나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2618 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강1동 3층343호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재, '김포한가람초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식
산업센터 및 소규모 공장, 근린생활시설, 단독주택, 오피스텔, 아파트 등이 소재하는 지역으
로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(김포골드라인, 양촌역)이
소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 10층 건물내 3층 343호로서,

외벽 : 복합판넬 및 석재 붙임, 강화유리 마감 등,
내벽 : 페인팅 마감 등.
창호 : 새시 창호 마감등임.

이용상태

공장(지식산업센터)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급, 배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 및 주차설비가
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형토지로서, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10m내외, 동측으로 약 23m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1),(2) 공히,
도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 공공공지(저촉
), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발
촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 부천지원 2025타경2618 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-60, 샹보르영무파라드김포한강1동 3층343호 (새주소: 경기도 김포시 김포한강10로133번길 165, 1동 343호)

용도: 지식산업센터 (건축물대장상 용도: 공장)

감정가: 157,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (등기부상 확인)

1.2. 건물 및 토지 정보

총 건물 층수: 10층

본건 소재층: 3층

토지 면적: 9.72㎡ (약 2.94평)

토지 지분: 9.72㎡ (약 2.94평)

건물 면적: 37.60㎡ (약 11.38평)

건물 지분: 37.60㎡ (약 11.38평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용 승인일: 2022년 03월 08일

총 세대수 (호실 수): 417호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 경기도 김포시 구래동 소재, 김포한가람초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 지식산업센터, 소규모 공장, 근린생활시설, 단독주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다. 김포한강신도시는 현대적인 상업지역이 조성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 김포골드라인 양촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북측으로는 약 10m, 동측으로는 약 23m 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 공공공지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(양촌처리구분) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리인 수협은행 근저당 (140,400,000원, 2022-04-14 접수)을 기준으로, 이하의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

- 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2022-04-14 접수)

- 근저당 (수협은행, 140,400,000원, 말소기준권리)

- 가압류 (케이비부동산신탁주식회사, 121,345,000원, 2025-02-24 접수, 말소)

- 임의경매 (수협은행, 137,431,091원, 2025-06-25 접수, 말소)

등기부채권 총액: 261,745,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 500,000원

차임: 250,000원

전입일자 (사업일자): 2025-04-24

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

3.3. 인수 권리 분석

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등록된 임차인 박 은 대항력이 없어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 구래동은 김포한강신도시 개발과 함께 성장하고 있는 지역으로, 지식산업센터, 상업시설, 주거시설이 복합적으로 발달해 있습니다. 샹보르영무파라드 김포한강 단지 내 또는 인근에 근린생활시설이 다수 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 시설

* 교육 시설: 김포한가람초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통 시설: 김포골드라인 양촌역과 다수의 버스노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 상업 시설: 주변에 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 김포아트빌리지, 아라뱃길 등 문화 및 여가 시설 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 접근성

김포골드라인 양촌역과 인접한 대중교통망을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 차량 이용 시에도 인근 도로망을 통해 타 지역으로의 접근이 용이합니다.

5.2. 교육 및 편의 시설

단지 인근에 김포한가람초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다. 또한, 주변의 근린생활시설 및 상업 지역을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 박 은 대항력이 없으며 보증금이 50만원으로 매우 소액입니다. 따라서 인수되는 권리 관련 리스크는 낮습니다. 다만, 임대관계가 미상으로 기재된 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 법적/행정적 제한

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 공공공지(저촉), 중로1류, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역 등에 해당하여 관련 법규 준수가 요구됩니다.

6.3. 주변 환경 리스크

김포한강신도시는 지식산업센터 공급이 많은 편이며, 샹보르영무파라드 김포한강 역시 과거 미분양 및 장기 공실 문제가 있었던 것으로 파악됩니다. 이는 향후 공실 발생 가능성 및 임대 수익률에 영향을 줄 수 있는 요인입니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 지식산업센터로, 김포골드라인 양촌역 이용이 가능한 입지조건을 갖추고 있습니다. 건물 자체는 비교적 신축(2022년 사용승인)이며, 권리관계 또한 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담이 적습니다. 주변의 발전 가능성과 교통 편의성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 해당 단지의 과거 미분양 및 공실 문제를 감안할 때, 임대 시장 상황에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2022년 사용승인)

* 김포골드라인 양촌역 인근으로 대중교통 이용 편리

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담 없음

* 김포한강신도시 개발 지역의 성장 잠재력

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 157,000,000원입니다. 해당 물건은 과거 장기 공실 및 미분양 이력이 있었던 점을 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁 물건의 가격, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 검토하여 신중한 접근이 필요합니다. 주변 유사 지식산업센터의 최근 실거래가 및 임대료 수준을 참고하여 보증금 50만원, 월세 25만원의 임차인 현황을 감안한 투자 수익률을 산정하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.