나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1230 [1] 경기도 화성시 마도면 쌍송리 590-14 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다옴 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 마도면 쌍송리 소재 ""화성마도일반산업단지 "" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 전, 단독주택, 산업단지 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하고, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 지상4층 건물 중 제1층 제101호로서(사용승인일 2018.05.10),
외벽 : 돌붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호 : 알루미늄 새시창호입니다

이용상태

집합건물(다세대주택)로 이용중임.

설비내역

위생 급.배수설비, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 5~6m 내외의 도로를 통하여 주간선도로와 연계가능함.

토지이용계획 및 제한상태

쌍송리 590-14 :계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계(등기사항전부증명서 기준)
-등기목적 : 전세권설정, -접수 : 2021년8월23일 제182060호
-등기원인 : 2021년8월23일 설정계약
-전세금 : 금185,000,000원, -범위 : 주거용 건물의 전부
-존속기간 : 2021년8월17일부터 2023년8월16일까지
-전세권자 : **** **** ******-*******
경기도 화성시 마도면 *** *** ** **

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2

사건번호: 수원지방법원 2025타경1230 (1)

소재지: 경기도 화성시 마도면 쌍송리 590-14 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 196,000,000원

토지면적: 74.62㎡ (약 22.6평)

건물면적: 67.99㎡ (약 20.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOO

1.1. 입지조건

2.1. 입지조건

* 본건은 경기도 화성시 마도면 쌍송리 소재 ""화성마도일반산업단지 "" 북서측 인근에 소재함.

* 주위는 다세대주택, 전, 단독주택, 산업단지 등이 혼재하는 지역임.

* 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 차량 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

* 본건 북측 및 동측으로 노폭 약 5~6m 내외의 도로를 통해 간선도로와 연계 가능함.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당함.

1.2. 권리분석

2.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 전세권설정 (주식회사금당개발, 2021년 8월 23일 접수, 185,000,000원).

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음).

* 등기부상 모든 권리(소유권보존, 전세권설정, 공유자전원지분전부이전, 압류, 가압류, 임의경매)는 말소될 예정임.

* 임차인 현황: 주식회사금당개발 (보증금 185,000,000원, 차임 0원)은 배당신고일자 2025년 6월 19일자로 배당받을 예정이며, 대항력은 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 총 권리 채권액 합계: 196,871,944원.

1.3. 상권분석

2.3. 상권분석

* 화성마도일반산업단지가 인근에 위치하여 산업단지 종사자들의 배후 수요가 기대됨.

* 주거 형태는 다세대주택, 전, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통으로 판단됨.

* 본건은 계획관리지역에 속해 있어 향후 지역 개발 가능성을 고려할 수 있으나, 가축사육제한구역 및 성장관리권역에 포함되어 있어 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 별도 시세 조사를 통해 파악해야 하나, 일반적으로 산업단지 인근 지역은 관련 종사자들의 임대 수요가 꾸준한 편임.

1.4. 생활정보

2.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 지상4층 건물 중 제1층 제101호 (사용승인일: 2018년 5월 10일).

* 마감: 외벽 돌붙임, 내벽 벽지 및 타일, 창호 알루미늄 새시.

* 설비: 위생 급배수설비, 화재경보설비 등 구비.

* 교통: 제반 차량 출입 용이, 인근 버스정류장 위치.

* 편의시설: 인근 산업단지 및 지역 특성상 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 대규모 상업 시설과의 접근성은 제한적일 수 있음.

* 주변 시설: 화성마도일반산업단지가 인근에 있어 직주근접성이 좋을 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

2.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 시설 입주 및 운영에 제한이 있을 수 있음.

* 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 개발 행위에 대한 수도권정비계획법 등의 적용을 받을 수 있음.

* 산업단지 인근 지역의 특성상 소음, 분진 등 환경적인 요인이 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있음.

* 본건의 전세권자(주식회사금당개발)는 대항력이 없으나, 혹시 모를 분쟁 가능성에 대한 주의가 필요함.

1.6. 종합 의견

2.6. 종합 의견

* 본건은 비교적 신축(2018년 사용승인)인 다세대주택으로, 토지/건물 일괄매각 대상이며 권리관계는 본 경매로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 부담은 적음.

* 화성마도일반산업단지 인근에 위치하여 직주근접성이 뛰어나며, 임대 수요가 존재할 가능성이 높음.

* 다만, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등의 지역 특성 및 산업단지 인근의 환경적 요인은 고려해야 할 사항임.

* 감정가는 1억 9천 6백만원이나, 실거래가 및 주변 시세 조사를 통해 적정 입찰가 산정이 필요함.

1.7. 투자 포인트

2.7. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택으로 건물 상태 양호 예상.

* 화성마도일반산업단지 인근으로 임대 수요 확보 용이.

* 권리관계가 명확하고 인수 부담이 적어 비교적 안전한 투자 가능성.

* 계획관리지역으로 향후 지역 개발 시 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

2.8. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 사례, 현재 호가 등을 종합적으로 조사해야 합니다.

하지만, 감정가 196,000,000원과 권리 분석상 인수 부담이 없다는 점, 그리고 해당 지역의 산업단지 배후 수요를 고려할 때, 보수적으로 감정가의 80~90% 수준에서 시세 조사를 진행하는 것이 일반적입니다.

따라서, 인근 유사 물건의 시세가 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성되어 있다면, 170,000,000원 ~ 185,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음 사항을 반드시 추가로 확인하시기 바랍니다.

* 화성시 마도면 쌍송리 590-14번지 및 인근 다세대주택의 최근 6개월~1년 내 실거래가 및 현재 호가 정보

* 해당 물건과 유사한 면적, 층수, 건축연도의 다세대주택 임대 시세 (보증금 및 월세)

* 화성마도일반산업단지의 현황 및 종사자 수, 해당 지역의 주택 공급 및 수요 현황

위 추가 정보들을 바탕으로 본건의 적정 가치를 재산정하여 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.