나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56520 [1] 경기도 수원시 영통구 영통동 1012-1 영통역아이파크 1층157호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영현 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 ""영일중학교"" 북동측 에 위치한 부동산으로서 주위는 근린생활시설, 주택, 공공청사 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제1층 제157호 외 1개호로서,
(사용승인일:2017.09.26)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 또는 석재 붙임 등 마감.
내벽 : 몰탈 위 페인팅, 타일, 인테리어 마감.
바닥 : 타일 또는 아스타일 등 마감.

이용상태

기호1,2 공히 근린생활시설로 이용중임.(후면‘내부구조도’및 사진 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전설비, 엘리베이터 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고 평탄한 장방형의 업무시설 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 20미터, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고, 남서측으로 노폭 약 8미터 정도의 보행자도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 ,지구단위계획구역(영통지구),소로1류(폭10m~12m)(접합),중로1류(폭
20m~25m)(접합),중로2류(폭15m~20m)(보행자전용도로)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(꿈꾸는아이들유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(이오에스유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 등임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56520 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 영통구 영통동 1012-1 영통역아이파크 1층 157호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 714,000,000원

* 토지면적: 6.35㎡ (약 1.92평)

* 건물면적: 40.56㎡ (약 12.27평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제1층 제157호

* 사용승인일: 2017년 09월 26일

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 영통구 영통동 1012-1번지, 영통역아이파크 1층 157호 (신주소: 경기도 수원시 영통구 반달로35번길 30)

* 주위 환경: 본건은 영일중학교 북동측에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 주택, 공공청사 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 여건은 대체로 양호함.

* 도로 상태: 본건은 북동측으로 노폭 약 20미터, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고, 남서측으로는 노폭 약 8미터 정도의 보행자도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(영통지구)에 해당하며, 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)(보행자전용도로)에 접하고 있음. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(꿈꾸는아이들유치원, 이오에스유치원), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 포함됨.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 12월 17일자 신포중앙새마을금고 근저당권 (권리금액: 1,284,000,000원)이 말소기준권리이며, 해당 권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 진행 중인 경매: 본건은 2025년 06월 20일 신포중앙새마을금고의 신청으로 진행된 임의경매 사건임 (채권액: 1,085,480,910원).

* 등기부채권 총액: 1,284,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 부

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2021년 04월 08일

* 확정일자: 2025년 07월 11일

* 배당신고일자: 2025년 07월 28일

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (물건명세서 상 '지상권개요'는 공란임.)

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인에게 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 본건은 경기도 수원시 영통구 영통동에 위치한 '영통역아이파크' 상가로, 영일중학교 인근의 중심상업지역에 자리 잡고 있습니다.

* 주변은 다양한 근린생활시설, 주택, 공공청사 등이 혼재하여 상권의 안정성과 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

* 영통역과 인접한 역세권 상가로서, 대중교통 이용객 및 지역 주민을 대상으로 한 업종에 적합하며, 높은 가시성과 접근성을 갖추고 있습니다.

* 건축물대장상 주요 용도는 업무시설로 되어 있으나, 근린생활시설로도 복합적으로 활용 가능하여 다양한 사업 운영이 가능할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 영통구 중심 상업지역 내에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 인근에 영일중학교를 비롯한 교육시설과 공공청사가 있어, 교육 환경 및 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 대중교통 이용이 편리한 교통망을 갖추고 있으며, 주변 상업 시설 이용이 용이하여 생활 인프라가 잘 구축되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 채권 총액이 1,284,000,000원으로 높아 경쟁 입찰이 치열할 경우 고가 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도 과정은 비교적 수월할 것으로 예상되나, 인도명령 집행 시 추가적인 비용 및 시간 소요 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 본건은 '공동담보' 물건으로, 동일 담보권이 설정된 다른 물건들이 경매에 나올 경우 경매 절차 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 수원시 영통구의 핵심 상업 지역에 위치한 역세권 근린상가로, 입지적 가치가 높습니다.

* 2017년 준공된 신축 건물로 건물 상태가 양호하며, 1층 상가로서의 접근성과 가시성이 우수하여 영업 활동에 유리합니다.

* 높은 채권 총액과 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 신중한 검토가 필요하나, 안정적인 상권 내 위치와 역세권의 이점을 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 영통역 초역세권으로 풍부한 유동인구 및 고객 확보 가능성이 높습니다.

* 1층 상가: 높은 접근성과 뛰어난 가시성으로 다양한 업종에 유리합니다.

* 중심상업지역: 수원 영통구의 중심 지역으로, 지속적인 상권 발전 및 가치 상승 기대가 가능합니다.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 초기 운영 비용 절감에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 714,000,000원입니다.

* 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

* 본 물건의 최종 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 상권 분석, 향후 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 높은 채권 총액과 공동담보 물건임을 감안하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. (구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 상세한 시세 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.