나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2571 [1] 경기도 김포시 장기동 1869-5 청송마을모아미래도엘가 501동 22층2202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 '장기중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린
생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층건 중 제501동 제22층 제2202호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등임.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(아파트)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지 내 포장도로와 외곽 공도가 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

장기동 1869-5 :도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한
구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(에릭한유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보
호구역(운유고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(운유초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(장기중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(푸른솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(푸른솔초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발
촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>, <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여
사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 부천지원 2025타경2571 (1)

소재지: 경기도 김포시 장기동 1869-5 청송마을모아미래도엘가 501동 22층2202호

용도: 아파트

감정가: 430,000,000원

토지면적: 47.69㎡ (약 14.43평)

건물면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 건축물정보

아파트명: 청송마을 모아미래도엘가

사용승인일: 2014년 06월 16일

총 층수: 25층 중 22층

전용면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

분양면적: (건물면적 84.93㎡ 기준으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 장기동 소재 '장기중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본 건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

2.3. 도로상태

본 건 소재 단지 내 포장도로와 외곽 공도가 연계되어 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

장기동 1869-5번지 토지는 다음과 같은 지역·지구 등의 제한을 받음.

* 도시지역

* 제3종일반주거지역

* 고도지구 (공항고도제한해발112.86m~371.43m미만)

* 제1종지구단위계획구역 (김포한강신도시)

* 소로3류 (폭 8m 미만) (특수도로)

* 중로1류 (폭 20m~25m)

* 가축사육제한구역 (모든축종 제한)

* 장애물제한표면구역 (공항시설법)

* 진입표면구역 (공항시설법)

* 상대보호구역 (에릭한유치원, 운유고등학교, 운유초등학교, 장기중학교, 푸른솔유치원, 푸른솔초등학교)

* 성장관리권역 (수도권정비계획법)

* 택지개발지구 (김포신도시택지개발)

* 하수처리구역 (장기처리분구)

* (주의: 본 증명은 전산 오류가 있을 수 있으므로, 인허가 또는 토지 거래 전 반드시 관계 부서에 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 경매 권리관계

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOO임.

말소기준권리: 2019년 11월 28일자 신한은행 근저당권 (을2)

아래 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 2014년 06월 25일

* 공유자전원지분전부이전: 2019년 11월 28일 (말소)

* 근저당:

- 신한은행: 2019년 11월 28일 (말소기준권리, 238,000,000원)

- 소상공인자영업자새출발기금주식회사: 2020년 04월 14일 (60,000,000원, 말소)

- 소상공인자영업자새출발기금주식회사: 2020년 12월 08일 (84,000,000원, 말소)

- 소상공인자영업자새출발기금주식회사: 2021년 05월 07일 (72,000,000원, 말소)

* 가압류:

- 삼성카드: 2024년 01월 18일 (26,480,338원, 말소)

- 신한카드: 2024년 03월 13일 (28,979,278원, 말소)

- 기술보증기금: 2024년 03월 27일 (100,000,000원, 말소)

- 주식회사케이뱅크: 2024년 04월 03일 (7,270,618원, 말소)

* 임의경매개시결정: 2025년 06월 25일 (신한은행, 218,275,343원, 말소)

* 압류: 2025년 07월 02일 (국민건강보험공단, 말소)

3.3. 채무 총액

등기부채권 총액: 616,730,234원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 주변환경

본 건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 주거지로서의 상권은 무난한 편임.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 편의시설

아파트명: 청송마을 모아미래도엘가

주소: 경기도 김포시 장기동 1869-5

준공: 2014년 06월 16일

총 동수: 10동

총 세대수: 1060세대

최고층: 26층, 최저층: 2층

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 기타

지하 주차장 전기차 충전기: 10대

5.2. 주차시설

총 주차 대수: 1437대 (건축물대장 기준)

5.3. 주변 교육시설

* 장기중학교 (서측 인근)

* 에릭한유치원, 푸른솔유치원 (상대보호구역)

* 운유초등학교, 푸른솔초등학교 (상대보호구역)

* 운유고등학교 (상대보호구역)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 미확인

본 건은 임대 관계가 확인되지 않아 인수 여부 및 보증금, 차임 등의 세부 사항이 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

6.2. 공동담보

공동담보 물건으로, 추가적인 담보 가치가 있는 다른 부동산과의 관계를 확인할 필요가 있음.

6.3. 공항 관련 제한

고도지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 지정으로 인해 향후 건물 증축 또는 개조 시 공항 관련 규제에 따른 제약이 있을 수 있음.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 본 건과 인접하여 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음. 다만, 상세한 현장 확인 및 추가 조사가 필요할 수 있음.

7. 종합의견

본 건은 경기도 김포시 장기동에 위치한 신축급 아파트로, 기본적인 생활 인프라와 교통 여건은 양호한 편임. 2014년 사용승인된 아파트로 연식 대비 관리가 잘 되어 있을 것으로 예상되며, 22층 고층에 위치하여 조망권 및 일조권 등에서 이점을 가질 수 있음. 권리관계상 인수되는 부담은 없으나, 채무 총액이 감정가를 상회하므로 경매 진행 상황을 면밀히 주시할 필요가 있음. 임대 관계가 미확인된 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 현장 방문 시 임차인 유무 및 관련 내용을 반드시 확인해야 함.

8. 투자포인트

* 장기지구 내 신축급 아파트로 배후 수요 풍부

* 고층 세대로서 양호한 조망 및 일조권 기대

* 인근 교육시설 및 편의시설 접근성 양호

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리관계가 명확함

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적의 아파트가 2026년 6월~7월 사이 39,000만원에서 41,500만원 사이에 거래된 것으로 확인됨. 본 건의 감정가는 43,000만원이며, 22층이라는 고층임을 감안할 때, 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직함.

예상 입찰가 범위: 40,000만원 ~ 42,000만원

* 주의: 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 산정된 것이며, 실제 경매 진행 시 경쟁 상황, 물건 상태, 시세 변동 등 다양한 요인에 따라 변동될 수 있음. 정확한 입찰가 결정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.