피스텔 등 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 소로(폭 8m 미만), 서측으로 대로(폭 25m~30m)와 접하고 있습니다. 토지이용계획 상 일반상업지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 재정비촉진지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물의 등기부에는 소유권보존, 공유자전원지분 이전, 주택임차권(최현승), 압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 기록되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 남인천세무서장의 압류(2021.03.15. 접수)입니다.

3.3. 소멸되는 권리

매각으로 인해 등기부상 을구의 주택임차권(최현승) 및 갑구의 가압류, 압류, 강제경매 등 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 소유권 이전과 함께 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 온종민

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024.08.23, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 특이사항 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(임차인 최현승)

보증금: 327,000,000원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019.12.06, 확정일자: 2019.10.22, 배당신고일자: 2023.12.22

대항력: 없음

비고: `주택도시보증공사(임차인:최현승)`로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서(2026.05.26.자)가 제출되었습니다. 이 확약서로 인해 최현승 임차인의 대항력이 사실상 포기된 것으로 판단됩니다.

3.6. 인수 보증금 합계

0원

3.7. 총 채권액

5,551,000,000원

4. 상권분석

4.1. 상업지구 특성

본건은 광명초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 재래시장 등이 복합적으로 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 지역 개발 가능성

일반상업지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역에 속해 있으며, 특히 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 도시계획에 따른 지역 개발 및 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

4.3. 교통 및 접근성

대로와 소로에 모두 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

광명초등학교가 인근에 위치하여 자녀의 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 교통 편의성

단지 주변 버스정류장을 통해 시내 및 외곽으로 이동이 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근이 용이합니다.

5.3. 편의 시설

주변에 다양한 상가, 근린생활시설, 재래시장이 있어 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 편리합니다.

5.4. 주거 환경

오피스텔 밀집 지역으로 1인 가구 또는 젊은 층의 선호도가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리 관련

주택도시보증공사 임차인 최현승이 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 임대차보증금 전액 미변제 시 발생할 수 있는 법적 분쟁 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

6.2. 지역 개발 계획

재정비촉진지구에 속해 있어 향후 개발 계획에 따라 사업 기간이 길어지거나 계획이 변경될 수 있으며, 이에 따른 불확실성이 존재합니다.

6.3. 토지거래허가구역

해당 구역 내 부동산 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야 하는 절차가 추가될 수 있습니다.

6.4. 주변 시설

주변 상권이 복합적이므로, 특정 업종(예: 시장, 유흥업소 등)으로 인해 소음, 악취 등 생활 불편이 발생할 가능성이 있습니다. (추가적인 현장 및 민원 조사 권장)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광명시 광명동에 위치한 오피스텔로, 2019년에 준공되어 건물이 비교적 신축이며 입지 조건이 양호합니다. 권리관계는 복잡해 보이나, 주택도시보증공사 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인의 인수 부담이 크게 줄어들어 명확한 권리 취득이 가능할 것으로 보입니다. 특히, 재정비촉진지구 지정은 본 건물의 미래 가치 상승 잠재력을 높이는 중요한 요소입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 다양한 용도로 활용 가능성이 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 지정에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 2019년 준공된 신축 건물로 초기 유지보수 비용 부담이 적음.

* 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인한 권리관계 명확성 확보.

* 광명시 내 주요 도로변에 위치한 입지적 장점.

* 원활한 교통망과 생활 편의시설 접근성.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 실거래가 및 감정가 분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(74.19㎡)의 센트럴 애비뉴 오피스텔이 2025년 8월 14일 3억 5천만원(350,000,000원)에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 감정가는 4억 8백만원(408,000,000원)입니다.

9.2. 인수 보증금 고려

본 건은 인수할 임차보증금이 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

9.3. 예상 입찰가 범위

최근 거래가, 감정가, 물건의 입지 및 향후 개발 잠재력 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 3억 6천만원(360,000,000원) ~ 3억 9천만원(390,000,000원) 범위로 예상됩니다.

다만, 이는 예상치이며 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁률, 본건의 하자 여부, 투자 목적 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.