나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56471 [1] 경기도 오산시 원동 556-9 3층307호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 ""원일초등학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택,
단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2008.12.15일에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 3층 307호로서
외벽 : 석재타일 및 드라이비트 마감등
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감등
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 소화전설비 등이 되어있으며 도시가스 개별난방임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약10m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 준주거지역, 소로1류(폭10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육
제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산
교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건의 호별위치가 집합건축물대장상 건축물현황도와 현관표시가 상이(306호와 307호가 바뀌
어 있음)하여 집합건축물대장의 면적등에 부합한 건축물현황도를 기준으로 하였는 바, 경매
진행시 유의 및 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

매각대상 부동산은 공부상 307호(출입문표시는 306호)로 공부상 307호를 기준으로 평가함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56471 (1)

소재지: 경기도 오산시 원동 556-9 3층307호

용도: 다세대주택 (원룸형)

감정가: 32,000,000원

토지면적: 19.99㎡ (약 6.05평)

토지지분: 19.99㎡ (약 6.05평)

건물면적: 20.13㎡ (약 6.09평)

건물지분: 20.13㎡ (약 6.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 매각 대상 부동산은 공부상 307호이나 출입문 표시는 306호로 되어 있으며, 공부상 307호를 기준으로 평가함 (감정평가서 참조).

건축물 구조: 2008년 12월 15일 사용승인된 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 307호임.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 오산시 원동 소재 "원일초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건 주택까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통임.

인접 도로상태: 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

주변 부동산 거래 정보 분석:

* 동일 주소지(556-9) 내 2008년식 다세대주택(하이츠빌)으로, 17.86㎡ 면적이 2026년 7월 21일 2,900만원에 거래된 사례가 있음.

* 유사 연식(2008년식)의 인근 건물(스타빌, 753-9)로, 21.62㎡ 면적이 2026년 5월 12일 3,300만원에 거래된 사례가 있음.

* 2018년식의 신축 다세대주택(베벌리힐스A동, 560-23)으로, 59.31㎡ 면적이 2026년 5월 10일 2억 1,500만원에 거래된 사례도 있으나, 면적 및 연식 차이가 커 직접 비교는 어려움.

3. 권리분석

집합건물 등기부 요약:

* 2008-12-23: 소유권 보존 (하순자)

* 2020-11-20: 소유권 이전 (위성복)

* 2021-02-01: 근저당 (주식회사골든트리캐피탈대부, 37,500,000원) - 말소기준권리

* 2021-07-02: 3번 근저당권부채권질권설정 (주식회사삼종대부) - 말소

* 2025-03-04: 소유권 이전 (하순자, 협의분할에 의한 상속)

* 2025-06-17: 임의경매 개시 결정 (주식회사골든트리캐피탈대부, 30,243,835원)

말소기준권리: 2021년 2월 1일 접수된 주식회사골든트리캐피탈대부의 근저당권 (을3)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 개요 정보 없음).

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계 미상임.

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 현재 점유자가 있을 수 있으며, 실제 인수해야 할 보증금이나 미지급 차임 등이 존재할 가능성이 있습니다. 낙찰 후 명도 과정에서 해당 사항을 반드시 확인하고 대비해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 오산시 원동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 거주자 대상의 소규모 상권이 형성되어 있으며, 주거용 다세대주택 거래가 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

교육시설: "원일초등학교"가 동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다. 또한, "원일중학교" 인근 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통시설: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

편의시설: 주변에 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 시설 조사 (혐오시설):

* 본건 주변 지역은 주거 및 근린생활시설 위주로 구성되어 있으며, 현장 조사 및 관련 정보 확인 결과, 대규모 공장이나 혐오시설이 인접한 것으로 파악되지 않았습니다.

* 다만, 토지이용계획상 '가축사육제한구역', '비행안전제3구역' 등이 포함되어 있어 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

호별 위치 상이: 공부상의 호수(307호)와 실제 현관 표시(306호)가 다른 점은 잠재적인 혼동을 야기할 수 있습니다. 감정평가는 공부상 307호를 기준으로 이루어졌으므로, 현장 방문 시 실제 점유 및 이용 상태를 반드시 확인해야 합니다.

임대 관계 미확인: 임대차 관계가 불명확하여, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 임대 현황에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 묶여 있다는 점은, 타 물건의 경매 진행 결과에 따라 본 물건의 매각 절차나 결과에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

토지이용계획 제한: 본 건 토지는 '가축사육제한구역', '상대보호구역(원일중)', '비행안전제3구역', '성장관리권역' 등 다양한 도시계획 및 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 적용됩니다. 이러한 제한 사항은 향후 건물 이용 및 재산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 오산시 원동에 위치한 2008년식 다세대주택으로, 소형 원룸형으로 이용 중입니다. 원일초등학교 인근에 자리하고 있으며, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 등기부상의 권리 관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 공부상 호수와 실제 현관 표시가 다른 점, 그리고 임대 관계가 미상이라는 점은 반드시 확인해야 할 리스크 요인입니다. 주변 유사 부동산 거래 사례들을 종합적으로 검토한 결과, 감정가 수준에서 시장 가격이 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

소형 평형(원룸형)으로 1~2인 가구를 위한 주거 수요를 기대할 수 있어 공실 위험이 상대적으로 낮습니다.

오산시 원동 지역은 지속적인 도시 개발 가능성이 있는 지역 중 하나로, 향후 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

현재 감정가가 시세와 유사하게 형성되어 있어, 급격한 시세 하락의 위험은 낮다고 볼 수 있습니다.

정확한 현장 조사와 권리 관계 및 임대 현황 확인을 통해 리스크 요인을 사전에 제거한다면, 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 오산시 원동 지역의 유사한 조건(2008년식 다세대주택, 소형 평형)의 거래 사례를 분석한 결과, 17.86㎡ 면적의 물건이 2,900만원에, 21.62㎡ 면적의 물건이 3,300만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 3,200만원으로, 이는 두 거래 사례의 중간값에 해당합니다. 본 건의 면적(20.13㎡)과 층수(3층)를 고려할 때, 시장 가치는 2,900만원에서 3,300만원 범위로 추정됩니다. 현재 감정가 수준이 합리적인 것으로 판단되며, 경쟁률을 고려하여 감정가보다 소폭 높은 가격으로 입찰하는 전략이 유효할 수 있습니다.

안정적인 낙찰을 위한 예상 입찰가는 32,500,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.