나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1385 [1] 경기도 화성시 봉담읍 상리 678 중흥에스클래스에듀파크 312동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선우 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 봉담읍 상리 소재 ""화담중학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트
단독주택, 다세대주택, 농경지 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하나 운행 여건으로 보아 제반
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 25층 건내 12층 1202호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감.
내벽: 벽지등 마감.
창호: 새시창 등임.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 소방설비, 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 인접 공도 및 단지내 도로를 통하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(봉담2지구), 지구단위계획구역(화성봉담2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(봉
담2지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주
택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 임업용산지<산지
관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1385 (1)

소재지: 경기도 화성시 봉담읍 상리 678 중흥에스클래스에듀파크 312동 12층1202호

용도: 아파트

감정가: 618,000,000원

토지면적: 62.25㎡ (약 18.83평)

건물면적: 84.73㎡ (약 25.63평) - 전용면적 기준, 분양면적은 별도 확인 필요

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

입지조건

위치: 경기도 화성시 봉담읍 상리 소재 중흥에스클래스에듀파크 312동 12층 1202호. 화담중학교 동측 인근에 위치.

주변환경: 본건 주변은 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 농경지 등이 혼재된 지역임.

교통: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하나 운행 여건으로 보아 제반 교통상황은 보통 수준임.

3. 권리분석

권리분석

등기부현황:

* 말소기준권리: 2023년 11월 8일자 하나은행 근저당권 (채권최고액: 468,600,000원)

* 소유권: 주식회사세종이엔지(보존등기), 박효원(소유권이전)

* 후순위 권리: 신용보증기금 가압류 (금13,722,228원), 경기신용보증재단 가압류 (금44,166,676원)

* 총 등기부채권액: 526,488,904원

인수되는 권리:

* 본 물건은 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리가 소멸될 예정임. (물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 확인됨).

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계 0원.

* 임대차 관계는 미상으로 조사되었음.

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금, 차임 등에 대한 추가 확인이 반드시 필요하며, 이에 대한 주의가 요구됨.

4. 상권분석

상권분석

주변 지역 특성:

* 아파트 단지와 주거 지역, 그리고 일부 농경지가 혼재된 지역으로, 개발이 진행 중인 지역의 특성을 보임.

* 본건이 위치한 봉담2지구는 계획된 주거 개발 지역으로, 관련 상업 시설 및 생활 편의 시설이 조성되고 있음.

상업시설:

* 단지 내 및 인근에 기본적인 상업 시설이 분포하고 있으며, 차량 접근성이 좋아 주변 상권을 이용하는 데 큰 불편은 없을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

생활정보

주거 환경:

* 중흥에스클래스에듀파크 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 쾌적성과 단지 관리가 이루어지고 있음.

교육 시설:

* 화담중학교가 동측 인근에 위치하고 있으며, 교육환경 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)에 해당될 수 있으므로 관련 규정 확인이 필요함.

편의 시설:

* 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 일상생활에 필요한 편의 시설 이용이 가능함.

* 주변에 공원 등 녹지 공간이 있어 여가 활동에도 용이한 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

유동화 물건:

* 본 건은 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건과 다소 차이가 있을 수 있으나, 등기부상 권리관계가 명확하게 확인되므로 큰 문제는 없을 것으로 보임.

임대차 미상 정보:

* 임대차 관계가 미상으로 조사되었으므로, 현장 방문 시 임차인 유무 및 점유 관계를 반드시 확인해야 함.

* 미상의 임차인이 대항력을 보유하고 있을 경우, 명도 및 보증금 부담 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

혐오시설:

* 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 봉담읍에 위치한 아파트로, 비교적 안정적인 주거 환경과 함께 지역 개발 가능성을 가진 물건임.

등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리상 안전성이 높은 것으로 판단됨.

다만, 임대차 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크는 입찰 전 현장 조사 및 관계자 확인을 통해 반드시 해소해야 할 사항임.

주변 시세 및 본건의 실제 가치를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 계획된 주거 지역 내 위치: 봉담2지구 지구단위계획구역 내에 속해 있어 향후 지역 발전 및 기반 시설 확충에 따른 가치 상승 기대.

* 안정적인 주거 환경: 중흥에스클래스에듀파크 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 주거 쾌적성 및 생활 편의 시설 접근성 우수.

* 권리관계 명확성: 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸 예정이므로, 권리 분석에 따른 위험 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시에는 감정가 618,000,000원을 기준으로 하되, 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 함.

* 최근 주변 아파트 매매 시세 및 유사 물건 낙찰가 동향

* 부동산 취득세, 법무 비용 등 제반 부대 비용

* 필요시 예상되는 수리비 및 명도 관련 비용

* 인수 보증금이 0원임을 감안하여, 등기부채권액 (526,488,904원) 대비 합리적인 수준에서 결정 필요.

정확한 예상 입찰가는 현재 시세 조사, 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 파악, 그리고 명도 가능성 및 소요 비용 추산 후에 최종적으로 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.