나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56380 [1] 경기도 용인시 기흥구 보라동 189-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인덕 · 평가일 2025.07.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 보라동 소재 ""나곡중학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단
독주택, 아파트, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하고, 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 여건으로 보아 대중교통사
정은 불편함.

형태 및 이용상태

*기호1~3은 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 제1종근린생활시설 건부지임.

*기호5,6는 각 사다리형의 평탄한 토지로서 '도로'임.

인접 도로상태

*기호1~3 : 북동측으로 노폭 약8m 내외의 포장 도로와 접함.

*기호5,6 : 본건이 노폭 약8m의 내외의 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

*기호2 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역
<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

*기호3 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>.

*기호5 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

*기호6 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

본건 기호1 지상에 이동식 컨테이너 사무실(6m×3m) 1동이 소재하나, 이동이 용이한 물건으
로서 토지에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

본건 기호5,6 공부상 지목은 '대'이나, 현황은 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~3,5,6 토지의 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4 : 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서
외벽 : 경량판넬 마감.
내벽 : 경량판넬위 인테리어 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

사무실로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

공부상 용도는 제1종근린생횔시설 소매점이나, 현황은 사무실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호4 건물의 임대 관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 목록1.지상의 이동식 컨테이너 사무실은 매각 및 평가에서 제외, 목록5,6은 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '도로'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경56380 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 보라동 189-1

용도: 근린시설

감정가: 949,530,400원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 용OOOOOO

특이사항: 지분매각, 일괄매각

주의사항: 목록1.지상의 이동식 컨테이너 사무실은 매각 및 평가에서 제외, 목록5,6은 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '도로'임

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 769.00㎡ (약 232.62평)

토지지분: 607.9908㎡ (약 183.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 106.48㎡ (약 32.21평)

건물지분: 106.48㎡ (약 32.21평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지지분 / 건물 전체 매각

건축물 현황:

- 건물(4) 표제부 정보:

- 신주소: 경기도 용인시 기흥구 사은로126번길 74-20 (보라동)

- 주용도: 제1종근린생활시설 (현황: 사무실)

- 구조: 경량철골구조 기타지붕 단층

- 연면적: 106.48㎡ (약 32.21평)

- 건물 사용승인일: 2022-05-30

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 보라동 소재 "나곡중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 아파트, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 검색 결과, 해당 지역 인근에서는 환경미화원 지원 시설이나 폐기물 처리 시설 관련 논란이 있었으나, 본 물건의 직접적인 주변 지역에서 혐오시설이 언급되지는 않았습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근은 가능합니다.

노선버스 정류장과의 거리 및 운행 여건으로 보아 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

* 기호1~3 토지는 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장 도로와 접합니다.

* 기호5,6 토지는 본 건 자체가 노폭 약 8m 내외의 도로로 이용되고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

* 기호1: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역.

* 기호2: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지, 성장관리권역 (도로의 일부 포함).

* 기호3: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지, 성장관리권역.

* 기호5: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역.

* 기호6: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지, 성장관리권역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 2023년 6월 21일 접수된 용인시산림조합 근저당권 (을21)입니다.

본 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (등기부상 모든 권리는 말소 예정)

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액: 5,591,472,131원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사삼성홈디엔씨 (송태한)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-05-03

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

3.4. 등기부 현황 요약

* 토지 등기부: 공유자전원지분전부이전, 소유권이전, 소유권일부이전, 근저당권, 가압류, 압류 등 다수 등기 존재. 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부: 소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 가압류, 압류 등 다수 등기 존재. 모든 권리는 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 현황 및 주변 환경

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 보라동, 나곡중학교 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 아파트, 농경지, 임야가 혼재하는 지역으로, 상업 시설보다는 주거 및 자연 환경 위주로 형성되어 있습니다.

4.2. 용도 및 특이사항

건축물은 제1종근린생활시설로 등재되어 있으나, 현재 사무실로 이용 중입니다.

다양한 토지 이용 계획 및 제한사항(자연녹지지역, 성장관리권역 등)이 있어 개발 행위에 신중한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편합니다.

* 편의시설: 인근 나곡중학교가 소재하며, 생활 편의시설은 주변 지역의 분포를 파악해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련

본 물건은 토지 및 건물에 대한 지분만 매각됩니다.

따라서 다른 지분권자와의 관계 정립, 협상, 또는 향후 명도 과정에서 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 현황 도로 부분

기호5,6 토지는 공부상 지목이 '대'이나 현황은 '도로'로 이용되고 있습니다.

이는 해당 토지의 이용 목적이나 소유권 행사에 제한을 줄 수 있으며, 건축 또는 개발 시 문제가 될 소지가 있습니다.

6.3. 건축물 이용 및 규제

* 이동식 컨테이너 사무실: 목록1.지상의 이동식 컨테이너 사무실은 매각 및 평가에서 제외되나, 해당 물건으로 인한 점유, 철거, 또는 민원 발생 가능성을 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등 다양한 법적 규제가 적용되어 신규 건축 또는 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 기타 확인 사항

* 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 임차인이 있으나, 대항력이 없습니다. 하지만 실제 계약 관계, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 세심한 주의가 필요합니다.

* 토지 제시외 물건: 기호1 지상 이동식 컨테이너 사무실은 매각 대상에서 제외되어 있으므로, 매수 후 처리가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 보라동에 위치한 근린시설로서, 지분 매각 대상이며 토지 일부는 현황 도로로 이용되고 있는 특이사항을 가지고 있습니다.

단독주택, 아파트, 농경지, 임야가 혼재된 지역으로, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

다수의 권리 말소 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 지분 매각으로 인한 소유권 관계의 복잡성과 현황 도로 및 여러 법적 규제로 인해 향후 활용 및 개발에 신중한 접근이 요구됩니다.

소유권 취득 후 다른 지분 소유자와의 원만한 합의가 무엇보다 중요하며, 토지 이용 계획 및 개발 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 나곡중학교 인근의 잠재적 개발 가능 지역.

* 지분 매각으로 인한 상대적으로 낮은 투자 진입 장벽. (다른 지분자와의 협상 전제)

* 근린생활시설 용도로, 향후 활용 방안에 따라 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 949,530,400원을 기준으로 하되, 아래 사항들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 물건의 지분 비율 및 다른 지분 소유자들과의 협상 가능성.

* 현황 도로 부분 및 각종 토지 이용 제한 사항으로 인한 활용도 저하 가능성.

* 주변 시세 및 향후 부동산 시장 전망.

* 명도 및 소유권 확보 과정에서의 예상 비용 및 소요 시간.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 일반적인 지분 매각 물건의 경우 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰이 이루어지기도 하지만, 본 건의 여러 제약 조건들을 감안할 때, 철저한 현장 조사와 추가적인 정보 수집을 통해 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.