나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1324 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 462 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""세류중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주변일대는 단독 및 공동주택, 주상복합 건물 등으로 이루어져있는 주거지대로서 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건은 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건
외벽 : 치장벽돌쌓기 등
내벽 : 벽지 및 내장재 마감
창호 : 하이샷시창

이용상태

다세대주택으로서

2~4층별 1호라인 : 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등
2호라인 : 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등
3호라인 : 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등
501호 : 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등
502호 : 방4, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 엘리베이터 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 인근과 등고 평탄하며, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

부지 북동측으로 노폭 약 8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m ~ 10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 내역

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1324 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 수산업협동조합중앙회

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 물건종별: 다세대주택

3. 면적 및 토지/건물 현황

* 토지면적: 22.94㎡ (약 6.94평)

* 토지지분: 22.94㎡ (약 6.94평)

* 건물면적: 37.82㎡ (약 11.44평)

* 건물지분: 37.82㎡ (약 11.44평)

4. 감정가

* 감정가: 190,000,000원

5. 입지조건

2. 소재지 및 주위환경

* 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 462번지에 위치하고 있으며, ""세류중학교"" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 단독주택, 공동주택, 주상복합 건물 등이 혼재된 주거지대로서 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2. 교통상황

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 무난합니다.

3. 권리분석

2. 등기부등본 요약

* 소유권 보존: 김옥기 외 1명 (2014-07-01)

* 근저당권 (말소기준권리): 수산업협동조합중앙회 (2014-07-01, 648,000,000원) - 경매신청 채권자로 추정됨.

* 공유자전부지분 이전: 신문식 (2014-08-13)

* 주택임차권: 최은영 (2025-01-16 말소 예정, 보증금 160,000,000원)

* 가압류: 우리은행 (2024-10-18 말소), 농협은행 (2024-10-28 말소), 농협은행 (2025-03-10 말소)

* 임의경매: 수산업협동조합중앙회 (2025-06-18)

* 총 등기부 채권액: 1,327,380,959원

2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 최은영 (성만 표기: 최 )

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-04

* 확정일자: 2022-10-19

* 배당신고일자: 2025-01-16

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 최 는 대항력이 없으며, 보증금 160,000,000원에 대한 인수 금액은 없습니다. 관련 주택임차권 등기는 말소 예정입니다.

2. 인수되는 권리 분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등 특이사항 없음)

* 말소기준권리인 근저당권보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

2. 주변 상업 시설 및 환경

* 주변은 주거지역으로 형성되어 있어 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다. 대규모 상업 시설보다는 근린 생활 시설 위주로 분포될 것으로 예상됩니다.

2. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설이 존재한다는 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 주위 환경은 무난하다고 평가됩니다. (외부 지도 검색 불가)

5. 생활정보

2. 주변 편의시설 (학교 등)

* 단지 내 또는 인근에 학교(세류중학교 인근), 버스정류장 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

2. 건물 내부 설비

* 건물은 철근콘크리트 구조로, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있습니다.

* 다세대주택으로서, 해당 호실(201호)은 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

2. 물건 특이사항 (유동화, 공동담보 등)

* 본건은 유동화 물건이며 공동담보로 진행된 경매 건입니다. 채무 규모가 크다는 점은 유의해야 할 부분입니다.

2. 공부와의 차이

* 공부와의 차이는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 2014년에 건축되어 신축 건물은 아니지만, 준수한 상태를 유지하고 있을 것으로 판단됩니다. 권리 분석상 인수할 임차인 보증금이 없고, 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자는 권리상 부담 없이 취득할 수 있습니다. 다만, 채권 총액이 높고 유동화 물건이라는 점은 경매 진행 시 경쟁률이나 후속 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 세류동 일대는 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 깔끔한 권리관계: 인수되는 권리 없이 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 적정 면적의 다세대주택: 소형 가구에 적합한 면적으로, 임대 수익 또는 실거주 목적으로 활용 가치가 있습니다.

* 경매 감정가 대비 잠재적 시세 차익 기대: 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 감정가 이하 또는 적정가 수준에서 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건(37.82㎡)의 적정 시장 가격은 약 1억 8천만원 ~ 1억 9천만원 수준으로 판단됩니다. 특히 2022년 준공된 유사 면적의 다세대 주택이 2억 6천만원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 감정가 1억 9천만원은 합리적인 수준으로 보입니다.

최근 7월 2026년 거래된 54.11㎡ 면적의 다세대 주택이 260,000,000원에 거래된 점을 바탕으로 평당가를 산정하면 약 15,900,000원/평 (260,000,000원 / (54.11㎡ / 3.3058㎡/평)) 입니다. 이를 본건의 전용면적 11.44평에 적용 시 약 181,000,000원 (15,900,000원/평 * 11.44평)의 시세를 추정해볼 수 있습니다.

또한, 1981년식 연립주택이 40.13㎡ 면적에 12,000,000원 ~ 12,950,000원의 시세를 보인다는 점은 연식에 따른 가격 차이를 보여줍니다.

종합적으로 볼 때, 2014년식 다세대주택으로서 권리상 흠결이 없고 감정가가 190,000,000원인 점을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 185,000,000원 을 기준으로 고려해볼 수 있습니다. 다만, 경매 시장의 경쟁 상황에 따라 유연하게 접근하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가 범위: 175,000,000원 ~ 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.