나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1368 [1] 경기도 오산시 수청동 611-2 제이클래스오산대역 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 필 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 수청동 소재 지하철 1호선 오산대역 서측 인근에 위치하며, 주변으로 아파트 및 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 오산대역 등이 소재하는 바, 대중교통 사정은 용이합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층 지상10층 중 제1층 제113호 외 2개호로서,

외벽 : 커튼월 마감 및 몰탈 위 페인트, 페어그라스 마감 등,
내벽 : 몰탈 위 페인트마감,
창호 : 샛시 창호 등입니다.

이용상태

제1종근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건물의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20미터, 북측 및 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(세교지구), 대로2류(폭30m~35m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1368 (1)

* 소재지: 경기도 오산시 수청동 611-2, 제이클래스오산대역 1층 113호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 822,800,000원

* 토지 면적: 12.26㎡ (약 3.71평)

* 건물 면적: 48.40㎡ (약 14.64평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO

* 특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 오산시 수청동에 소재하며, 지하철 1호선 오산대역 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 통행이 원활하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 1호선 오산대역이 있어 대중교통 이용이 매우 용이합니다.

* 도로 상태: 남서측으로는 노폭 약 20미터, 북측 및 동측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(세교지구)에 속하며, 대로2류(집산도로)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등의 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리 관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 2023년 8월 28일 접수된 국민은행 근저당권 (채권액 1,920,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 2,459,414,960원입니다.

* 소멸 예정 권리: 국민은행의 근저당권 외에 서울신용보증재단, 잠실세무서장, 국민건강보험공단, 서울특별시, 농협은행주식회사 등 다수의 가압류 및 압류 채권이 등기되어 있으나, 이들 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 지상권 또한 해당 사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입(사업)일자: 2024년 12월 18일

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인 이 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 오산대역 역세권에 위치하며, 주변으로 주거시설(아파트, 오피스텔)과 상업시설이 혼재되어 있어 안정적인 유동인구 및 배후수요를 기대할 수 있는 지역입니다. 제1종 근린생활시설로 이용 중이며, 이는 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 업종에 적합합니다. 현재 조사된 바로는 인근에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 오산대역을 도보로 이용할 수 있어 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 시설: 역세권 상업지구 및 인근 주거 단지에 둘러싸여 있어 각종 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 오산대역 주변은 교통결절점이라는 특성상 유동인구가 많으며, 음식점과 카페 업종의 매출이 높게 나타나는 활성화된 상권 지역입니다.

* 교육 시설: 주변 학군 정보는 추가적인 조사가 필요하나, 오산대역 및 수청동 일대에 위치한 초, 중, 고등학교 및 대학 시설 접근성을 고려할 때 교육 환경 또한 양호할 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 물건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 계약 관계 확인 및 명도 협의 시 특별한 주의가 요구됩니다.

* 건물 용도 불일치: 건축물대장상 본 건물(제이클래스오산대역)의 주 용도는 '업무시설'이나, 본 호실(113호)은 '근린생활시설'로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물 유지 관리, 증축, 용도 변경 등과 관련하여 관할 관청과의 협의가 필요할 수 있으며, 잠재적인 관리 이슈가 될 수 있습니다.

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 원만한 협의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 오산대역 초역세권에 위치한 1층 근린상가로서, 교통 및 접근성이 매우 우수합니다. 주변에 주거 및 상업시설이 잘 갖추어져 있어 안정적인 상권 형성이 가능하며, 세교지구의 적극적인 개발 계획은 지역의 가치를 더욱 높일 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 건물 주 용도와의 잠재적인 불일치 사항은 명확히 인지하고 접근해야 할 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 검토하고, 주변 시세 및 임대 수익률 분석을 통해 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 오산대역 도보 거리 내 초역세권 상가로, 풍부한 유동인구 및 배후수요 확보에 유리합니다.

* 소형 면적: 1층 상가로서 14.64평(48.4㎡)의 소형 면적이라 초기 투자 부담이 적습니다.

* 개발 잠재력: 세교지구 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 자산 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 권리관계 단순: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수할 권리가 없어 안전합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 상권 분석이 필수적입니다. 현재 감정가는 822,800,000원이며, 면적은 토지 12.26㎡(3.71평), 건물 48.40㎡(14.64평)입니다.

* 인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음)

* 주변 시세 및 예상 임대 수익률 분석: 오산대역 주변 상가 임대 시세, 공실률, 업종별 수익성 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

* 낙찰가 고려 사항:

* 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 6억 5천 8백만원 ~ 7억 4천만원)은 보수적인 접근 시 고려될 수 있는 범위입니다.

* 본 건의 입지, 층수(1층), 면적, 잠재적 가치 등을 종합적으로 고려하여 경쟁 상황에 따라 유연하게 결정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 반드시 전문가와 상의하거나, 직접 발품을 통해 상세한 현장 조사를 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.