나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103202 [1] 서울특별시 동작구 상도동 159-32 필하우스 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림감정 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 지하철 7호선 ""상도역"" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 지하철 7호선 및 버스정류장이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제5층 제503호로서(사용승인일:2018.11.21),
외벽 : 석재타일 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 하이샷시 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 정방형 완경사지 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 7M, 6M 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

상도동 159-32,159-302 모두 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 집합건물은 동작구 상도동 159-32 및 159-305 번지 상 위치하고 있으며, 등기사항전부증명서 상 ‘대지권의 표시’의 대지권은 각층 1,2호 라인은 상도동 159-305 번지, 각층 3,4호 라인은 상도동 159-32번지로 각각 등재되어 있으니 경매 진행 및 참여 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103202 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 159-32 필하우스 5층503호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 35.70㎡ (약 10.81평)

토지 지분: 20.58㎡ (약 6.22평)

건물면적: 27.72㎡ (약 8.38평)

건물 지분: 27.72㎡ (약 8.38평)

1.4. 감정평가액

감정가: 278,000,000원

2. 입지조건

2.1. 교통환경

본건은 지하철 7호선 상도역에서 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

인근에 지하철 7호선 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

차량으로 건물까지 진입이 가능합니다.

2.2. 주변환경

주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거지역 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본 건은 2018년 11월 21일 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층 503호입니다.

집합건물 등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2018-11-28 (차상욱 외 5명)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 2019-07-03 (정연수)

* 주택임차권: 2023-06-15, 권리금액 276,000,000원 (이동길) - 등기부상 말소 처리됨.

* 가압류: 2023-10-17, 권리금액 879,000,000원 (주택도시보증공사) - 말소기준권리.

* 강제경매: 2025-06-19, 권리금액 276,000,000원 (주택도시보증공사) - 본 경매 사건.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 10월 17일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리(주택임차권 을3)가 존재하나, 특별매각조건 및 주의사항에 따라 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 조건

* 임차인: DOTHUYHIEN

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-02-19, 대항력: 없음

* 임차인: 이동길

보증금: 276,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-06-25, 확정일자: 2019-05-31, 배당신고일자: 2023-06-15, 대항력: 없음 (등기부상 주택임차권 을3 말소)

3.4. 특별 매각 조건

본 건은 주택도시보증공사의 강제경매 사건으로, 특별 매각 조건이 존재합니다.

채권자인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

또한, 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각 진행됩니다.

이에 따라 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세를 형성하고 있습니다.

* 2026년 4월 거래된 65.07㎡(약 19.69평) 다세대주택이 725,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 368만원)

* 2026년 4월 거래된 65.54㎡(약 19.83평) 다세대주택이 730,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 369만원)

* 2026년 4월 거래된 39.26㎡(약 11.87평) 다세대주택이 380,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 320만원)

4.2. 본건 시세 비교

본건은 전용면적 27.72㎡(약 8.38평)이며, 감정가는 278,000,000원 (평당 약 331만원)입니다.

신축 연도(2018년) 및 면적을 고려할 때, 감정가는 주변 시세와 유사하거나 합리적인 수준으로 판단됩니다.

특히, 인근에 대규모 개발 계획(상도동 356-159번지 일원 지구단위계획구역 지정 및 계획 결정안 수정가결, 551세대 공동주택 건설 예정)이 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 시설

본건이 위치한 필하우스 건물은 2018년 11월 21일 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물입니다.

내부에는 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

외벽은 석재타일, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교통: 지하철 7호선 상도역 인접, 다수 노선의 버스 정류장 소재.

* 상업시설: 주변 근린생활시설 소재.

* 교육시설: 주위 주택가에 위치하여 통학 가능한 학교들이 있을 것으로 예상됩니다.

* 녹지: 상세 정보는 제공되지 않으나, 일반적인 주거지역 환경임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

6.2. 공부와의 차이

본 건 집합건물은 동작구 상도동 159-32번지 및 159-305번지에 걸쳐 위치하며, 등기사항전부증명서 상 대지권 표시에 각 층 1,2호 라인은 159-305번지, 3,4호 라인은 159-32번지로 등재되어 있습니다. 경매 참여 시 이 점을 참고해야 합니다.

6.3. 특수 매각 조건

본 건은 HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 특별 매각 조건이 있습니다.

매수인에게 임차보증금 반환 채무가 인수되지 않는 조건이지만, 추후 관련 절차나 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 혐오시설 유무

인근 지역 조사 결과, 본건 소재지 주변에 특별히 알려진 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건 서울특별시 동작구 상도동 필하우스 5층 503호는 지하철 7호선 상도역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 2018년 신축 건물이어서 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

또한, HUG(주택도시보증공사)의 강제경매 사건으로 매각으로 인한 임차보증금 인수 부담이 없는 점은 매우 큰 장점입니다.

다만, 토지가 두 필지에 걸쳐 있으며(159-32, 159-305), 이에 따른 대지권 표시의 차이점을 유의해야 합니다.

주변 지역의 재개발 계획 등은 향후 가치 상승을 기대하게 하는 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 상도역 도보 이용 가능한 거리.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 현대적인 시설 및 관리 상태 기대.

* 무인수 채무: HUG의 특별 매각 조건으로 인해 임차보증금 인수 부담이 전혀 없음.

* 지역 개발 잠재력: 주변 재개발 및 지구단위계획 수립으로 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 278,000,000원이며, 이는 평당 약 331만원 수준입니다.

최근 주변 시세 및 거래 동향을 볼 때, 면적이 작은 점을 감안하더라도 감정가 수준은 합리적으로 판단됩니다.

특히, 인수해야 할 보증금이 0원이며, 특별 매각 조건으로 인해 매수인의 권리가 보호되는 점을 고려할 때, 감정가 대비 90% ~ 105% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 250,000,000원에서 292,000,000원 사이로 제안하며, 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.