나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33841 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 10층 1009호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천역' 북서측 인근에 위치하는 ""대준블루온""
제10층 제1009호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활
시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(부천역)이 소재하는 등
제반교통사정은 대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 10층건중 제10층 제1009호로서,
외벽 : 석재 붙임 및 스톤코트 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'아파트(도시형생활주택-원룸형)'으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 다각형 토지를 '교육연구시설(학원) 및 아파트(도시형생활주택-원룸형)' 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제
한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 10층 1009호에 대한 경매 물건 정보를 분석한 내용입니다.

1.1. 건물 및 토지 정보

사건번호: 부천지원 2025타경33841 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 10층 1009호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 11.72㎡ (약 3.54평)

토지지분: 11.719999999999999㎡ (약 3.54평)

건물면적: 43.55㎡ (약 13.18평)

건물지분: 43.55㎡ (약 13.18평)

건축년도: 2014년 (사용승인일 기준)

감정가: 254,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

1.2. 권리분석 요약

본 물건은 대항력 있는 임차인과 선순위 임차권이 존재합니다. 등기부등본상 을구 3번 주택임차권(권리자: 신현희, 권리금액: 170,000,000원, 전입일자: 2021-06-07, 확정일자: 2021-06-15)은 매수인에게 인수되는 권리로 확인됩니다. 말소기준권리는 인천지방법원 2021카단11715 (인천지방법원 2021카단11715) 가압류입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-07

* 확정일자: 2021-06-15

* 배당신고일자: 2023-07-05

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인에게 인수되는 보증금 170,000,000원이 있습니다.

* 기타 권리사항:

* 등기부채권 총액: 305,798,012원

1.3. 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리로, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(2023.7.5. 제51058호)가 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하며, 부천역 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 유사한 형태의 중소규모 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(부천역)이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건축물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조의 10층 건물 중 10층에 위치하고 있으며, 외벽은 석재 붙임 및 스톤코트 마감, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다. 내부 구조는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

2.4. 설비내역

상하수도, 급배수, 승강기, 지하주차장, 도시가스, 개별난방 설비가 완비되어 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 상권분석

3.1. 주변 건물 시세 및 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 주변 유사 물건들의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 14일 거래: 41.85㎡ (약 12.67평) 건물, 111,000,000원 (약 876만원/평)

* 2026년 7월 1일 거래: 61.17㎡ (약 18.53평) 건물, 171,000,000원 (약 923만원/평)

* 2026년 7월 4일 거래: 64.955㎡ (약 19.67평) 건물, 288,000,000원 (약 1464만원/평)

본 물건의 전용면적은 43.55㎡ (약 13.18평)이며, 2014년에 사용승인된 건물입니다. 주변 유사 연식 및 면적의 거래 사례를 고려할 때, 본건의 현 시세는 약 125,000,000원에서 138,000,000원 사이로 추정됩니다. 감정가 254,000,000원 대비 시세가 현저히 낮은 상황입니다.

4. 생활정보

4.1. 주변 편의시설 및 교통

부천역이 인근에 위치하여 상업시설, 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 편리합니다. 대중교통 이용 역시 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 교육 및 기타 환경

심곡동 지역은 교육 시설 접근성도 양호한 편이며, 주거 지역과 상업 시설이 복합적으로 형성되어 있어 생활 환경이 비교적 양호합니다. 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 인수되는 임차 보증금

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 신현희 씨의 보증금 170,000,000원입니다. 이 금액은 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 투자 비용이 예상보다 높아질 수 있습니다.

5.2. 감정가와 시세의 차이

본 물건의 감정가(254,000,000원)와 분석된 현 시세(약 125,000,000원~138,000,000원) 간에 상당한 격차가 존재합니다. 이는 감정평가의 적정성 또는 시장 상황 변화에 대한 검토가 필요함을 시사합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 부천역 인근에 위치하여 입지 조건 및 교통 편의성이 우수합니다. 그러나 대항력 있는 임차인에게 지급해야 할 보증금 170,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 이 인수 보증금은 분석된 현 시세보다 높은 금액으로, 낙찰 후 총 지출 금액이 부동산 자체의 가치를 초과할 가능성이 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

7. 투자 포인트

* 부천역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 도시형생활주택으로 수요층이 명확한 편입니다.

* 재개발 또는 지역 가치 상승 잠재력이 있는 지역입니다.

8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수되는 임차 보증금 170,000,000원을 고려하여 매우 신중하게 산정해야 합니다. 분석된 현 시세(약 125,000,000원~138,000,000원)와 인수 보증금 170,000,000원을 합산하면, 총 지출 예상액은 최소 295,000,000원에서 308,000,000원에 달합니다. 이는 부동산 자체의 시장 가치를 상회하는 수준이므로, 수익성을 확보하기 위해서는 매우 낮은 금액으로 입찰해야 합니다.

따라서, 위험 요소를 고려한 보수적인 접근으로 예상 입찰가를 80,000,000원으로 제안합니다. 이 경우 총 지출 예상액은 약 250,000,000원이 되며, 이는 감정가와 유사한 수준이지만, 시장가치 대비로는 여전히 부담이 클 수 있습니다. 본 입찰가는 잠재적 수익성보다는 위험 회피에 초점을 맞춘 제안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.