나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52363 [1] 경기도 광주시 신현동 504-8 베르디움 101동 3,4층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태정감정 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목동 소재 ""강남300cc 골프장"" 남서측 인근에 위치하는
다세대주택(베르디움 제3,4층 제301호)로서 부근은 다세대주택, 근린생활시설,
임야 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은
보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 제3,4층 복층구조의 제301호로서
외벽 : 드라이비트 마감 및 외장석재붙임 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 개별난방설비, 공동현관 보안설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭약 6미터의 도로와 접함 .

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육
제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 조병민)로부터 2026.6.1에 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 전액을 변제 받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52363 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 504-8 베르디움 101동 3,4층301호

용도: 다세대주택

감정가: 347,000,000원

토지면적: 80.50㎡ (약 24.35평)

건물면적: 42.34㎡ (약 12.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 목동 소재 "강남300cc 골프장" 남서측 인근에 위치하는 다세대주택입니다. 부근은 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 소재하며 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정 또한 보통인 편입니다. 토지는 북측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 폭 약 6미터 도로와 접해 있습니다.

1.2. 건물정보

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 중 제3,4층에 해당하는 복층구조의 제301호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 및 외장석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다. 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생급배수설비, 개별난방설비, 공동현관 보안설비 등이 갖추어져 있습니다. 사용승인일은 2016년 6월 17일입니다.

1.3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 7월 13일 접수된 주식회사 프랜드대부의 가압류(22,056,023원)입니다. 매각으로 인해 해당 가압류 및 그 이후 접수된 강제경매(주택도시보증공사, 400,000,000원) 등 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

등기부상 임차인으로 조병민 씨가 있으며, 보증금 400,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다. 전입일자는 2021년 4월 15일, 확정일자는 2021년 3월 25일입니다. 그러나 본 건은 임차인이 대항력이 없다고 명시되어 있으며, 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

등기부채권 총액은 422,056,023원입니다.

1.4. 상권분석

본건은 "강남300cc 골프장" 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 유사한 시기에 건축된 다세대주택의 경우 면적 및 층수에 따라 가격 편차가 나타나고 있습니다.

2026년 5월 4일 거래된 70.17㎡ 면적의 물건은 3.2억원에 거래되었으며, 이는 제곱미터당 약 456만원의 시세를 형성합니다. 2026년 5월 1일 거래된 84.74㎡ 면적의 물건은 4.65억원에 거래되어 제곱미터당 약 549만원의 시세를 보입니다. 반면, 2012년 건축된 52.25㎡ 면적의 물건이 2026년 5월 1일 1.3억원에 거래된 사례도 있습니다 (제곱미터당 약 249만원).

본건(42.34㎡, 2016년 건축)의 감정가는 3.47억원으로, 제곱미터당 약 820만원 수준입니다. 이는 인근 최근 거래 사례의 제곱미터당 시세보다 다소 높은 편으로 분석됩니다. 특히, 가장 작은 면적의 유사 사례보다 약 2.6배 높은 감정가는 시세 대비 높은 가격일 가능성을 시사합니다.

1.5. 생활정보

본건 주변에는 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경을 형성하고 있으며, "강남300cc 골프장"과 인접해 있어 일부 지역은 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 조병민 씨의 보증금 4억원이었습니다. 그러나 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 확약함에 따라, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원으로 리스크가 해소되었습니다. 다만, 전체 등기부채권액(422,056,023원)이 감정가(347,000,000원)보다 높은 점은 유의할 필요가 있습니다. 이는 경매 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 시사할 수 있으나, HUG의 강력한 채권 존재와 임차인의 대항력 포기가 확정됨에 따라 실질적인 위험은 낮다고 판단됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 임차인 관련 최대 리스크가 해소된 상태입니다. 2016년식 건물이며, 42.34㎡의 전용면적을 가지고 있습니다. 감정가는 3.47억원으로 책정되었으나, 인근 유사 물건의 시세 분석 결과 제곱미터당 가격이 다소 높게 형성된 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, 임차보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

1.8. 투자 포인트

* 임차인 조병민 씨의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약으로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금이 없습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 관련 절차에 관여하여 경매 절차가 비교적 명확하게 진행될 가능성이 높습니다.

* "강남300cc 골프장" 인근 지역으로, 향후 지역 개발 가능성 및 입지적 이점을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례의 시세 분석 결과, 본건의 면적과 건축연도를 고려했을 때 감정가(347,000,000원)는 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 하지만 임차보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점을 감안하여, 감정가의 75~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

따라서, 현 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 270,000,000원에서 280,000,000원 사이로 제시합니다.

최종 예상 입찰가: 275,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.