나이스옥션 법원경매 안산 2025타경687 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1639-7 그랑시티자이 102동 28층2805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 ""안산해솔초등학교"" 서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 47층 건 내 28층 2805호로서,
외벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수/위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지로, 아파트 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2013-01-16)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(집산도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(보행자도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산해솔중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 임대관계 미상임.
- 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호

안산지원 2025타경687 (1)

3. 소재지

경기도 안산시 상록구 사동 1639-7 그랑시티자이 102동 28층 2805호

4. 용도

아파트

5. 감정가

910,000,000원

6. 면적 정보

* 토지면적: 35.41㎡ (약 10.71평)

* 토지지분: 35.4061㎡ (약 10.71평)

* 건물면적: 101.39㎡ (약 30.70평)

* 건물지분: 101.3888㎡ (약 30.70평)

7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

8. 경매구분

부동산 임의경매

9. 채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

10. 특이사항

유동화물건, 중복사건

11. 아파트 정보

* 아파트명: 그랑시티자이아파트

* 사용승인일: 2020년 02월 18일

* 총 세대수: 3728세대

* 최고층: 49층

* 건물 층수: 47층 (본건 28층)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 기타

* 주차대수: 지하주차대수 80대 (제공된 정보 상 전체 단지 주차대수 합계와 상이할 수 있음, 단지 내 주차대수는 총 5318대)

* 전용면적: 제공된 JSON 데이터에는 개별 전용면적이 명시되어 있지 않으나, 유사 평형의 매매 사례는 72.42㎡ ~ 84.90㎡ 범위로 확인됨.

* 총면적 (단지 기준): 438,974.16㎡

2. 입지조건

1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "안산해솔초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통 수준임.

2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준임.

3. 인접 도로상태

본건은 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있음.

4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 지구단위계획구역

* 도로: 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 소로3류(폭 8m 미만) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

3. 권리분석

1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (개요: 정보 없음)

2. 등기부채권 총액

886,393,782원

3. 말소기준권리

을1 근저당권 (신한은행, 2020-05-27 접수, 금518,400,000원)

4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

1. 주변 상권

본건이 위치한 사동 지역은 아파트 단지와 더불어 근린생활시설, 학교, 공원 등이 잘 갖추어진 주거 중심 지역임. 인근에 안산해솔초등학교가 위치하며, 대규모 아파트 단지인 그랑시티자이 자체 상가 및 주변 상업 시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있을 것으로 예상됨.

2. 혐오시설 여부

주변 지역 조사 결과, 인근에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음. 안산호수공원, 안산갈대습지공원 등 녹지 공간이 인접하여 쾌적한 환경을 기대할 수 있음.

5. 생활정보

1. 주변 편의시설

* 교육시설: 안산해솔초등학교, 안산해솔중학교 (상대보호구역), 초/중/고등학교 도보 통학 설계 (2단계 부지 내 설립 계획), 한양대 에리카 캠퍼스 인접

* 편의시설: 단지 내 상가, 근린생활시설, 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 주민공동시설 등

* 자연/휴식시설: 안산호수공원, 안산갈대습지공원 인접, 시화호 산책로 이용 편리

2. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 47층 건물 내 28층 2805호

* 외벽: 모르타르위 페인팅 마감 등

* 창호: 새시창 등

* 설비: 기본적인 급배수/위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 완비

6. 잠재적 리스크

1. 유동화 물건 및 중복 사건

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있으며, 중복 사건이 존재하므로 권리관계 및 매각 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

2. 임대 관계 미상

임차인 현황 상 보증금 합계는 0원으로 확인되나, 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어 실제 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 그랑시티자이 아파트 28층 매물로, 도심 지역 내 신축급 대단지 아파트임. 우수한 교육 및 생활 환경, 편의시설 접근성이 좋으며, 주변 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 제공함. 다만, 유동화 물건 및 중복 사건의 특성과 임대 관계 미상이라는 점은 투자 시 유의해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

1. 대단지 브랜드 아파트: GS건설의 '자이' 브랜드 아파트로, 높은 선호도를 보임.

2. 역세권 잠재력: 신안산선 한양대역(가칭) 계획으로 향후 교통망 개선 기대.

3. 쾌적한 주거 환경: 대규모 공원 및 녹지 공간 인접.

4. 우수한 교육 환경: 초·중·고 도보 통학 가능 및 명문 학군 인접.

5. 미래가치: 안산시 부동산 시장의 랜드마크 단지로서 향후 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

1. 시세 분석

최근(2026년 7월) 유사 면적(72.42㎡ ~ 84.90㎡) 실거래가는 60,000만원에서 65,000만원 수준으로 확인됨. 본건은 101.39㎡ (약 30.7평)으로, 유사 면적 대비 가격 상승 요인이 있으며, 28층이라는 중간 이상 층수에 해당함. 이를 감안 시, 평당 약 2,500만원 ~ 2,800만원 수준으로 추정 가능하며, 101.39㎡ (약 30.7평) 기준으로는 약 7억 7천만원 ~ 8억 6천만원 범위로 예상됨. 본건 감정가는 910,000,000원으로, 시세와 감정가 간의 차이를 고려해야 함.

2. 예상 입찰가

상기 시세 분석 및 물건 특성을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 약 820,000,000원 내외로 판단됨. 경매 진행 상황 및 타 응찰자들의 입찰 동향을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.