나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1367 [1] 경기도 수원시 영통구 원천동 476 광교더퍼스트지식산업센터 1층116호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 원천동 소재 ""원일초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 내 제1층 제116호로,
(사용승인일 : 2023.07.21)
외벽 : 외장 판넬 및 커튼월 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 강화유리 등 입니다.

이용상태

공장(지식산업센터)로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로, '지식산업센터 및 근린생활시설 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20미터 내외, 남동측으로 노폭 약 10미터 내외 및 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

원천동 476 : 도시지역, 일반공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원일초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(원일초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

매탄동 1077-43 : 도시지역, 일반공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원일초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상입니다.
②기타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재, 잠금장치로 인한 폐문으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고해주시기 바랍니다.

물건 비고

공장(지식산업센터)로 이용중이며, 미납된 관리비 중 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 영통구 원천동 소재 "원일초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 중·소규모의 공장, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

남서측으로 노폭 약 20미터 내외, 남동측으로 노폭 약 10미터 내외 및 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

3. 교통 및 상권

* 교통: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 대중교통 사정은 보통시 됩니다. 수원시 영통구 원천동은 수인분당선 및 신분당선 이용이 가능한 지역으로 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

* 상권: 지식산업센터 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있으며, 삼성디지털시티 등 산업단지가 인근에 위치하여 관련 종사자들의 수요가 예상됩니다.

4. 건축물 정보

* 소재지: 경기도 수원시 영통구 원천동 476 광교더퍼스트지식산업센터 1층 116호 (신주소: 경기도 수원시 영통구 매영로159번길 19)

* 건물명: 광교더퍼스트지식산업센터

* 용도: 지식산업센터 (공장)

* 사용승인일: 2023년 7월 21일

* 구조: 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 15층 건물 중 1층

* 외벽: 외장 판넬 및 커튼월 마감 등

* 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

* 창호: 강화유리 등

* 설비: 위생 및 급·배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

5. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (접수일자: 2023.09.26, 채권금액: 454,800,000원)

* 기타 권리사항: 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자: 2023.09.26)

* 임의경매개시결정: 국민은행 (접수일자: 2025.06.19, 채권금액: 389,622,383원)

* 등기부채권 총액: 454,800,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다.

* 임대관계 미상에 대한 주의: 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 임차인의 존재 및 대항력 유무 등을 면밀히 확인해야 합니다.

6. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 원일초등학교, 광교호수초등학교, 매원초등학교, 원천중학교 등이 소재하고 있어 교육 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 편의시설: 건물 내 근린생활시설 및 주변 상가 이용이 가능하며, 대규모 상업 시설은 수원 시내 중심부로 이동하여 이용해야 합니다.

* 주변시설: 원일초등학교 인근에 위치하며, 아주대 주변의 젊음과 활기가 있는 지역에 해당합니다.

7. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 본건은 공장(지식산업센터)로 이용 중이며, 미납된 관리비 중 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 현장 조사 제약: 현장 조사 시 폐문으로 인해 내부 구조 및 이용 상황을 집합건축물대장, 탐문 조사, 외부 관찰 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상인 점은 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건으로, 특수 물건으로 분류되므로 취득 관련 절차 및 특이사항을 추가로 확인해야 합니다.

* 지역 환경 고려: 수원 영통 지역은 영통소각장 이전과 관련된 논란이 지속되고 있으며, 이는 광범위한 지역의 환경적 인식이나 가치에 영향을 줄 수 있는 요인으로 고려될 수 있습니다. 다만, 본건 물건과의 직접적인 인접성은 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본건은 수원시 영통구 원천동에 위치한 광교더퍼스트지식산업센터 내 1층 호실로, 비교적 최근인 2023년에 사용승인된 신축 건물에 해당합니다. 차량 접근성이 좋고 주변에 산업단지가 있어 비즈니스 활동에 유리한 입지입니다. 또한, 토지와 건물이 일괄 매각되어 안정적인 자산 확보가 가능합니다. 다만, 미납 관리비 인수 가능성, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크, 그리고 유동화 물건이라는 특수성을 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 비교적 신축 건물이므로 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 산업단지 인근: 삼성디지털시티 등 주요 산업단지와 인접하여 기업 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

* 지식산업센터 시장: 정부의 각종 지원책과 첨단 산업의 성장으로 지식산업센터는 투자 상품으로서 매력적인 요소를 가지고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득할 수 있어 자산 가치 보존 및 활용에 유리합니다.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액 436,000,000원을 기준으로 하되, 본건의 실제 시장 가치, 주변 시세, 건물의 관리 상태, 경매 시장의 경쟁 상황, 낙찰 후 예상되는 명도 및 관리비 부담 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 통해 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.