나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56545 [1] 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1029 유-타워 32층3204호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 '흥덕중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 공장 및 업무시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상 34층 건물 내 32층 제3204호로서,

외벽: 커튼월 마감 등,
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

공부상 '공장(지식산업센타)'임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 간선도로와 등고평탄한 부정형의 토지이며, 공장(지식산업센타), 기숙사, 근린생활시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지 북측으로 노폭 약 30미터, 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56545 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

감정가: 149,000,000원

특이사항: 유동화물건

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1029 유-타워 32층3204호 (새주소: 경기도 용인시 기흥구 흥덕중앙로 120 (영덕동))

건물명: U-TOWER

주용도: 지식산업센터 (건축물대장상 공장)

사용승인일: 2011년 05월 03일

구조: 철골철근콘크리트구조, 지하 4층, 지상 34층 건물

해당 층수: 32층

1.3. 면적 정보

토지면적: 16.42㎡ (약 4.97평)

건물면적: 43.04㎡ (약 13.02평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

위치: 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 '흥덕중학교' 남동측 인근.

주변 환경: 대단위 아파트단지, 공장 및 업무시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로, 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준임. 북측 30미터, 동측 20미터 내외의 도로와 접함.

입지 특성: 해당 물건은 흥덕지구 내에 위치하며, 주변에 대규모 아파트 단지와 상업/업무시설이 혼재하여 생활 인프라가 형성되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 02월 01일 접수된 중소기업은행 근저당권 (158,400,000원).

현재 경매 사건 채권자: 중소기업은행 (2025년 06월 23일 접수된 임의경매, 143,683,881원).

등기부채권 총액: 158,400,000원.

소멸주의 원칙에 따라, 말소기준권리보다 선순위 권리 및 인수되는 권리는 없으며, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

4. 상권분석

본건이 소재한 영덕동 일대는 흥덕지구 내에 속하며, 주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 잠재적 배후 수요를 확보하고 있습니다.

U-TOWER 건물 자체는 지식산업센터, 근린생활시설, 기숙사 용도로 활용되어 건물 내부에 편의시설이 존재할 가능성이 높습니다.

인근 '흥덕역 주변'은 직장인이 몰리는 상권으로 분석되며, 이는 본건의 잠재적 수요층이 될 수 있습니다.

넓은 의미에서는 수원의 영통, 광교 상권과 연계되며, 더 나아가 기흥역 일대(AK플라자, 롯데시네마, CGV) 등 용인시 내 주요 상권과도 차량 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 기흥구의 상권 특성상 대형 매장이 흩어져 있고, 차량 접근성에 중점을 둔 상권 분포를 보입니다.

5. 생활정보

주변 교통: 인근에 '흥덕중학교.유타워' 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 차량 진출입이 용이하며, 북측 30m, 동측 20m 도로와 접해 있습니다.

교육시설: '흥덕중학교'가 인근에 위치하며, 주변 지역에는 초등학교, 중학교, 고등학교가 다수 분포합니다.

편의시설: 건물 내부에 편의점(GS25 등) 및 식당 등 근린생활시설이 있을 것으로 보입니다. 또한, 인근에 이마트가 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

주변 환경: 대규모 아파트 단지, 학교, 상업 및 업무시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 업무 환경이 양호한 편입니다. 검색 결과 상 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건: 채권 금융기관의 부실 등으로 인해 발생한 물건으로, 일반 매물 대비 변동성이 있을 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유자 및 임대차 관계는 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

지식산업센터 특성: 일반 상가나 주거 시설 대비 공실 위험 및 가치 상승 곡선이 다를 수 있으며, 경기 변동에 민감할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동에 위치한 지식산업센터로, 도심 접근성은 보통 수준이나 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지에 있습니다.

주변에 대규모 주거 단지와 상업 시설이 혼재하여 유동 인구 및 잠재적 수요가 풍부합니다.

권리 관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리는 없을 것으로 보이나, 임대 관계 미상인 점과 유동화 물건이라는 특이사항은 투자 시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)으로 되어 있으며, 실제 이용 상태 및 임대 현황에 대한 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

교통 접근성: 대로변 및 주요 도로와 인접하여 차량을 통한 진출입이 용이합니다.

배후 수요: 인근 대단지 아파트 및 다수의 업무/상업 시설로 인한 잠재적 임차 수요가 존재합니다.

명확한 권리 분석: 말소기준권리 파악이 용이하며, 매각으로 소멸되는 권리가 많아 클린한 물건 확보가 가능합니다.

합리적 감정가: 향후 시세 상승 및 임대 수익을 고려할 때, 감정가는 잠재적 투자 가치를 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가는 현재 시점의 주변 실거래가, 유사 물건 낙찰가, 현장 조사 결과(수익률, 공실률, 점유 현황 등)를 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다.

감정가(149,000,000원)를 기준으로, 본 건의 목표 수익률, 투자 성향, 예상 명도 비용, 취득세 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

임대 관계 미상인 점을 감안하여, 명도 비용 및 예상 공실 기간을 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.