나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42116 [1] 경기도 평택시 합정동 880 에스케이합정아파트 202동 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 합정동 소재 '문예회관사거리' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상12층 건물 내 제4층 제405호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅마감등.
창호 : 샷시창호마감등임.

이용상태

아파트 1개호로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 개설되어 외곽공도와 연계되며 도로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(합정2지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(동일고교), 절대보호구역(동일고교)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2025. 12.기준 공용부분에 대한 관리비 814,460원이 미납된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

물건명: SK2차 합정아파트 202동 405호

용도: 아파트

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 평택시 합정동 880 에스케이합정아파트 202동 4층405호

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

총 층수: 12층 (본건 4층)

사용승인일: 2003년 8월 13일

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 37.36㎡ (약 11.30평)

건물 면적(전용면적): 59.97㎡ (약 18.14평)

감정가: 211,000,000원

1.4. 경매 기본 정보

사건번호: 평택지원 2025타경42116 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 합정동 소재 '문예회관사거리' 동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 환경은 보통 수준입니다.

제공된 정보상 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

제반 교통상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 내역 및 여러 근저당권, 전세권, 가압류, 강제경매, 임의경매 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소 예정이거나 말소된 것으로 확인됩니다.

등기부채권 총액: 186,405,642원

3.2. 인수되는 권리

제공된 권리분석 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 관련 비고사항 있으나 구체적인 내용은 없음)

3.3. 임차인 현황

임차인: 주식회사엠캐피탈대부

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매각 후 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 권리분석 종합

본건은 등기부상 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되며, 파악된 임차인 역시 대항력이 없어 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

아파트 단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 상권 특성

주거 지역을 중심으로 형성된 상권으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대시설이 갖추어져 있습니다.

주변 근린생활시설을 통해 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

주변에 학교가 소재하며, 특히 동일고교 관련 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 기타 생활 편의

기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 완비되어 있습니다.

총 주차 대수: 71대 (지상 12대, 지하 10대 - *표제부 정보 기준, 복리시설 포함하여 총 71대, 지상 12대, 지하 10대라는 정보는 아파트 정보 섹션의 내용과 상이하여, 주차장 시설 내역은 종합적인 것으로 이해합니다.*)

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 미납

2025년 12월 기준으로 공용부분에 대한 관리비 814,460원이 미납된 상태입니다.

이는 낙찰 후 인수하거나 별도로 정산해야 할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 중복 사건

중복 사건으로 처리되고 있다는 점은 법적 절차 상의 복잡성이나 추가적인 변수가 있을 수 있음을 시사합니다.

6.3. 기타 법적/물리적 위험

제공된 정보에서는 특별한 법적 제약이나 물리적 하자, 혐오시설 등은 확인되지 않았습니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 합정동에 위치한 SK2차 합정아파트 202동 405호로, 전용면적 약 18.14평의 주거용 부동산입니다.

권리관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다.

입지 및 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준이며, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

다만, 미납 관리비와 중복 사건 처리 등의 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

1. 권리관계 명확: 매각으로 대부분의 권리가 소멸되어 안전한 취득이 예상됩니다.

2. 주거 편의성: 학교 및 근린생활시설 인접으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

3. 시세 대비 투자 기회: 감정가 및 최근 실거래가를 고려할 때, 합리적인 입찰을 통해 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

본건 아파트는 전용면적 59.965㎡ (약 18.14평)이며, 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

- 2025년 8월 14일: 4층, 20,000만원 (200,000,000원)

- 2025년 9월 17일: 7층, 21,000만원 (210,000,000원)

- 2026년 3월 23일: 7층, 20,200만원 (202,000,000원)

감정가는 211,000,000원입니다.

본건은 4층에 위치하며, 가장 유사한 거래 사례는 2025년 8월 4층 거래(200,000,000원)입니다. 최신 거래인 2026년 3월 7층 거래(202,000,000원)와 비교했을 때, 층수 및 시점의 차이를 고려할 필요가 있습니다. 감정가와 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현 시세는 약 200,000,000원 ~ 210,000,000원 사이로 판단됩니다.

잠재적 리스크인 미납 관리비 814,460원을 감안하면, 실제 취득 비용은 더 높아질 수 있습니다.

예상 입찰가:

위 시세 분석 및 잠재적 리스크를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 205,000,000원 수준으로 제안합니다.

이는 최근 실거래가 중간값 및 감정가를 참고하여 보수적으로 산정한 금액이며, 입찰 참여 시 법원 현황 조사 내용 및 현장 시세를 재확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.